주거안정 조례의 '직접 거주' 해석 - 문언과 목적 사이의 판단
도시 A는 2023년 ‘주거안정 조례’를 개정했다. 제7조는 ‘임대인은 정당한 사유 없이 임대차 계약의 갱신을 거절할 수 없다’고 규정하고, 제9조는 ‘정당한 사유’를 ① 임대인이 해당 주택에 직접 거주하려는 경우 ② 주택의 전면 개축 ③ 임차인의 3회 이상 차임 연체로 열거한다. 제9조 단서는 ‘직접 거주’를 ‘임대인 본인 또는 그 배우자가 6개월 이상 계속 거주하는 경우’로 한정한다. 한 해설서는 이 열거가 예시적이어서 조례의 목적에 비추어 확장 해석될 수 있다고 주장한다. 실제로 임대인 B는 딸 C가 대학 진학 후 해당 주택에서 2년간 거주하겠다고 하자 갱신을 거절했고, C는 조례 시행 전부터 주민등록을 그 주택에 두고 있었다. 임차인 D는 갱신 거절이 부당하다며 조정을 신청했고, 갱신이 거절되면 인근 시세보다 월 28만 원 비싼 주택으로 옮겨야 한다고 주장한다. 이 도시의 갱신 거절 분쟁은 최근 3년간 412건 접수되었고 그중 71건이 ‘가족 거주’를 이유로 했다. 조정위원회는 법학 교수 2명, 시민단체 추천 2명, 시 공무원 1명으로 구성되며, 관행상 문언 해석을 우선하되 입법 목적을 보충적으로 고려해 왔다.
1. 조례의 문언만을 적용할 때 임대인 B의 갱신 거절은 정당한가? 제9조의 구조(열거와 단서의 결합)를 근거로 판단하라.
Read the worked answer
결론: 정당한 사유가 없어 부당하다.
요건의 주체 확인. 제9조 ①은 ‘임대인이 직접 거주하려는 경우’를 들지만, 단서가 곧바로 ‘직접 거주’의 의미를 ‘임대인 본인 또는 그 배우자’로 확정한다. 따라서 ①의 주체는 임대인과 배우자로 닫혀 있고, 자녀는 그 외연에 들어가지 않는다.
열거의 성격. ①·②·③의 열거에 단서가 붙어 각 항목의 외연을 다시 좁히는 구조는, 입법자가 확장 가능성을 스스로 봉쇄한 형태다. 예시적 열거라면 단서로 외연을 확정할 이유가 없다. 문언 해석상 한정적 열거로 읽는 것이 자연스럽다.
주민등록의 의미. C가 조례 시행 전부터 주민등록을 두고 있었다는 사실은 단서가 요구하는 주체 요건을 대체하지 못한다. 단서의 요건은 ‘신분’이지 ‘등록’이 아니다. 오히려 등록만 옮겨 두고 실거주하지 않는 전략적 악용의 가능성을 보여줄 뿐이다.
해석 원칙. 임대차 보호 입법에서 ‘정당한 사유’를 제한적으로 해석하는 것은 임차인의 갱신 기대를 보호하려는 입법 목적과도 맞물린다. 문언이 명확한 이상 목적론만으로 자녀까지 확장하는 유추는 허용되기 어렵다.
따라서 B의 거절은 ①에 기대어 정당화될 수 없고, D의 조정 신청은 문언상 이유가 있다.
2. 해설서의 ‘예시적 열거’ 주장이 받아들여질 경우 결론이 달라지는가? 조례의 목적과 위 통계(412건 중 71건)를 함께 고려해 논하라.
Read the worked answer
결론: 주장이 받아들여져도 결론은 잘 바뀌지 않는다.
예시설이 열어 주는 것. 열거가 예시라면 ‘가족의 실거주’도 목적에 따라 ①의 외연에 편입될 여지가 생긴다. 이 지점에서는 B에게 유리한 해석이 가능하다.
그러나 단서가 남는 장애물. 예시설을 관철하려면 단서의 명시적 한정(“본인 또는 배우자”)을 무력화해야 한다. 단서는 ‘직접 거주’의 의미를 확정적으로 규정한 조항이므로, 예시설을 택하면 단서가 사문화된다. 목적론적 확장은 문언이 허용하는 최소한의 한계 안에서만 가능하고, 단서는 그 한계선 자체다.
목적과의 정합성. 조례의 목적은 주거 안정, 즉 임차인 보호다. 확장 해석은 임대인의 회수권을 넓혀 목적을 후퇴시킨다. 여기에 통계가 붙는다. 최근 3년 412건 중 71건(약 17%)이 ‘가족 거주’를 이유로 접수되었다는 사실은, 확장이 실제로 남용 통로가 될 수 있음을 보여주는 자료다. 목적 보충은 오히려 제한 해석 쪽을 지지한다.
정리. 예시설을 받아들이더라도 단서의 한정과 남용 위험 때문에 결론은 유지될 개연성이 높다. 결론을 바꾸려면 조례 개정이라는 입법적 경로가 필요하다.
3. 조정위원회가 ‘문언 우선, 목적 보충’ 관행을 적용할 때, D가 주장하는 월 28만 원의 이사 비용은 판단에서 어떤 지위를 갖는가?
Read the worked answer
결론: 결론을 결정하는 요소가 아니라 형량의 보조 자료다.
판단 단계의 구분. 위원회의 관행은 2단계다. 1단계에서 문언으로 정당한 사유의 존부를 판정하고, 2단계에서 목적을 보충적으로 고려한다. 이사 비용은 어느 단계에서도 문언 자체에 속하지 않는다. 따라서 2단계의 자료다.
1단계에서의 무게. 단서가 ‘본인 또는 배우자’로 외연을 확정한 이상, 손해액의 크기는 요건 충족 여부를 바꾸지 못한다. 비용이 크다는 이유로 자녀를 배우자로 읽을 수는 없다.
2단계에서의 기능. 만약 위원회가 목적 해석을 앞세우는 방향으로 기울 경우, 이 비용은 임차인 보호 목적의 강도를 보여주는 자료가 된다. 주거 안정이 침해될 때 발생하는 구체적 손해의 크기를 수치로 제시하기 때문이다. 다만 그 경우에도 단서라는 문언의 한계를 넘으려면 개정 근거가 필요하다.
증거법적 지위. 조정 실무에서 당사자가 주장하는 손해액은 통상 보조적 자료로 다루어지고, 별도의 증빙(인근 시세 자료 등)이 없으면 확정적 사실로 인정되기 어렵다. 즉 이 주장은 결론을 뒤집는 카드가 아니라, 결론이 정해진 뒤 구제의 정도를 조정할 때 쓰이는 변수다.