Kontantkjøper fra utlandet, tredjemannsbetaling og 300 000 kroner «utenom oppgjøret»

Kundetiltakene er ikke valgfrie, og de er ikke gjennomført

• Etter hvitvaskingsloven skal meglerforetaket utføre kundetiltak før kundeforholdet etableres: identifisere og verifisere kunden med pålitelig og uavhengig kilde, identifisere reelle rettighetshavere bak selskaper, og innhente opplysninger om formålet med kundeforholdet.
• Et passbilde på e-post er ikke verifisering. Ved ikke-fysisk oppmøte må det brukes forsterkede tiltak: BankID, videoidentifisering, bekreftet kopi, eller oppmøte hos advokat eller megler i hjemlandet. I tillegg skal det gjøres PEP-søk.
• Risikobildet krever forsterkede kundetiltak: kjøper i høyrisikoland utenfor EØS, ingen fysisk oppmøte, og betaling fra en konto som tilhører et selskap «onkel» eier. Betaling fra tredjemann er i seg selv et rødt flagg. Megler må identifisere den faktiske betaleren og avklare hvorfor pengene kommer derfra.
• Kan oppdraget gjennomføres nå? Nei. Kundetiltakene må være fullført og risikobildet avklart før transaksjonen. Kan de ikke gjennomføres, skal kundeforholdet ikke etableres, og megler skal vurdere rapportering til Økokrims enhet for finansiell etterretning. Kunden skal ikke varsles om en eventuell rapportering.
• Praktisk vei videre: be kjøper møte fysisk med gyldig ID, betale fra egen konto og fremskaffe dokumentasjon på midlenes opprinnelse. Dokumenter alt – oppbevaringsplikten er fem år.

Dette er medvirkning til avgiftsunndragelse – si nei, skriftlig

• Dokumentavgiften er 2,5 prosent av markedsverdien for selveierbolig. På 300 000 kroner utgjør den 7 500 kroner. Det er hele gevinsten – og den skal veies mot straffeansvar, tap av autorisasjon og erstatningsansvar. Regnestykket viser hvor absurd risikoen er i forhold til beløpet.
• Å legge en del av kjøpesummen «utenom oppgjøret» er medvirkning til skatte- og avgiftsunndragelse. I tillegg blir kjøpesummen som tinglyses, uriktig, noe som også påvirker senere verdivurderinger, pant og dokumentavgift ved neste omsetning.
• Megler skal ikke motta eller formidle midler utenom klientkontoen. Alt oppgjør skal gå gjennom meglerens klientkonto, og megler skal påse at kjøpesummen som rapporteres og tinglyses, er reell.
• Risikoen er ikke bare teoretisk: en kjøper som foreslår dette, har et insentiv til senere å bruke det mot selger – for eksempel ved å kreve beløpet tilbake eller true med anmeldelse.
• Svar skriftlig: at megler ikke kan medvirke til et oppgjør som ikke samsvarer med kjøpesummen i avtalen, og at oppdraget ellers videreføres som normalt. Et slikt svar dokumenterer også at megler opptrådte i tråd med god meglerskikk.

Kommersielt press forandrer ikke pliktene

• At selger er 78 år og trenger raskt oppgjør, er et argument for å finne en løsning – ikke for å senke kundetiltakene. Nettopp denne typen selger er sårbar for svindel, og megler har et selvstendig ansvar overfor begge parter.
• Alternativer som gir rask trygghet:
  • Kjøper skaffer bankgaranti eller dokumenterer finansieringen gjennom en norsk bank.
  • Oppgjøret skjer via klientkonto med vilkår om at midlene er verifisert før utbetaling.
  • Kjøper møter fysisk med gyldig legitimasjon, eventuelt via fullmektig som er identifisert og verifisert.
• Hvis kjøper ikke medvirker: informer selger skriftlig om at oppdraget ikke kan sluttføres med denne kjøperen, og at dette skyldes hvitvaskingsregelverket – ikke selger. Selger bør samtidig få beskjed om ikke å sende nøkler eller inngå egne avtaler direkte med kjøperen.
• Dokumentasjon: noter risikovurderingen og tiltakene i kundeforholdet. Ved tilsyn er det dokumentasjonen som avgjør om megleren handlet risikobasert og forsvarlig.
• Ikke minst: megleren må ikke la seg styre av at oppdraget er «godt betalt». Provisjonen er liten mot konsekvensene av ett feilvurdert oppgjør.