未登記建物の表題登記と増築・車庫の扱い
Fは、平成17年に建築した木造2階建て住宅（1階78.45 m²、2階65.30 m²）を所有しているが、表題登記をしていない。敷地はEから借りている借地で、借地権の登記はない。平成30年に12.15 m²の増築を行い、別棟で車庫18.20 m²も建築した。車庫は渡り廊下で主屋と接続され、屋根と基礎は主屋と一体ではない。Fは、住宅と車庫を一体の建物として表題登記し、増築部分も含めて登記したいと希望している。手元には確認申請書、検査済証、固定資産税課税明細、増築部分の図面があるが、増築部分の確認申請は未了である。建物の用途は居宅で、車庫は鉄骨造である。税務上の床面積と登記の床面積が異なる可能性があり、Aは、建物の区分、床面積の算定、申請の種類、借地権と敷地権の関係を整理する必要がある。Fは建物を担保に融資を受ける予定で、金融機関から登記済証の提出を求められている。増築部分は主屋と一体の居室で、内部で行き来できる。車庫の床面積は内法で測った18.20 m²であり、壁芯では19.05 m²となる。Aは現地調査で、車庫の柱と主屋の柱が独立していることを確認した。
1. 住宅と車庫を一体の建物として表題登記できるか、建物の区分を踏まえて判断してください。
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- 車庫は渡り廊下で主屋と接続されているが、屋根と基礎が主屋と一体ではなく、柱も独立している。このような場合は、構造上独立した建物として扱うのが原則である。
- したがって、住宅と車庫を一体の建物として表題登記するのではなく、住宅と車庫をそれぞれ別個の建物として表題登記する方向で検討する。
- 仮に車庫を主屋の附属建物として扱うなら、主である建物の登記に附属建物として記録する要件を満たすか、現地調査と図面で確認する必要がある。
- 床面積は、登記では壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。車庫は内法18.20 m²ではなく、壁芯19.05 m²を基礎に算定する。
- Fには、税務上の床面積と登記上の床面積が異なることを説明する。
2. 増築部分の登記はどのような申請になるか、確認申請未了との関係も含めて説明してください。
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- 既存の住宅に増築した部分は、建物の表示の変更、すなわち表題変更登記の対象になる。増築部分12.15 m²を床面積に加算し、図面と現況を一致させる。
- 増築部分の確認申請が未了であっても、表示登記の申請に確認済証の添付が必須というわけではない。ただし、建築基準法上の違反状態である可能性は別問題であり、Fにはリスクを説明する。
- 新築時の表題登記は1か月以内に申請すべきところ、長期間未登記である。過料の可能性もあるため、申請の経緯を整理する。
- 金融機関から登記済証の提出を求められているなら、まず住宅と車庫の表題登記、次に増築部分の表題変更登記を段階的に進める。
- 申請人は所有者Fであり、借地権の登記がないことは表題登記の直接の障害ではない。
3. 借地権と敷地権の関係を整理し、金融機関への説明で注意すべき点を述べてください。
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- 敷地権は、区分建物の登記において建物と敷地の権利を一体化して扱う制度である。本件は区分建物ではなく、一棟の建物の表題登記であるから、借地権を敷地権として建物の登記に記録する場面ではない。
- 借地権は、建物の表題登記とは別に、借地権の登記や契約関係で処理する。地主Eの承諾は、建物の表題登記そのものには必要ない。
- 金融機関が担保評価で借地権を問題にする場合は、借地権の内容、存続期間、地代、地主の承諾の有無を説明する。敷地権があると誤解させない。
- 建物の表題登記が完了しても、借地権が登記されるわけではない。Fには、建物の登記と借地権の登記を混同しないよう説明する。