Infiltration dans un local pris à bail par un CCAS : suspension des loyers, référé et congé
Le centre communal d'action sociale (CCAS) de Mérignac-sur-Loire a pris à bail, le 1er septembre 2021, un local de 240 m² pour son accueil de jour, au loyer mensuel de 3 200 € hors charges, par un bail commercial de neuf ans soumis au statut des baux commerciaux. En janvier 2025, une infiltration venue de la toiture a détrempé deux salles et endommagé du mobilier et du matériel informatique, pour un montant estimé à 6 000 €. Le bailleur, informé par lettre recommandée le 12 janvier, n'est pas intervenu. Le CCAS a fait réaliser des travaux de reprise pour 4 800 € et a suspendu le paiement des loyers de février et mars, soit 6 400 €. Le bailleur a mis en demeure le 20 mars, puis a assigné le CCAS en référé en paiement provisionnel des loyers et de la clause pénale. Le bail comporte une clause résolutoire et une clause par laquelle le preneur « prend les lieux en l'état, sans recours contre le bailleur en cas de dégât des eaux ». Le CCAS envisage par ailleurs de quitter le local fin 2027.
1. La suspension des loyers de février et mars est-elle juridiquement défendable ? Qualifiez les obligations du bailleur et appréciez la proportionnalité de la retenue.
Read the worked answer
Le cadre. Le CCAS est locataire en vertu d'un bail commercial de droit privé : le litige relève du juge judiciaire, même si le preneur est un établissement public.
Les obligations du bailleur. Il doit délivrer la chose, l'entretenir en état de servir et garantir au preneur une jouissance paisible (art. 1719 du code civil) ; les réparations autres que locatives, notamment la toiture, lui incombent. L'infiltration non traitée malgré la mise en demeure du 12 janvier caractérise un manquement contractuel.
L'exception d'inexécution. Le preneur peut suspendre l'exécution de son obligation de payer (art. 1219 et 1220 du code civil) lorsque le manquement est suffisamment grave ; la suspension doit rester proportionnée et de bonne foi.
Application. Le CCAS retient 6 400 € alors que les travaux urgents financés s'élèvent à 4 800 € et que le préjudice mobilier est estimé à 6 000 € : la retenue n'est pas manifestement excessive, mais elle est unilatérale. Si le juge la juge disproportionnée ou abusive, elle peut fonder la mise en œuvre de la clause résolutoire, avec un risque de résiliation du bail.
La voie la plus sûre. Payer les loyers et demander la consignation des sommes litigieuses, obtenir la compensation avec la créance de réparation, et se prévaloir de l'exécution d'office des travaux après mise en demeure (art. 1222 du code civil). Vérifier aussi la clause « sans recours » : elle ne peut faire échec à l'obligation essentielle de délivrance.
2. Quelles demandes le CCAS peut-il présenter devant le juge des référés, et quelles sont ses chances sur la demande provisionnelle du bailleur ?
Read the worked answer
La demande du bailleur. Le bailleur assigne sur le fondement de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : la provision n'est due que si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Or l'exception d'inexécution, étayée par la mise en demeure, les constats et les factures, rend la créance de loyers sérieusement contestable. Le juge peut refuser la provision, l'accorder partiellement ou la subordonner à la consignation. La clause pénale, par nature contestable dans son montant, est rarement provisionnable.
La demande reconventionnelle du CCAS. Devant le juge des référés, il peut solliciter une expertise (art. 145 du code de procédure civile) pour chiffrer les désordres et le préjudice, ainsi que les mesures de remise en état nécessaires (art. 835, al. 2), assorties d'une astreinte. Une provision pour les 4 800 € de travaux est envisageable, mais se heurte à la contestation sérieuse sur la répartition des réparations entre bailleur et preneur.
Stratégie. Le référé ne préjuge pas du fond : il faut parallèlement assigner au fond en exécution des travaux, en indemnisation et, le cas échéant, en résolution du bail. La procédure étant orale et rapide, le dossier doit être constitué de pièces datées et contradictoires : constat, devis, factures, échanges écrits, attestations du personnel.
3. Le CCAS veut quitter le local fin 2027. Quelle est la procédure et quelles sont les échéances à respecter ?
Read the worked answer
Le régime du congé. Le bail est soumis au statut des baux commerciaux : le preneur ne peut donner congé qu'à l'expiration de chaque période triennale (art. L.145-4 du code de commerce) et doit respecter un préavis de six mois, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire (art. L.145-9).
Le calcul des échéances. Le bail a pris effet le 1er septembre 2021 : la première échéance triennale était le 31 août 2024, la suivante sera le 31 août 2027. Le congé devra donc être notifié au plus tard le 28 février 2027.
Sortie anticipée. Un départ avant le 31 août 2027 sans accord du bailleur exposerait le CCAS au paiement des loyers jusqu'au terme et à une indemnité d'occupation. Une résiliation amiable peut être négociée, avec une indemnité à provisionner.
Vérifications. Contrôler si le bail comporte une clause de résiliation anticipée au profit du preneur et la régularité formelle du congé. La décision de non-renouvellement doit être précédée d'une délibération du conseil d'administration du CCAS et intégrée au budget, avec provision des loyers restant dus et des coûts de déménagement et de remise en état.