Cesión de derechos hereditarios y venta de una casa en Chetumal

No, al menos no con ese objeto ni con ese alcance. El notario debe separar tres planos:

1. El derecho hereditario no es la propiedad del inmueble. Mientras no exista adjudicación, la casa forma parte de la comunidad hereditaria y Rubén solo tiene una cuota ideal sobre el acervo. La cesión de derechos hereditarios puede ser válida, pero su objeto son esos derechos, no la casa; el cesionario no adquiere el inmueble ni puede afirmar que “ya es suyo”.
2. La escritura debe describir el objeto con precisión. Si se redacta como compraventa de la casa, el notario estaría dando fe de un título que Rubén no tiene y se rompería el tracto sucesivo. Lo correcto es documentar la cesión con su verdadera naturaleza o, preferiblemente, tramitar primero la sucesión, adjudicar la casa a los tres herederos y después vender. La partición requerirá auto judicial que la apruebe porque hay herederos menores.
3. La sola comparecencia no produce el resultado buscado. La cesión no exige el consentimiento de los demás herederos, pero debe notificarse para que sea oponible y, sobre todo, no sustituye la adjudicación. El notario debe advertir por escrito al inversionista que adquiere derechos litigiosos y una cuota indeterminada, no un inmueble.

Expediente mínimo y secuencia:

• Copia certificada del testamento o testimonio si obra en otra notaría; actas de defunción de la testadora y de Andrés; actas de nacimiento de los tres hijos y de los dos nietos; acta de matrimonio e identificaciones; CURP y RFC.
• Acreditar la representación de los nietos: al haber premuerto Andrés, heredan por representación, pero son menores, por lo que su participación en la partición requiere autorización judicial y tutor o representante legal con facultades expresas.
• Verificar en el Registro Público la situación del folio: si existe anotación preventiva, gravamen o litigio, debe hacerse constar y no ignorarse. Es recomendable promover la anotación preventiva del juicio sucesorio.
• Una vez adjudicada la casa, cada heredero puede vender su parte. Para vender la parte de los menores se necesita autorización judicial y, además, el precio debe ser el de mercado, con avalúo.
• El contrato privado de cesión no se protocoliza como si fuera título de propiedad; se conserva en el apéndice y, si se quiere, se protocoliza como documento privado, con la advertencia de que no acredita propiedad.

Debe rechazar el pago y negarse a autorizar el acto en los términos pedidos. El razonamiento es el siguiente:

1. Independencia y ausencia de conflicto de interés. El notario no puede aceptar dádivas ni honorarios condicionados al resultado. Aceptar dinero para omitir requisitos compromete la imparcialidad y puede configurar cohecho o responsabilidad administrativa.
2. Deber de asesorar y documentar. Debe explicar por escrito al inversionista y a Rubén la diferencia entre derechos hereditarios y propiedad, la necesidad de la adjudicación y la situación de los menores. La explicación debe quedar en el apéndice o en una comparecencia.
3. Negativa fundada, no discrecional. Si insisten, el notario debe negarse por escrito y conservar la solicitud y los documentos. No puede convertir la notaría en un instrumento para dar apariencia de propiedad a quien no la tiene.
4. Honorarios. Debe cobrar conforme al arancel, expedir recibo y no aceptar pagos en efectivo fuera de la contabilidad. Si ya recibió documentos, debe devolverlos contra recibo o conservarlos en el apéndice.