Droit foncier et régimes matrimoniaux
Ce que l'épreuve vérifie
Deux blocs : le foncier (loi n° 98-750 du 23 décembre 1998 relative au domaine foncier rural, modifiée, et régime du titre foncier urbain) et les régimes matrimoniaux (loi n° 64-374 du 7 octobre 1964, modifiée par la loi n° 83-800 du 2 août 1983).
Foncier
- Le droit rural se prouve par le certificat foncier puis par le titre foncier ; l'arrêté de constatation de droits coutumiers n'est pas un titre de propriété définitif.
- Mise en valeur obligatoire, mutations encadrées, publicité foncière ; le titre foncier est protégé, sous réserve des actions en revendication dans les délais.
- Foncier urbain : immatriculation, lotissement, permis d'habiter, livre foncier ; purge des droits et publicité conditionnent l'opposabilité.
- Le commissaire de justice intervient par la signification des congés, la saisie immobilière et la vente aux enchères.
Régimes matrimoniaux
- Le régime se fixe à la célébration : contrat de mariage notarié ou régime légal (communauté de biens sous le texte actuel) ; changement de régime dans les conditions et délais légaux, avec homologation.
- Liquidation : biens propres (acquis avant mariage, par donation ou succession) contre acquêts communs ; récompenses ; passif ; partage.
- Successions : dévolution légale, option (acceptation, renonciation), indivision, partage amiable ou judiciaire, licitation.
Exemple travaillé
Un couple marié en 1985 sans contrat achète en 2000 un lot urbain avec le salaire du mari ; l'épouse possède par ailleurs une parcelle héritée. Sous le régime légal, le lot est un acquêt : il tombe en communauté même s'il est financé par un seul époux, sauf récompense due à la communauté. La parcelle héritée reste un bien propre. Si un créancier du mari saisit, il ne peut poursuivre que la part indivise du mari dans le lot, les dettes personnelles n'engageant pas la communauté.
Pièges à éviter
Confondre certificat foncier, arrêté de constatation et titre foncier ; appliquer le régime légal actuel à un mariage ancien sans vérifier le texte alors en vigueur ; oublier la publicité foncière ; ignorer que la qualification du bien (propre ou commun) commande la saisie.