Enebolig fra 1953: opplysningsplikt, «som han er» og et bud med 24-timers frist

Opplysningsplikten gjelder det selger vet, og det han burde vite

Konkret må disse forholdene inn i salgsoppgaven:

1. Utleiedelen i kjelleren. At det ikke finnes ferdigattest og at bruksendringen fra 1998 ikke er godkjent, er et offentligrettslig forhold som kan gi pålegg om godkjenning, ombygging eller riving. Dette er klart innenfor selgers kunnskap, og det må opplyses eksplisitt. «Innredet utleiedel» uten forbehold er en uriktig opplysning.
2. Lekkasjen i 2015. Hva som skjedde, hvor, hvem som utførte arbeidet, og at det ikke finnes dokumentasjon. At han mangler kvitteringer, er ikke grunn til å tie – det er nettopp en opplysning kjøper trenger.
3. Kjellerbadet. At det ikke har vært brukt siden 2016. Manglende bruk kan skjule feil, og kjøper har krav på å vite det.
4. «Vet ikke»-svar er lovlige, men de må være ærlige. Å svare «ingen kjennskap» om noe man faktisk kjenner, er det som utløser uærlighetsunntaket, kan koste forsikringsdekningen og gir ansvar etter § 3-3.

Konsekvens ved utelatelse: mangel etter § 3-3 dersom forholdet kan antas å ha virket inn på kjøpet – og det vil en manglende ferdigattest nesten alltid gjøre. «Som han er» hjelper ikke.

Meglers rolle: megler skal ikke bare skrive av selgers egenerklæring. Opplysninger skal kontrolleres mot matrikkel, kommunale arkiv og tinglyste dokumenter. Oppdager megler forholdet selv og det ikke kommer med, er det også et brudd på god meglerskikk.

Anbefal boligsalgsrapport – men den løser ikke opplysningsplikten

• Formelt krever ikke avhendingslova tilstandsrapport. Risikoen ved å la det være er likevel stor:
  1. Eierskifteforsikringen faller bort eller blir kraftig redusert. Tilbudet forutsetter boligsalgsrapport. Uten den står selger uten dekning for nettopp den type krav en 1953-modell med uavklart kjeller inviterer til.
  2. Bevisbyrden snur. Uten rapport er det selger som må sannsynliggjøre at han opplyste alt. Med rapport står han langt sterkere mot et krav om «vesentlig dårligere stand», jf. § 3-9 annet ledd.
  3. Prisen blir mer riktig. Lav TG på bad og kjeller gir en pris som reflekterer risikoen, i stedet for at risikoen kommer tilbake som et krav to år senere.
• Kostnaden er typisk 10 000–15 000 kroner og er nesten alltid lønnsom på en bolig med denne profilen.
• Viktig: rapporten fritar ikke for opplysningsplikten. Forholdene i forrige oppgave må fortsatt inn i salgsoppgaven, ellers hjelper ingen rapport.
• Formulering i oppgaven: dersom selger likevel velger å la det være, må salgsoppgaven si det uttrykkelig – «solgt uten tilstandsrapport» – og opplysningene om lekkasjen og den manglende ferdigattesten må fortsatt med.

Budet er bindende, men betinget

• Et skriftlig bud som er kommet til megler, er bindende for budgiveren innenfor akseptfristen. Forbeholdet om finansiering gjør budet betinget, men det faller ikke bort av seg selv – det står til fristen går ut, og selger kan akseptere det.
• 5 450 000 mot prisantydning 5 700 000 er 95,6 prosent. Det er et helt normalt bud i et rolig marked og bør ikke avvises automatisk. Selgers forventning på 6 200 000 er forankret i et nabosalg fra 2022, altså toppen av en annen markedssituasjon.
• Svar skriftlig, og svar i tide. Passivitet frem til fristen utløper oppfattes som avslag, og budgiveren kan da gå videre. Bedre: gi et skriftlig svar der selger sier at budet vurderes, og be megler invitere nye bud.
• Motbud: et motbud på 5 900 000 er et nytt tilbud fra selger. Det binder selger når det er kommet frem til budgiveren, og kan ikke trekkes tilbake «for å teste». Samtidig faller budet på 5 450 000 bort som grunnlag for aksept – budgiveren kan si nei, og da står selger uten bud. Ikke send motbud uten å være forberedt på å stå ved det.
• Alternativ: aksepter budet med et uttrykkelig vilkår om at finansieringsforbeholdet må være oppfylt og dokumentert innen en bestemt dato. Vær klar over at en aksept med nye vilkår rettslig sett er et motbud.