Vente d'un terrain titré, indivision successorale et terrain rural sous certificat foncier

Non. La mutation d'un immeuble immatriculé suppose un acte authentique notarié, puis sa publicité à la conservation foncière. Le commissaire de justice est un officier public et ministériel, mais il n'a pas compétence pour authentifier un transfert de propriété immobilière. Rédiger un tel acte l'exposerait à l'exercice illégal d'une activité réservée, à la nullité de l'acte et à une sanction disciplinaire, sans compter le préjudice causé à la cliente dont la vente serait inopposable.

Le rôle légitime de l'étude. Significations et dénonciations, constats de l'état des lieux ou de l'occupation effective du lot, procès-verbaux de carence, ventes judiciaires, recouvrement. Un constat sur le lot (superficie, constructions, occupation, bornage apparent) peut utilement sécuriser l'acquéreur, mais sans se substituer au titre.

Les étapes réelles du dossier.

1. Établir la dévolution successorale : acte de notoriété notarié ou jugement d'hérédité. L'attestation signée par le chef de village n'a pas la valeur d'un titre de dévolution pour un bien foncier titré et ne prémunit pas l'acquéreur contre une action des héritiers.
2. Liquider le régime matrimonial, puis la succession, ou faire constater l'accord de tous les héritiers sur la vente.
3. Passer l'acte notarié de vente, puis publier à la conservation foncière ; sécuriser le paiement du prix (séquestre notarié).

Expliquer à la cliente que « l'économie » de notaire se paie en nullités, en litiges successoraux et en blocage de la mutation : l'argument commercial est ici solide et la protège.

Caractériser le bien. Le couple s'est marié en 1998 sans contrat : il est soumis au régime légal, de type communautaire. Le lot a été acquis en 2010, en cours d'union, et un arrêté de concession définitive a été délivré au nom du mari : cet acte vaut titre de propriété. Le bien est donc présumé acquêt de communauté, sauf preuve d'un apport propre ou d'une succession antérieure, ce qui n'est pas allégué.

Effets du décès en 2021.

• La communauté est liquidée : la veuve prend sa moitié, sous réserve des récompenses éventuelles ;
• La moitié du défunt tombe dans sa succession, dévolue à ses cinq enfants et à son conjoint survivant selon la loi successorale applicable (part à vérifier et à liquider par le notaire). La veuve est donc à la fois propriétaire de sa moitié et héritière.

Sur le « bien de famille ». Cette notion ne fait pas obstacle, à elle seule, à la vente d'un immeuble titré et en indivision : elle ne crée pas un droit de veto perpétuel. En revanche, l'argument masque une réalité juridique : le lot est en indivision entre la veuve et les héritiers, et nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision. Deux issues : l'accord unanime sur la vente, ou la licitation judiciaire, avec des frais et des délais qui réduiront le prix net pour tous.

Conséquence pour la cliente. Aucun acte de vente ne peut être signé sans le concours de tous les indivisaires (ou une autorisation judiciaire). Le rôle du professionnel est de chiffrer les deux scénarios (vente amiable avec partage, licitation) et de démontrer aux enfants d'un premier lit que le blocage leur coûte davantage que l'accord.

Distinguer les deux titres. Le lot de Bingerville est immatriculé (ACD publié) : propriété définitive. Le terrain d'Agboville relève du domaine foncier rural : le certificat foncier est un titre transitoire, qui constate des droits coutumiers à la suite d'une procédure administrative de constat et d'enquête, et qui doit être transformé en titre foncier par une demande dans le délai réglementaire. Tant que le titre foncier n'est pas délivré, la situation juridique du terrain reste précaire et le transfert de propriété est fragile.

Conséquences pratiques.

• Le certificat est établi au nom du père décédé : il faut d'abord régler la dévolution successorale, puis engager la procédure de transformation en titre foncier auprès des services du foncier rural.
• L'attestation du chef de village ne transfère aucun droit et ne vaut pas titre.
• Un « acte de vente » rédigé par l'étude serait sans effet translatif : le seul acte utile, à terme, est l'acte authentique après obtention du titre, avec l'autorisation et la publicité requises.

Ce que l'office peut légitimement faire. Un constat de l'état des lieux et de l'occupation (cultures, constructions, occupants, limites apparentes), un procès-verbal de carence si l'entrée est refusée, la signification de l'accord des parties, et éventuellement un constat de l'affichage ou des correspondances avec l'administration. Ces pièces serviront à la procédure de constat foncier et à la sécurisation du dossier.

Conseil. Orienter la famille vers la direction compétente du foncier rural et un notaire ; expliquer par écrit à Mme Koné que la vente en l'état se ferait sur un droit contestable et l'exposerait, comme son acquéreur, à une action en revendication.