Escritura ya inscrita otorgada con poder insuficiente
El 12 de marzo de 2025 la Notaría 7 de San Pedro Garza García autorizó la escritura 3,214 de compraventa de una casa en Valle Oriente por $8,400,000. Compareció como vendedora la señora Adela R., de 84 años, por conducto de su hijo, quien exhibió un poder general para pleitos y cobranzas y actos de administración otorgado en 2021, sin cláusula especial para actos de dominio; el notario lo estimó suficiente. La compradora, una persona moral, pagó el precio, se cubrió el ISAI, el testimonio se entregó el 24 de marzo y el aviso al Registro se remitió al día siguiente; la inscripción se consumó el 9 de abril. En mayo la señora Adela presenta un escrito ante el notario alegando que nunca autorizó la venta; un médico particular certifica deterioro cognitivo leve desde 2023 y su hija anuncia demanda de nulidad. El hijo no rinde cuentas del dinero y no localizan al apoderado. La compradora exige al notario que “arregle el problema” y amenaza con denuncia penal y demanda de daños.
1. ¿La escritura es nula o anulable? Califica el acto y explica qué peso tiene el certificado médico privado sobre el deterioro cognitivo.
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Calificación. El vicio no es de nulidad absoluta sino de falta de legitimación del representante: un poder general para pleitos y cobranzas y actos de administración no comprende actos de dominio; para enajenar se requiere cláusula especial, conforme al régimen del mandato del Código Civil de Nuevo León. El acto celebrado por quien no acredita representación suficiente es anulable (nulidad relativa), confirmable por el mandante, y no inexistente.
El certificado médico. La capacidad de ejercicio se presume; un certificado privado de “deterioro cognitivo leve” no priva de validez a un acto ni equivale a interdicción. Lo relevante es: (i) si el poder se otorgó válidamente en 2021 y no fue revocado; (ii) si al otorgarlo la señora tenía discernimiento; (iii) si hoy puede ratificar. Solo una sentencia de interdicción (o prueba pericial en juicio) desplaza la presunción de capacidad, y sus efectos son hacia adelante.
Consecuencia práctica. La compradora tiene la carga de la buena fe y puede apoyarse en la apariencia del poder, pero el notario no puede declarar nulidades ni “arreglar” el acto por sí mismo: debe calificar, documentar el expediente, informar a las partes y encauzar la ratificación o el litigio. Si no hay ratificación, procede la acción de saneamiento por evicción contra el apoderado y la vendedora, más daños; la responsabilidad del notario se mide por la diligencia con que examinó el poder.
2. ¿Qué instrumento y qué ruta permiten regularizar la situación sin alterar el protocolo? Explica el manejo de testimonios, apéndice y aviso registral.
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Regla de oro: el protocolo es inalterable. No se corrige tachando, sustituyendo fojas ni insertando texto en la escritura 3,214; cualquier cambio se hace en instrumento nuevo.
Rutas posibles.
- Ratificación o confirmación de la señora Adela mediante escritura pública en la que, con capacidad plena, haga suyo el acto y reconozca el precio recibido. La confirmación extingue la anulabilidad.
- Si no ratifica: nuevo otorgamiento con las partes legítimas, o resolución contractual con devolución del precio.
- Vía judicial: nulidad, y en su caso cancelación de la inscripción.
Manejo documental. El instrumento de ratificación se agrega al protocolo con su propio número y se hace referencia cruzada en el libro de registro de operaciones; en el apéndice solo se conservan los documentos de soporte (identificaciones, comprobantes, avisos), nunca el texto del instrumento. El testimonio de la escritura 3,214 ya entregado no se recoge; se emiten testimonios del instrumento de ratificación y se hace constar la relación entre ambos para que el Registro Público practique la nota marginal o la inscripción complementaria. Si se opta por lo judicial, se pide anotación preventiva de la demanda para bloquear una nueva transmisión.
Avisos. Debe revisarse el plazo de remisión del aviso al Registro y, si hubo error, remitir la aclaración por escrito; todo con acuse y copia certificada en el expediente.
3. Enumera los frentes de responsabilidad del notario y las medidas inmediatas que debe adoptar.
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Frentes de responsabilidad.
- Civil: si no examinó el alcance del poder, su intervención pudo contribuir al daño; responde por culpa y normalmente a través de su seguro de responsabilidad y de la fianza notarial. Conviene no reconocer hechos ni firmar compromisos con la compradora.
- Disciplinaria: la autoridad notarial puede sancionar la falta de diligencia en la calificación de la representación; el expediente debe demostrar qué documentos revisó.
- Penal: solo si hubo dolo o falsedad (por ejemplo, haber hecho constar comparecencias o manifestaciones inexistentes); el simple error de calificación no configura delito, pero la denuncia anunciada debe atenderse con asesoría especializada.
- Ética: no puede revelar el contenido del instrumento a terceros ajenos, ni presionar a la vendedora; debe excusarse si surge interés propio o de parientes.
Medidas inmediatas. (1) Abrir expediente cronológico con el escrito de la señora, el poder y la evidencia de su revisión. (2) Verificar la vigencia del poder y si hubo revocación. (3) Citar a las partes y ofrecer la ratificación por escrito. (4) Informar a la compradora por escrito y sugerir la anotación preventiva. (5) Dar vista a la autoridad notarial si hay indicios de falsedad. (6) No alterar el protocolo y no prometer resultados. (7) Documentar cada comunicación con acuse, porque lo que se juzga es la diligencia, no el resultado.