公図と現地塀のずれ、時効主張への対応
甲土地（登記地積350.24 m²）と乙土地（同412.08 m²）は、30年以上前からコンクリートブロック塀で区切られている。公図では両土地の境界は一直線であるが、Aが実測すると、塀の中心線は公図の線から約0.42 m北側にずれ、甲土地の実測面積は352.10 m²、乙土地は410.22 m²となった。乙土地所有者は「塀は父の代に建てたもので、今さら動かせない。40年使っているから時効で自分のものだ」と主張し、甲土地所有者は筆界特定の申請を検討している。甲土地は売却予定で、買主から境界確定を求められている。地籍調査は未実施で、旧土地台帳付属地図、昭和40年代の空中写真、明治期の地租改正図の写しが残る。甲土地上には昭和50年築の建物があり、乙土地は駐車場として利用されている。法務局に備え付けられている図面は公図のみで、地積測量図は見当たらない。甲土地の所有者は高齢で、訴訟は避けたいと考えている。Aは、筆界と所有権界の区別、立会いの進め方、地図訂正の可否を整理する必要がある。
1. 乙土地所有者の「40年使っているから時効で自分のもの」という主張と、筆界の関係を説明してください。
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- 筆界は、公法上の土地の区画を画する境界であり、所有権界は私法上の権利範囲である。筆界特定は筆界の位置を特定する手続きで、所有権の帰属を判断するものではない。
- 取得時効は所有権を取得する原因になり得るが、時効を主張しても筆界が当然に動くわけではない。時効取得には占有開始、占有の態様、意思表示、登記の有無などが問題となり、40年使用したという事実だけで直ちに認められるものではない。
- 塀の位置や長年の使用状況は、所有権界を考える材料にはなる。しかし、筆界特定の場では、公図、旧土地台帳、空中写真、分筆の経緯、現地の境界標などから筆界を判断する。
- したがって、乙土地所有者には、時効の主張は所有権界の話であり、筆界特定とは手続きが異なると説明する。所有権界を争う場合は、別途、所有権確認訴訟や境界確定訴訟の検討が必要になる。
2. 筆界特定の対象土地・関係土地と、集めるべき資料・立会いの進め方を整理してください。
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- 対象土地は甲土地、関係土地は乙土地である。必要に応じて、隣接する道路や水路も関係土地として検討する。
- 申請人は甲土地所有者が中心となる。筆界特定申請では、対象土地と関係土地の範囲、筆界の位置、申請の理由を整理し、筆界調査委員の意見を踏まえて手続きが進む。
- 資料は、公図、旧土地台帳付属地図、地籍調査図、昭和40年代の空中写真、地租改正図の写し、分筆登記の経緯、塀の設置時期、過去の測量図、境界標の有無、地元の聞き取りである。
- 立会いは甲乙双方に通知し、現地で塀の位置、境界標、公図の線を確認する。乙が応じない場合でも手続きは進められるが、その事実は記録する。
- 甲土地の売却予定があるため、買主には筆界特定の進捗と、所有権界の協議が別問題であることを説明する。
3. この事例で地図訂正を申請できるか、判断のポイントを示してください。
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- 公図は地図に準ずる図面であり、誤りがあるときは地図訂正の申出が考えられる。ただし、0.42 mのずれが公図の誤差なのか、現地の塀が後から移動したものなのかをまず見極める必要がある。
- 地図訂正は、登記官が地図の誤りを判断して行う手続きであり、筆界が確定していない段階で安易に申し出るべきではない。筆界特定や確定判決などで筆界の位置が明確になった後に行うのが安全である。
- 資料としては、実測図、地積測量図、空中写真、旧図面、塀の設置経緯が重要になる。周囲の筆との整合性も確認する。
- 地図訂正が認められれば甲土地の地積も変わり得るが、それは所有権界を確定するものではない。買主には、筆界特定と地図訂正の違いを説明する。