Land and House Surveyor Examination case studies
Land and House Surveyor Examination · Put your knowledge to work in context.
The Land and House Surveyor Examination (土地家屋調査士試験) is the Japanese national examination for the registered professional who prepares and files applications to register land and building descriptions - boundary measurements, parcel area, building floor area and layout - and who supports 境界確定 work between neighbours. Candidates are typically surveying and registration practitioners, legal-affairs staff, and graduates of law, civil engineering or geography who intend to open or join a 土地家屋調査士事務所. The examination is administered by the Ministry of Justice, and the official body publishes current details of schedule, fees and results on its website. Expect a written paper mixing multiple-choice short-answer items with a descriptive (記述式) section requiring boundary and area computations and reasoned legal writing, followed by an oral examination for those who pass the written stage. Topics on this exam: Surveying (measurement theory, instruments, error adjustment, and field practice), Cadastral surveying and land boundary determination (境界確定), Real property registration law (不動産登記法) and registration procedure, Land and building identification (土地家屋の表示に関する登記) and map preparation, Civil law relating to land and buildings (ownership, boundaries, easements, co-ownership), Law on adjustment of boundaries of public and private land (公図・地籍調査 related statutes), Administrative law and procedure applicable to surveyors (行政法, 行政不服審査), Ethics, professional responsibility, and practice management, Written descriptive examination (記述式) - boundary and area determination problems, and Oral examination (口述試験) - practical judgment and case reasoning. The Land and House Surveyor Examination case studies are 5 cases and about 197 words.
1閉合トラバースの系統誤差と納期圧力
測量会社に勤める土地家屋調査士Aは、市街化調整区域にある約8,000 m²の山林の筆界確認のため、12角形の閉合トラバースを実施した。既知点2点から出発し、総延長1,200.00 m、測点数12、器械は1秒級トータルステーション、プリズムは公称定数-30 mmのものを使用した。業務仕様書は閉合比1/5,000以上を要求しているが、計算結果は閉合差0.28 m、閉合比約1/4,300で不合格であった。再測すると全辺の距離がほぼ一律に30 mm短く、方向角の閉合差は小さい。器械高・目標高、気象補正、視準誤差は点検済みで、大きな原因は見当たらない。観測は午前と午後の2回行い、気温25℃、気圧1005 hPaであった。Aは再測前に器械の設定画面を確認し、プリズム定数が0に設定されていることに気づいたが、施主にはまだ伝えていない。既知点間の距離を検測すると、やはり30 mm短い値が表示された。納期は3日後、施主は「調整計算で何とかしてほしい」と述べ、隣地所有者Bは立会いに応じず、現地には境界標が1本しか残っていない。成果は地積測量図と登記申請に使用する予定であり、Aは成果の精度を優先すべきか、納期を優先すべきかで迷っている。. Bが立会いに応じないまま地積測量図を作成する場合の留意点を述べてください。.
44 words, under 1 min2公図と現地塀のずれ、時効主張への対応
甲土地（登記地積350.24 m²）と乙土地（同412.08 m²）は、30年以上前からコンクリートブロック塀で区切られている。公図では両土地の境界は一直線であるが、Aが実測すると、塀の中心線は公図の線から約0.42 m北側にずれ、甲土地の実測面積は352.10 m²、乙土地は410.22 m²となった。乙土地所有者は「塀は父の代に建てたもので、今さら動かせない。40年使っているから時効で自分のものだ」と主張し、甲土地所有者は筆界特定の申請を検討している。甲土地は売却予定で、買主から境界確定を求められている。地籍調査は未実施で、旧土地台帳付属地図、昭和40年代の空中写真、明治期の地租改正図の写しが残る。甲土地上には昭和50年築の建物があり、乙土地は駐車場として利用されている。法務局に備え付けられている図面は公図のみで、地積測量図は見当たらない。甲土地の所有者は高齢で、訴訟は避けたいと考えている。Aは、筆界と所有権界の区別、立会いの進め方、地図訂正の可否を整理する必要がある。. 公図は地図に準ずる図面であり、誤りがあるときは地図訂正の申出が考えられる。ただし、0.42 mのずれが公図の誤差なのか、現地の塀が後から移動したものなのかをまず見極める必要がある。 地図訂正は、登記官が地図の誤りを判断して行う手続きであり、筆界が確定していない段階で安易に申し出るべきではない。筆界特定や確定判決などで筆界の位置が明確になった後に行うのが安全である。 資料としては、実測図、地積測量図、空中写真、旧図面、塀の設置経緯が重要になる。周囲の筆との整合性も確認する。 地図訂正が認められれば甲土地の地積も変わり得るが、それは所有権界を確定するものではない。買主には、筆界特定と地図訂正の違いを説明する。.
36 words, under 1 min3抵当権付き土地の合筆と一括売却
Cは、甲土地（宅地300.15 m²）と乙土地（雑種地215.40 m²）を所有している。甲土地にはD銀行の抵当権（債権額3,000万円）が設定され、乙土地には抵当権がない。Cは、甲・乙を合筆して一括で売却したいと考え、Aに相談した。甲土地にはC名義の所有権登記とDの抵当権登記があり、乙土地には所有権登記があるが、地目は雑種地のままである。乙土地上には未登記の物置があり、Cは「合筆すれば一つの土地になるので、抵当権も消える」と理解している。買主は1か月以内の決済を希望し、D銀行は「抵当権の抹消は売却代金の弁済と同時でなければ応じない」と回答している。乙土地は市街化区域内にあり、合筆後の地積は515.55 m²となる予定である。物置は建築年不明で、固定資産税の課税対象になっていない。CはD銀行に事情を説明しておらず、Aに「銀行には内緒で進めてほしい」と依頼している。Aは、合筆の可否、抵当権の処理、地目変更の要否、代替案を検討する必要がある。. 甲土地にはD銀行の抵当権登記があり、乙土地には抵当権がない。合筆の登記には、所有権以外の権利の登記がある土地について制限があり、この状態のままでは合筆できない。 Cは「合筆すれば抵当権も消える」と考えているが、これは誤りである。抵当権は合筆によって消滅せず、むしろ合筆の障害になる。 地目も、甲が宅地、乙が雑種地で異なる。合筆後の地目は登記官が定めることになるが、実務上は先に地目変更を済ませておく方が整理しやすい。 乙土地上の未登記物置は、土地の合筆そのものの障害ではないが、建物として表題登記が必要か別途検討する。 したがって、Dの抵当権を抹消しない限り合筆はできず、Cの希望どおりには進められないと説明する。.
38 words, under 1 min4未登記建物の表題登記と増築・車庫の扱い
Fは、平成17年に建築した木造2階建て住宅（1階78.45 m²、2階65.30 m²）を所有しているが、表題登記をしていない。敷地はEから借りている借地で、借地権の登記はない。平成30年に12.15 m²の増築を行い、別棟で車庫18.20 m²も建築した。車庫は渡り廊下で主屋と接続され、屋根と基礎は主屋と一体ではない。Fは、住宅と車庫を一体の建物として表題登記し、増築部分も含めて登記したいと希望している。手元には確認申請書、検査済証、固定資産税課税明細、増築部分の図面があるが、増築部分の確認申請は未了である。建物の用途は居宅で、車庫は鉄骨造である。税務上の床面積と登記の床面積が異なる可能性があり、Aは、建物の区分、床面積の算定、申請の種類、借地権と敷地権の関係を整理する必要がある。Fは建物を担保に融資を受ける予定で、金融機関から登記済証の提出を求められている。増築部分は主屋と一体の居室で、内部で行き来できる。車庫の床面積は内法で測った18.20 m²であり、壁芯では19.05 m²となる。Aは現地調査で、車庫の柱と主屋の柱が独立していることを確認した。. 車庫は渡り廊下で主屋と接続されているが、屋根と基礎が主屋と一体ではなく、柱も独立している。このような場合は、構造上独立した建物として扱うのが原則である。 したがって、住宅と車庫を一体の建物として表題登記するのではなく、住宅と車庫をそれぞれ別個の建物として表題登記する方向で検討する。 仮に車庫を主屋の附属建物として扱うなら、主である建物の登記に附属建物として記録する要件を満たすか、現地調査と図面で確認する必要がある。 床面積は、登記では壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。車庫は内法18.20 m²ではなく、壁芯19.05 m²を基礎に算定する。 Fには、税務上の床面積と登記上の床面積が異なることを説明する。.
41 words, under 1 min5虚偽の境界図面依頼と利益相反
土地家屋調査士Gは、甲土地所有者Hから、隣地Iとの境界確認を依頼された。Hは「境界線を0.6 m北にずらして、植栽帯を含む地積測量図を作ってほしい。Iには内緒にしてくれ。成功報酬として通常報酬とは別に10万円を支払う」と申し出た。HはGの長年の顧客であり、IはGが過去に何度も業務を受任したことのある知人でもある。現地ではHが設置したフェンスが公図の線より0.6 m北にあり、Hは「10年以上前から自分で管理している」と主張している。Gは、Iに対する秘密保持義務、利益相反、虚偽の地積測量図による登記申請の可否、依頼を受けた場合の記録保存を検討している。Hは「Iに確認書を送らなければ、Gの了解を得たものとして進める」と言い、Gに早期の回答を求めている。Gは先週、Iから「Hとの境界について相談に乗ってほしい」と電話を受けたばかりである。HはGに対して、測量結果をHに都合よく修正するよう求めているが、Gはまだ測量を開始していない。Gの事務所には、HとIの間の過去の測量図が保管されている。. Hの申出に応じて、境界線を0.6 mずらした地積測量図を作成できるか判断してください。.
38 words, under 1 min