Venta de casa habitación en Cancún con precio subvaluado y exención de ISR
En Cancún se pretende escriturar la venta de una casa habitación en el fraccionamiento “Villas del Mar” por $3,800,000. El valor catastral del ejercicio es de $4,650,000. La vendedora, persona física residente, pide aplicar la exención de ISR por casa habitación y “dejar” el precio en $3,200,000 para reducir el ISAI. El comprador es una S.A. de C.V. que pagará en dos exhibiciones: $2,000,000 hoy y el resto a 60 días. El contador del comprador pide que “mientras se paga el saldo, no se inscriba la escritura”. El notario conoce, por un testimonio previo, que la vendedora ya vendió otra casa en 2022 aplicando la exención. La ley de ingresos municipal dispone que el ISAI se paga sobre el valor que resulte mayor entre el precio y el valor catastral.
1. ¿Cuál debe ser la base del ISAI y qué implica consignar un precio de $3,200,000?
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La base debe ser $4,650,000, es decir, el valor catastral, porque es mayor que el precio. La ley de ingresos municipal es expresa: se paga sobre el valor que resulte mayor entre el precio y el valor catastral. No es una elección de las partes.
Consignar $3,200,000 implicaría simular un precio distinto del que realmente se pagará. El notario no puede dar fe de un precio falso: eso es falsedad documental y puede constituir defraudación fiscal. Además, el ISAI se calcularía sobre el valor mayor de todos modos, por lo que la maniobra no reduciría el impuesto y sí expondría a las partes y al notario.
El notario debe explicar por escrito a las partes:
- que la base es $4,650,000;
- que el ISAI corresponde al adquirente, pero que el notario puede quedar como responsable solidario si no verifica el pago;
- que debe exigir la constancia de pago y remitir el aviso dentro del plazo que fije la ley de ingresos municipal;
- que el precio real debe consignarse, aunque sea menor que el catastral.
Si las partes insisten en el precio falso, el notario debe negarse a autorizar.
2. ¿Puede el notario aplicar la exención de ISR por casa habitación con solo la petición de la vendedora?
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No. La exención no se aplica por pedirla; debe acreditarse y documentarse. El notario que autoriza la enajenación debe calcular y enterar el ISR que corresponda, salvo que se acredite la exención.
El notario debe requerir:
- manifestación por escrito y bajo protesta de la vendedora de que el inmueble está destinado a casa habitación y de que no ha aplicado la exención en los términos y plazos de la ley;
- documentación que lo respalde;
- revisión de sus antecedentes.
Aquí el notario ya conoce, por un testimonio previo, que la vendedora aplicó la exención en 2022. No puede limitarse a creerle ni a “hacerle el favor”. Debe advertirle que si la exención no procede, él calculará y enterará el ISR, y que la manifestación falsa puede tener consecuencias fiscales y penales para ella.
Si la vendedora insiste en una manifestación que el notario sabe inexacta, debe negarse a aplicarla y documentar la negativa. La exención es un beneficio regulado, no un espacio de discrecionalidad notarial.
3. ¿Puede el notario retener la inscripción de la escritura hasta que se pague el saldo, como pide el contador del comprador?
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No debe condicionar la inscripción al pago del saldo. La inscripción en el Registro Público es un acto reglado y no depende de que el comprador haya pagado todo el precio. Retener el testimonio para presionar el pago puede exponer al notario a responsabilidad y no es una garantía válida.
Lo correcto es:
- Inscribir la escritura y cumplir los avisos fiscales y registrales.
- Instrumentar una garantía si las partes quieren protegerse: hipoteca por el saldo, cláusula resolutoria expresa con condiciones claras o depósito en garantía. La hipoteca debe inscribirse también.
- Advertir que el ISAI y el aviso son independientes del pago en parcialidades y que el notario no puede retener documentos para forzar el pago.
- Dejar constancia en la escritura de la forma de pago y de la garantía, para que el comprador y la vendedora tengan un título ejecutivo claro.
La práctica de “no inscribo hasta que pagues” es frecuente, pero no es correcta: mezcla la función notarial con una garantía que debe instrumentarse jurídicamente.