Techniques du bâtiment et de l'immobilier : surfaces, diagnostics, normes
Les techniques du bâtiment et de l'immobilier portent sur la construction, les surfaces, les diagnostics et la réglementation technique : ce que le professionnel doit savoir lire, mesurer et annoncer sans erreur dans une annonce, un compromis ou un bail.
Lire un bâtiment
- Gros œuvre : fondations, structure porteuse, planchers, toiture, façades.
- Second œuvre : cloisons, isolation, menuiseries, chauffage-ventilation-climatisation, réseaux.
- Repérer les désordres : fissures structurelles, humidité, toiture, conformité des installations.
Les trois surfaces
- Surface habitable (code de la construction) : hauteur sous plafond au moins 1,80 m, déduction des murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures ; exclusion des caves, garages, combles non aménagés, balcons, terrasses.
- Surface Carrez (lots de copropriété) : parties privatives closes et couvertes, hauteur au moins 1,80 m, exclusion des caves, garages, emplacements de stationnement, balcons, terrasses et jardins.
- Surface de plancher (urbanisme) : calcul au nu intérieur des façades, déduction des vides, trémies et surfaces de hauteur inférieure ou égale à 1,80 m.
- Tout mesurage Carrez doit être daté, nominatif et annexé à la promesse ou à l'acte.
Diagnostics à joindre au dossier
- DPE (étiquette A à G, dix ans), amiante (permis de construire avant juillet 1997), plomb (immeuble antérieur à 1949), termites en zone délimitée, gaz et électricité (installations de plus de quinze ans), état des risques et pollution, assainissement.
- Le DPE est opposable depuis 2021 : il engage la valeur locative et informative du bien.
Exemple travaillé
Lot en copropriété : séjour 25,3 m², chambre 11,2 m², cuisine 8,4 m², salle d'eau 4,1 m², dégagement 3,0 m², soit 52,0 m² ; une partie sous rampant mesure 2,5 m² sous 1,80 m, elle est déduite. Résultat Carrez : 49,5 m². La cave (6 m²) et le balcon (4 m²) sont exclus. Le raisonnement doit figurer au dossier : mesure, déduction, exclusion.
Pièges
- Confondre surface habitable, Carrez et surface de plancher dans une annonce.
- Inclure balcons, caves ou parkings dans la surface Carrez.
- Oublier la date et la validité d'un diagnostic, ou joindre un diagnostic manquant.
- Ignorer les règles d'urbanisme (permis, déclaration préalable, changement d'usage).
- Négliger la performance énergétique, devenue critère de location.