Bolighandel 2 cheat sheet

Kjøpekontrakt skal inneholde partene, eiendommen (gnr/bnr/fnr/snr), kjøpesum, overtakelsesdato, oppgjør og signatur; manglende signert kontrakt svekker rettsvernet.

Standard kjøpekontrakt for bruktbolig bruker normalt 10 % av kjøpesummen som avtalt depositum ved kontraktsinngåelse, utbetalt til selger eller holdt i depot etter avtale.

Overtakelse skjer etter at kjøpesum er betalt og hjemmel kan overføres; nøkler, måleravlesning og overtakelsesprotokoll signeres på overtakelsesdagen.

Kjøper bør kreve egenerklæringsskjema, tilstandsrapport og opplysninger om servitutter, fellesgjeld og pågående saker før budgivning.

Ved budgivning er budet bindende når det er kommet til selgers kunnskap; aksept kan gjøres skriftlig eller muntlig, men skriftlig aksept gir bedre bevis.

Kjøper må selv forsikre boligen fra overtakelsesdato; selgers forsikring dekker normalt ikke kjøpers risiko etter overtakelse.

Dokumentavgift på 2,5 % av markedsverdi gjelder ved hjemmelsoverføring for eiendom utenfor borettslag; for borettslagsandel betales egen dokumentavgift kun ved andelens markedsverdi.

Ved kjøp av ny bolig gjelder burettslagslova eller eierseksjonsloven for mangler og forsinkelse; ved bruktbolig er avhendingslova utgangspunktet.

Selger plikter å gi riktige og fullstendige opplysninger om eiendommen; manglende opplysninger kan gi prisavslag eller heving etter avhendingslova kapittel 3.

Egenerklæringsskjema skal fylles ut av selger og omfatter blant annet kjennskap til råte, fukt, skadedyr, pålegg og tvister; uriktige svar kan gi erstatningsansvar.

Tilstandsrapport utarbeides av takstmann og graderer avvik; selger kan ikke fraskrive seg ansvar for forhold som er holdt tilbake eller som rapporten ikke dekker.

Salgsoppgave skal opplyse om prisantydning, felleskostnader, areal (BRA), byggeår, tomteforhold og eventuelle servitutter.

Ved salg av borettslagsandel må selger innhente samtykke fra styret der dette følger av vedtektene; forkjøpsrett kan utløses for andre andelseiere.

Selger bærer risikoen for boligen frem til overtakelsesdato; skader etter kontraktsinngåelse men før overtakelse kan gi grunnlag for prisavslag.

Megler skal utføre omsorgsplikt og gi skriftlig oppdragsbekreftelse; provisjon avtales skriftlig og kan ikke ensidig endres.

Ved bud under prisantydning kan selger velge å avslå; selger er ikke forpliktet til å selge til høyeste bud dersom forbehold ikke er oppfylt.

Boligprisindeksen fra SSB måler prisutviklingen på omsatte boliger; indeksen er kvalitetsjustert og viser endring i prosent fra måned til måned.

Kvartalsvis prisstatistikk fra Eiendom Norge viser nominell prisendring; reell endring fremkommer ved å trekke fra konsumprisindeksen (KPI).

Prisantydning er selgers forventede pris; avvik mellom prisantydning og faktisk salgssum viser markedets etterspørsel.

Medianpris og gjennomsnittspris påvirkes av boligtype og geografi; sammenligning bør gjøres innen samme segment og område.

Boligprisvekst påvirkes av rentenivå, arbeidsledighet, befolkningsvekst og tilbud av nye boliger; høyere styringsrente demper normalt prisveksten.

Omsetningstid (dager fra annonse til solgt) og antall visninger er ledende indikatorer på markedstemperatur.

Pris per kvadratmeter (pris/kvm) beregnes som salgssum delt på BRA; brukes til å sammenligne boliger på tvers av størrelse.

Sesongvariasjon gjør at månedstall bør ses i sammenheng med tolvmåneders glidende gjennomsnitt for å unngå støy.

Avhendingslova gjelder omsetning av bruktbolig; mangler reguleres i §§ 3-1 til 3-8, med prisavslag etter § 4-12 og heving etter § 4-13.

Eiendommen anses mangelfull dersom den ikke samsvarer med avtalen eller opplysninger gitt i salgsdokumentene, jf. avhendingslova § 3-1 og § 3-2.

Selger kan ikke påberope seg forbehold om «som den er» dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente, jf. § 3-9.

Kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at mangelen er oppdaget eller burde vært oppdaget; reklamasjonsfristen er normalt to år for bruktbolig.

Hvitvaskingsloven pålegger eiendomsmeglere kundekontroll og rapportering ved mistanke om hvitvasking; kjøper må legitimere seg.

Borettslagslova regulerer andelsboliger; eierseksjonsloven regulerer seksjonssameier, med ulike regler for forkjøpsrett og styrevedtak.

Tinglysing av skjøte gir rettsvern mot kreditorer; hjemmelsoverføring krever signert skjøte og betalt dokumentavgift.

Energimerking etter energimerkeforskriften skal foreligge ved salg og annonsering; manglende energimerke er brudd på opplysningsplikten.