Exención de casa habitación, ISAI sobre valor catastral y vendedor no residente
En junio de 2025 la Notaría 22 de Monterrey recibe una compraventa de casa habitación en Guadalupe por $6,250,000. Venden los esposos Robles, personas físicas residentes, casados en sociedad conyugal, que adquirieron el inmueble en 2011 por $2,150,000 y acreditan $450,000 de ampliaciones con facturas; vivieron ahí hasta abril de 2025 y ahora se mudan a un departamento que ya habitaron hace ocho años. El valor catastral vigente es $6,800,000. La compradora es persona física con crédito hipotecario. En el mismo día, el hermano de la vendedora, residente fiscal en Texas, vende un departamento en San Pedro por $4,000,000 y pregunta en la ventanilla “cuánto le toca pagar y si el notario lo resuelve todo”. El personal de la notaría quiere declarar el precio de $6,250,000 como base del ISAI “porque es lo que se pagó”.
1. Determina la base del ISAI, quién lo paga y por qué no puede usarse el precio pactado.
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Base gravable. El impuesto sobre adquisición de inmuebles se calcula sobre el valor que resulte mayor entre el precio pactado y el valor catastral del inmueble a la fecha de la operación, conforme a la Ley de Hacienda del Estado. Aquí: precio $6,250,000; catastral $6,800,000. La base es $6,800,000.
Tasa y cálculo. La tasa aplicable es la que fije la ley vigente al momento del hecho imponible (2% en Nuevo León, sujeto a verificación en la ley del ejercicio). Sobre $6,800,000, el impuesto ronda $136,000, más los derechos de inscripción que correspondan.
Sujeto obligado. El adquirente es el contribuyente; el vendedor no lo paga, aunque por costumbre negocien quién lo absorbe económicamente. El notario no es retenedor del ISAI, pero no debe autorizar la escritura sin acreditar el pago y debe consignar los datos correctos.
Por qué no sirve el precio pactado. Porque la ley antielusión obliga a tomar el mayor valor; declarar $6,250,000 siendo mayor el catastral genera un pago menor al debido y expone a la compradora a créditos fiscales, recargos y actualización, y al notario a observaciones en la revisión de su archivo. Además, el avalúo bancario suele usarse como referencia, pero no sustituye la comparación legal.
Regla operativa. Verificar el valor catastral del año en curso, imprimir la consulta, comparar con el precio y con el avalúo, y calcular sobre el mayor. La constancia se conserva en el apéndice.
2. ¿Procede la exención del ISR por casa habitación? Cuantifica el excedente y explica cómo se calcula la ganancia.
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Requisitos. La exención por enajenación de casa habitación cubre hasta 700,000 UDIS del precio, siempre que se trate de la casa habitación del contribuyente y no se haya enajenado otro inmueble con ese carácter dentro del plazo legal. Los Robles acreditan habitación hasta abril de 2025 y adquirieron en 2011, por lo que no les aplica la limitante de reventa en tres años.
Cuantificación. 700,000 UDIS, al valor de la UDI vigente (alrededor de $8.5 en 2025), equivalen aproximadamente a $5,950,000. El precio de $6,250,000 excede la exención en unos $300,000. La mecánica habitual: la exención cubre hasta el monto exento y se paga ISR solo sobre el excedente, aplicando la tarifa de enajenación de bienes inmuebles.
Cálculo de la ganancia. Precio $6,250,000 menos costo de adquisición actualizado por INPC desde 2011 ($2,150,000 actualizado), menos $450,000 de ampliaciones con facturas, menos gastos notariales e impuestos de la operación y comisiones. El resultado es la ganancia; la exención opera sobre el precio, no sobre la ganancia, y el impuesto se determina con la tarifa progresiva anual.
Copropiedad. Al ser sociedad conyugal, conviene analizar si cada cónyuge puede aplicar la exención respecto de su porción; la práctica administrativa lo ha admitido en ciertos supuestos, pero debe verificarse el criterio vigente y documentarse.
Advertencia. El notario debe informar por escrito el monto de la ganancia y del impuesto, y conservar el cálculo firmado por los enajenantes.
3. ¿Qué obligaciones tiene el notario frente a los enajenantes residentes y frente al vendedor no residente? ¿Qué pasa si no informa?
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Frente a los residentes. El notario debe informar por escrito a los enajenantes el monto de la ganancia y del impuesto que resulte de la operación, y recabar su firma o constancia de recepción. Si no lo hace, la ley lo hace responsable solidario del impuesto que se omita, sin perjuicio de las sanciones. No es un cálculo decorativo: debe incluir costo actualizado, deducciones y exención aplicada.
Frente al no residente (el hermano en Texas). La operación cambia de régimen:
- El enajenante no residente tributa por la ganancia; la operación puede tener retención del 20% del monto total de la operación, o del 25% de la ganancia si designa representante legal con facultades amplias y acredita su residencia.
- El adquirente o quien pague el precio debe efectuar la retención y enterarla; el notario debe negarse a autorizar sin que se acredite el entero o la garantía.
- El notario debe verificar la constancia de residencia fiscal y, en su caso, el tratado para evitar doble tributación con Estados Unidos.
Obligación informativa anual. Los notarios deben presentar la declaración informativa de las operaciones de enajenación de inmuebles celebradas en el ejercicio, a más tardar el 15 de febrero del año siguiente. Omitirla genera multas y es el principal hallazgo en revisiones al archivo notarial.
Respuesta a la ventanilla. El notario no “resuelve todo”: calcula, informa, retiene cuando corresponde y verifica pagos, pero el impuesto es del contribuyente. Documentar la información entregada es la mejor defensa.