Inmatriculación de un lote en Bacalar con anotación preventiva y área verde
En Bacalar, el señor Iván Cahuich pide la inmatriculación de un lote de 1,240 m² en el fraccionamiento “Laguna Azul”, que dice poseer desde 2011. Exhibe un contrato privado de compraventa de 2011 a su favor, recibos prediales de 2013 a 2024 a nombre del desarrollador y un auto de un juez que admitió una información ad perpetuam para acreditar la posesión. El certificado de libertad de gravamen del folio arroja: (i) una anotación preventiva por demanda de nulidad de escritura promovida por otro comprador, vigente desde 2022; y (ii) que 180 m² del polígono coinciden con un área verde municipal según el plano catastral. El cliente dice: “la demanda es de un loco; el área verde ya la cercamos y la usamos de estacionamiento”. Pide que el notario “protocolice el auto y lo mande al Registro” cuanto antes.
1. ¿Procede la inmatriculación solicitada? Explica los obstáculos registrales y de dominio público.
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No procede en los términos pedidos. Hay tres obstáculos que el notario no puede ignorar:
- La anotación preventiva por demanda de nulidad. El folio está litigado. El notario debe revisar el certificado de gravamen, el auto de admisión y el emplazamiento. No puede protocolizar un auto de información ad perpetuam como si resolviera el litigio; la información ad perpetuam no es sentencia de prescripción y la posesión no es título.
- El área verde. 180 m² coinciden con un área verde municipal. Los bienes de dominio público son inalienables e imprescriptibles; no se puede adquirir por prescripción ni cercar. El cerco y el estacionamiento pueden constituir usurpación, y el notario no puede dar fe de una posesión sobre zona de uso público.
- La cadena de titularidad. El contrato privado de 2011 no acredita propiedad, y los recibos prediales a nombre del desarrollador tampoco. La inmatriculación exige título y colindancias ciertas; con una demanda pendiente y una superposición con área verde, el Registro calificará negativamente.
El notario debe negarse a enviar el documento como si fuera título y explicar por escrito al cliente las opciones: juicio de prescripción con sentencia, o regularización previa con el municipio, sin incluir el área verde.
2. ¿Qué verificaciones debe hacer el notario ante Catastro y el municipio antes de cualquier trámite?
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Debe verificar la realidad física y jurídica del polígono, no solo el dicho del cliente.
- Catastro: plano catastral autorizado, medidas y colindancias, superficie, clave catastral y coincidencia con el polígono del título. Si hay diferencia de superficie, no se corrige con un acta: se requiere plano y, en su caso, juicio.
- Desarrollo urbano: constancia de zonificación, licencia de uso de suelo, constancia de alineamiento y número oficial, y verificación de que el lote no invade área verde, calle, derecho de vía o zona federal.
- Registro Público: certificado de libertad de gravamen actualizado, historial del folio y revisión de la anotación preventiva. Debe identificarse al juez y al expediente.
- Municipio: constancia de no adeudo predial y, si se pretende regularizar, el procedimiento municipal aplicable.
Con esos documentos el notario puede emitir una negativa fundada o, si todo coincide, continuar. Lo que no puede hacer es “protocolizar el auto” y mandarlo al Registro sin revisar la superposición; eso trasladaría el conflicto al Registro y comprometería su responsabilidad.
3. Si el cliente insiste y amenaza con quejarse, ¿qué exposición tiene el notario y cómo debe documentar su negativa?
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La exposición es administrativa, civil y penal. Administrativa por faltar a los deberes de revisión y calificación; civil por daños si el comprador o un tercero confía en un instrumento que no refleja la realidad; penal por falsedad o uso de documento falso si se hace constar una superficie o una titularidad que no existen.
La conducta correcta es:
- Emitir una negativa por escrito y fundada, identificando la anotación preventiva, la superposición con área verde y la falta de título.
- Dejar constancia en el apéndice de la solicitud, de los documentos exhibidos y de la explicación dada al cliente.
- No recibir el encargo si no se pueden cumplir los requisitos; si ya se recibió, devolver los documentos contra recibo.
- Informar al cliente que puede acudir a un juicio de prescripción o a la regularización municipal, pero que la notaría no puede sustituir esas vías.
La queja ante el Colegio o el Tribunal de Justicia Administrativa no convierte en válido lo inválido. Documentar la negativa es la mejor defensa y, sobre todo, protege a terceros.