Boligkjøp - fra bud til overtakelse
Boligkjøp prøver kjeden fra første visning til du står med nøklene: budgivning og binding, kjøperens undersøkelsesplikt, finansiering og avgifter, og hvilke krav du kan fremme dersom boligen svikter. Eksamen belønner presis bruk av avhendingslova og tall du faktisk kan regne med.
Budrunden: når blir du bundet
Et bud er et tilbud som binder byder når det er kommet fram til megleren, også når det gis per telefon eller e-post. Budet bør alltid bekreftes skriftlig, og megleren fører budjournal. Du kan ikke trekke budet etter at selgeren har akseptert. Forbehold (finansiering, befaring, salg av egen bolig) må formuleres tydelig; et vagt forbehold gir ingen reell beskyttelse. Selgeren står fritt til å akseptere et lavere bud, men megleren plikter å formidle alle bud og behandle byderne likeverdig.
Kjøperens undersøkelsesplikt
Du kan ikke klage over forhold du kjente eller måtte kjenne til. Les salgsoppgave, tilstandsrapport, egenerklæring, vedtekter, arealopplysninger og reguleringsplan før du byr. Selv om boligen er solgt «som den er», svarer selgeren for uriktige opplysninger, for brudd på opplysningsplikten og for tilstand som er vesentlig dårligere enn du kunne regne med ut fra pris og omstendigheter. Klage må sendes innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen.
Regnestykket før bud
Egenkapitalkravet er 15 prosent, og banken tester gjeldsgrad på rundt fem ganger brutto inntekt med rentestress. Dokumentavgift på 2,5 prosent av markedsverdien gjelder selveierbolig, ikke andel i borettslag. Fellesgjeld og felleskostnader må med i sammenligningen; totalpris er tallet du byr på.
Arbeidseksempel
To identiske leiligheter. A er selveier til 3 200 000 kroner, uten fellesgjeld, med felleskostnader 2 000 kroner i måneden. B er borettslagsandel til 2 700 000 kroner med 700 000 kroner i fellesgjeld og 4 500 kroner i månedlige felleskostnader. Totalpris B = 3 400 000. Differansen i felleskostnader er 2 500 kroner i måneden = 30 000 kroner i året, altså 300 000 kroner over ti år, som må legges til B. A koster i tillegg 2,5 prosent dokumentavgift = 80 000 kroner. Sammenlignbart: A ≈ 3 280 000, B ≈ 3 700 000. A er billigst, og konklusjonen snur ikke selv om B krever lavere innskudd.
Fallgruver
Å tro at høyeste bud alltid vinner, at et bud er uforpliktende, at «som den er» fjerner alle rettigheter, eller at muntlige bud aldri binder. Å glemme dokumentavgift, fellesgjeld, forkjøpsrett - eller at klagefristen løper fra du burde oppdaget forholdet, ikke fra du faktisk gjorde det.