Derecho Inmobiliario y Registral: propiedad, catastro y Registro Público
Este dominio prueba el recorrido completo de una operación inmobiliaria: del avalúo catastral a la inscripción en el Registro Público de la Propiedad de Nuevo León, pasando por los avisos y certificados que el notario debe exigir.
Principios registrales
- Inscripción: el acto nace inter partes y se opone a terceros con la inscripción.
- Tracto sucesivo: cada transmisión enlaza con la inscripción anterior.
- Rogación y calificación: el registrador actúa a petición de parte y califica la legalidad del documento.
- Folio real: cada inmueble tiene una hoja registral con su historial.
Catastro y documentos previos
El valor catastral se determina con el padrón y el avalúo; el traslado de dominio se avisa a la autoridad catastral. Antes de autorizar, conviene contar con certificado de gravámenes y constancia de no adeudo del impuesto predial.
Propiedad en condominio
Subdivisión, fusión y relotificación requieren autorización municipal; el régimen de propiedad en condominio se constituye en escritura e se inscribe.
Ejemplo resuelto
Compraventa de casa en Guadalupe por 2,000,000 con valor catastral de 1,500,000. Razonamiento: la base del impuesto estatal sobre adquisición de inmuebles es el valor que resulte mayor entre operación y catastral (2,000,000); se entera el impuesto con la tasa vigente de la Ley de Hacienda, se obtiene la constancia de no adeudo, se avisa a catastro y se inscribe la escritura.
Errores que cuestan puntos
Inscribir sin tracto sucesivo; confundir valor catastral con valor de operación; omitir el aviso catastral; creer que la posesión inscrita sustituye la cadena de titularidad.