Droit et gestion de l'immobilier : baux, copropriété, vente
Le droit et la gestion de l'immobilier couvrent les baux, la copropriété, la vente et la gestion locative : c'est le domaine où une erreur de qualification ou de majorité coûte le plus cher, en examen comme en agence.
Les baux
- Habitation vide (loi du 6 juillet 1989) : trois ans, dépôt de garantie maximal d'un mois de loyer hors charges, préavis locataire de trois mois réduit à un mois en zone tendue, congé du bailleur de six mois motivé (vente ou reprise).
- Meublé : un an, dépôt limité à deux mois.
- Commercial : régime 3/6/9, droit au renouvellement, indemnité d'éviction, dépôt libre.
- Révision annuelle du loyer à la date du bail, par application de l'IRL, sans effet rétroactif.
La copropriété
- Loi du 10 juillet 1965 : règlement de copropriété, assemblée générale annuelle, conseil syndical, syndic mandaté trois ans au plus.
- Majorités : article 24 (majorité des voix des présents et représentés), article 25 (majorité absolue de tous les copropriétaires), article 26 (double majorité : majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix), unanimité pour les actes les plus graves.
- Fonds de travaux et plan pluriannuel de travaux obligatoires selon la taille de la copropriété.
La vente
- Mandat écrit, honoraires annoncés, compromis avec conditions suspensives (prêt, urbanisme, préemption).
- Délai de rétractation de dix jours offert à l'acquéreur non professionnel (loi SRU).
- Acte authentique, purge des droits de préemption, garantie des vices cachés.
Exemple travaillé
Révision d'un loyer de 700 € : IRL du même trimestre de l'année précédente 145,00, IRL du trimestre de référence 147,00. Nouveau loyer = 700 × 147 / 145 = 709,66 €. Raisonnement : vérifier que le bail prévoit une clause de révision, retenir le même trimestre, appliquer la formule, puis notifier par écrit ; la révision ne se rattrape pas sur les années passées.
Pièges
- Appliquer la majorité de l'article 24 à une décision relevant de l'article 25 ou 26.
- Confondre dépôt de garantie du bail vide (un mois) et du meublé (deux mois).
- Oublier le délai de rétractation ou les conditions suspensives du compromis.
- Réviser un loyer hors date anniversaire ou de façon rétroactive.
- Oublier la restitution du dépôt dans les délais (un ou deux mois selon l'état des lieux).