Vicios ocultos y renuncia al saneamiento en compraventa de vivienda

La renuncia es, en principio, válida: el vendedor puede pactar que no responderá por vicios ocultos, y la cláusula 'en el estado en que se encuentra' se interpreta como un pacto de no garantía. Pero esa renuncia no cubre el dolo. Si Ana conocía el incendio y lo ocultó, hay dolo civil: una maquinación dirigida a que Bruno consintiera el contrato en esas condiciones. El dolo produce nulidad relativa del contrato y, además, obliga a indemnizar daños y perjuicios. La cláusula no puede amparar el fraude; sería contraria a la buena fe. La carga de la prueba corresponde a Bruno: debe acreditar que Ana conocía el vicio y que lo ocultó, no basta que el vicio existiera. Si no se prueba el dolo, la renuncia sí lo vincula y solo podría discutir la interpretación de 'estado en que se encuentra' si el defecto fuera distinto de los vicios ocultos. Conclusión: la cláusula es válida frente a vicios ocultos no dolosos, pero inoponible si se acredita dolo; el pleito debe centrarse en el conocimiento y ocultamiento de Ana, no en la sola existencia de la grieta.

Hay que separar dos acciones. La acción de saneamiento por vicios ocultos, sea redhibitoria o quanti minoris, tiene un plazo breve: seis meses desde la entrega en el Código Civil Federal y en varios códigos locales. Bruno recibió la casa el 15 de abril de 2023; el plazo venció el 15 de octubre de 2023. La demanda de abril de 2024 es extemporánea para esa vía, aunque el vicio se haya descubierto en agosto de 2023, porque el plazo corre desde la entrega, no desde el descubrimiento. La acción de nulidad relativa por dolo tiene un plazo distinto, de cuatro años en el Código Civil Federal, y se cuenta desde la celebración del contrato o desde que el dolo se conoció, según la interpretación aplicable. Si se admite que Bruno conoció el vicio en agosto de 2023, la demanda de abril de 2024 está dentro de ese plazo. Pero la nulidad no es una acción de reparación: produce restitución, es decir, devolver la casa y el precio, y en su caso daños. El juez no debe convertir la nulidad en una condena a reparar. Estrategia: sostener la nulidad por dolo y, subsidiariamente, daños; la vía de vicios ocultos ya está cerrada.

Si Ana no conocía el incendio, no hay dolo y la cláusula de no garantía le permite oponerla. Bruno no podría reclamar saneamiento porque, además, el plazo de seis meses ya venció. Tampoco procedería la nulidad por dolo, pues falta el elemento subjetivo. La única vía sería demostrar que el defecto no es un vicio oculto sino el incumplimiento de una obligación expresa distinta, por ejemplo si el contrato garantizaba una superficie o una condición específica, o que la cláusula es abusiva por no haber sido negociada; en una compraventa entre particulares esa calificación es difícil. Conviene distinguir: el 'estado en que se encuentra' no es una carta en blanco; si el vicio hace parcialmente inhabitable el baño, podría argumentarse que afecta el destino de la cosa, pero la renuncia sigue siendo válida si no hay dolo. Conclusión: sin dolo, la pretensión de reparación es débil; el riesgo lo asumió Bruno al firmar la cláusula, salvo que acredite una garantía específica o un vicio no cubierto.