抵当権付き土地の合筆と一括売却
Cは、甲土地（宅地300.15 m²）と乙土地（雑種地215.40 m²）を所有している。甲土地にはD銀行の抵当権（債権額3,000万円）が設定され、乙土地には抵当権がない。Cは、甲・乙を合筆して一括で売却したいと考え、Aに相談した。甲土地にはC名義の所有権登記とDの抵当権登記があり、乙土地には所有権登記があるが、地目は雑種地のままである。乙土地上には未登記の物置があり、Cは「合筆すれば一つの土地になるので、抵当権も消える」と理解している。買主は1か月以内の決済を希望し、D銀行は「抵当権の抹消は売却代金の弁済と同時でなければ応じない」と回答している。乙土地は市街化区域内にあり、合筆後の地積は515.55 m²となる予定である。物置は建築年不明で、固定資産税の課税対象になっていない。CはD銀行に事情を説明しておらず、Aに「銀行には内緒で進めてほしい」と依頼している。Aは、合筆の可否、抵当権の処理、地目変更の要否、代替案を検討する必要がある。
1. 甲土地と乙土地を合筆できるか、登記法上の制限を踏まえて判断してください。
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- 甲土地にはD銀行の抵当権登記があり、乙土地には抵当権がない。合筆の登記には、所有権以外の権利の登記がある土地について制限があり、この状態のままでは合筆できない。
- Cは「合筆すれば抵当権も消える」と考えているが、これは誤りである。抵当権は合筆によって消滅せず、むしろ合筆の障害になる。
- 地目も、甲が宅地、乙が雑種地で異なる。合筆後の地目は登記官が定めることになるが、実務上は先に地目変更を済ませておく方が整理しやすい。
- 乙土地上の未登記物置は、土地の合筆そのものの障害ではないが、建物として表題登記が必要か別途検討する。
- したがって、Dの抵当権を抹消しない限り合筆はできず、Cの希望どおりには進められないと説明する。
2. 1か月以内の決済に間に合わせる代替案を提示してください。
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- 第一案は、売買代金の弁済と同時にDの抵当権を抹消し、その後に合筆する方法である。Dが同時処理を条件にしているため、決済日に関係者が集まり、弁済、抹消登記、合筆登記を連続して進める。
- 第二案は、合筆せずに甲・乙を2筆のまま一括売買する方法である。買主が2筆を一体利用する契約にすれば、合筆を待たずに決済できる。
- 第三案は、Dに抵当権の一部抹消や放棄を交渉する方法である。ただし、Dが応じるかは債権回収の見通しによる。
- 未登記物置については、買主に現状を説明し、必要なら建物の表題登記を別途進める。
- いずれの案でも、CにはDに事情を説明する必要があると伝える。銀行に内緒で進めることは、抵当権の処分に関わるため採らない。
3. 地目変更と合筆の手続きの順序、必要書類を整理してください。
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- 実務的な順序は、①Dの抵当権抹消、②乙土地の地目変更（雑種地から宅地）、③合筆登記、である。抵当権抹消と地目変更を先に済ませることで、合筆の障害を減らせる。
- 地目変更登記は所有者Cが申請し、現況が宅地であることを示す資料を添付する。合筆後の地積は515.55 m²となる見込みである。
- 合筆登記では、合筆後の土地の表示、地積、地目を整理し、必要に応じて地積測量図を添付する。
- 買主の決済に合わせるには、Dとの弁済・抹消の段取りを先に確定し、登記申請の順序を時系列で組む。
- 未登記物置は、合筆とは別に建物の表題登記の要否を判断し、買主への説明資料に含める。