Enajenación de casa habitación: exención de ISR perdida, ajuste por inflación y suerte del mobiliario

No procede en este caso. La exención por enajenación de casa habitación exige, entre otros requisitos, que el enajenante no haya enajenado otra casa habitación en los tres años inmediatos anteriores; la propia ley prevé excepciones muy acotadas (por ejemplo, ciertos supuestos de no haber aplicado previamente la exención o de inmuebles en copropiedad), que deben verificarse con la documentación concreta. Aquí el vendedor ya aplicó la exención en 2021, dentro del trienio, de modo que la ganancia de esta operación queda gravada en su totalidad.

Requisitos formales:

1. Recabar la manifestación escrita del enajenante sobre la exención y sobre la enajenación anterior; esa declaración es la base del cálculo y de la responsabilidad del fedatario.
2. Hacer del conocimiento del vendedor, por escrito, que no se aplica la exención y el monto estimado del impuesto.
3. Conservar en el apéndice el avalúo, el título de adquisición y los comprobantes.

El notario no puede «aceptar» la exención solo porque el contribuyente la pida: si retiene de menos, responde como retenedor y el fisco puede requerirle el entero, actualización y multas. La manifestación falsa del vendedor puede además tener consecuencias penales fiscales.

Cálculo orientativo (verificar INPC, tarifa y reglas vigentes al momento de la operación):

1. Precio de enajenación del inmueble: $6,500,000.00. Deben excluirse los $200,000.00 de muebles, que son bienes distintos: si se incluyen, se infla la base del inmueble y se mezclan regímenes (los muebles no son casa habitación ni generan retención del notario por enajenación de inmueble). Lo correcto es documentarlos por separado o en contrato aparte, con su propio tratamiento.
2. Costo comprobado de adquisición: $2,100,000.00 × 1.55 = $3,255,000.00 (ajuste por inflación desde el mes de adquisición hasta el de pago). Es el mecanismo para no gravar inflación; debe aplicarse por componentes y con el factor correcto.
3. Ganancia: $6,500,000.00 − $3,255,000.00 = $3,245,000.00.
4. Gastos notariales de 2011: no son deducibles sin comprobante fiscal; sin CFDI no hay erogación acreditable, aunque hubieran existido. Los que sí se pudieran comprobar se suman al costo.
5. Como no hay exención, la ganancia se grava conforme a la tarifa aplicable a la enajenación de bienes; el notario calcula, retiene y entera.

Recomendación: dejar en el expediente la hoja de cálculo con factor de INPC, fecha de pago, tarifa usada y comprobantes, porque es el primer documento que revisa la autoridad.

ISR. En la enajenación de inmuebles el notario (o el fedatario que intervenga) es retenedor: debe calcular el impuesto a cargo del enajenante, retenerlo del precio y enterarlo dentro del plazo legal (conforme a las reglas de retenciones; verificar el término vigente en el momento del entero), presentando la declaración con la información del acto, las partes y el cálculo. Si no retiene, responde solidariamente y enfrenta requerimientos, actualización, recargos y multas; si retiene y no entera, se agrava.

IVA. La enajenación de construcciones destinadas a casa habitación está exenta, pero el tratamiento del suelo debe revisarse: si el instrumento separa el valor del terreno, esa porción suele quedar gravada a la tasa general; si no se separa, la práctica y la autoridad atienden a la naturaleza de la operación. Lo prudente es consignar los valores por separado cuando exista terreno o construcción de destino distinto, y documentar el criterio aplicado.

Además: verificar avalúo, constancia de no adeudo predial, certificado de gravámenes, pago de derechos y la declaración del enajenante sobre la exención. El notario no es asesor fiscal del cliente, pero sí responsable de retener y enterar correctamente, y debe explicar por escrito al vendedor el resultado del cálculo antes de firmar.