Doble venta, escritura no inscrita y discrepancia de superficie catastral
El notario recibe una compraventa en Irapuato sobre un predio que A adquirió en 2019 mediante escritura que nunca se inscribió; en 2023 el mismo vendedor vendió el mismo predio a B mediante otra escritura, que sí se inscribió en 2024. Hoy A pretende vender a C y pide «plena certeza». El certificado de gravámenes que exhibe fue expedido hace 45 días y no reporta gravámenes, aunque el registro sí muestra la inscripción de B. El título dice 1,200 m², el catastro municipal registra 1,340 m² y el ayuntamiento abrió una calle sobre una franja de 90 m² sin que exista inscripción de afectación. A exige que se consigne la superficie de 1,340 m² «porque así paga el predial» y que no se mencione ninguna discrepancia.
1. ¿Puede el notario autorizar la venta de A a C? Explique el juego entre la inscripción, la prioridad registral y el estudio de título.
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No con los antecedentes actuales. En México la inscripción no es constitutiva: el título se transmite por el consentimiento y la entrega, de modo que A pudo adquirir frente al vendedor en 2019. Pero frente al registro y frente a terceros, el predio aparece a nombre de B desde 2024, y la inscripción de B, si concurrieron buena fe y título oneroso, se protege por el principio de fe pública registral y por la prioridad temporal de la inscripción.
Consecuencias prácticas:
- El notario no puede construir un tracto sucesivo que no existe: el título de A no está inscrito y no puede «saltarse» la inscripción de B.
- Autorizar la venta A-C generaría una tercera transmisión sobre un bien cuyo registro atribuye la propiedad a otra persona, con riesgo de nulidad, de evicción y de responsabilidad del fedatario.
- La vía correcta es previa y contenciosa: A debe demandar la nulidad del segundo acto, la reivindicación o, en su caso, la cancelación de la inscripción de B; mientras exista, procede pedir una anotación preventiva de la demanda o un aviso preventivo para proteger su interés.
El notario debe documentar por escrito la negativa, devolver la documentación y sugerir asesoría; si las partes insisten, puede autorizar un contrato con las reservas expresas, nunca una escritura que afirme dominio cierto.
2. ¿Cómo debe tratarse la diferencia de superficies (1,200 m² frente a 1,340 m²) y la franja ocupada por la calle municipal?
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La superficie es un dato sustancial del bien, no un adorno. El notario no puede consignar 1,340 m² solo porque así se paga el predial: el catastro es un registro administrativo-fiscal y no sustituye al título ni al registro público de la propiedad.
Pautas:
- Describir el inmueble conforme a su título y su inscripción, y hacer constar expresamente la discrepancia con catastro y con el levantamiento topográfico.
- Exigir plano y levantamiento firmado por perito o topógrafo con registro, y en su caso un dictamen de alineamiento y número oficial, así como constancia municipal sobre afectaciones viales.
- Si 90 m² fueron ocupados por una calle, está en discusión un posible bien de dominio público o una afectación no inscrita: no puede venderse como si no existiera, y el precio y la superficie vendible deben ajustarse de común acuerdo.
- Verificar si existe «excedente» de terreno no amparado por título; en tal caso, el transmitente solo puede vender lo que acredita.
Lo correcto es una cláusula de descripción con reservas: superficie según título, superficie según catastro, superficie según levantamiento y advertencia de que la cabida real se determinará conforme a la ley.
3. ¿Qué valor probatorio y contractual puede darse al certificado de gravámenes de 45 días de antigüedad?
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Ninguno suficiente para una compraventa. El certificado es una fotografía del registro al momento de su expedición; en 45 días pudo inscribirse un embargo, una hipoteca, una demanda o una transmisión (como de hecho ocurrió aquí con B). La práctica notarial exige certificado reciente, obtenido directamente del registro o de su sistema, y su revisión el mismo día de la firma.
Además, el certificado no basta: hay que revisar el historial de inscripciones (tracto), las reservas y anotaciones, las limitaciones de dominio y las constancias de libertad de gravámenes de agua y predial.
Conducta correcta:
- Solicitar nuevo certificado de gravámenes y verificar el estado registral actual; si aparece B, suspender.
- Dejar constancia en el instrumento o en el expediente de las verificaciones realizadas.
- Si las partes aportan un certificado viejo o alterado, no aceptarlo; advertir que hacerlo valer puede implicar falsedad.
El notario responde por la certeza de los datos que consigna, no por la confianza que las partes depositen en documentos desactualizados.