Boligsalg - opplysningsplikt, dokumentasjon og pris
Boligsalg tester selgerperspektivet: hva du må fortelle, hvilken dokumentasjon som kreves, hvordan prisen settes, og hva som skjer med forsikring og skatt etterpå. Kjernen er at selgerens opplysningsplikt er videre enn de fleste tror.
Opplysningsplikten er selgerens hovedplikt
Selger skal opplyse om forhold ved eiendommen som han kjenner eller må kjenne til og som har betydning for kjøpet - også forhold kjøperen ikke spør om. Egenerklæringsskjemaet er selgerens egen erklæring og skal fylles ut av selger, ikke av megleren. Megleren kan veilede, men kan aldri svare på selgerens vegne. Feil eller manglende svar er uriktige opplysninger og gir kjøperen krav på prisavslag og erstatning.
Salgsoppgaven
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig og egenerklæring er obligatoriske ved formidling av bruktbolig til forbruker, sammen med areal etter NS 3940, energiattest, vedtekter, fellesgjeld og reguleringsbestemmelser. Hull i dokumentasjonen er et rødt flagg for kjøperen og en risiko for selgeren.
Pris, marked og forsikring
Prisantydningen skal være en realistisk vurdering av markedsverdi; en kunstig lav lokkepris er i strid med god meglerskikk. Megleren fører budjournal og formidler alle bud. Eierskifteforsikring er frivillig, men vanlig; den dekker typisk ikke krav som følger av at selgeren har gitt uriktige opplysninger mot bedre vitende, så vilkårene må leses før salg.
Arbeidseksempel: oppdage feil før visning
Selgeren oppdager fuktskade på badet like før visning. Reparasjon koster 180 000 kroner. Skjules skaden og oppdages den av kjøperen, er sannsynlig utfall prisavslag på 200 000–300 000 kroner, erstatning for følgeutgifter og risiko for at forsikringen nekter fordi forholdet var kjent. Reparasjon og dokumentasjon koster 180 000 kroner og gir høyere pris og rent rulleblad. Å selge med åpent opplyst skade gir ofte 200 000–250 000 kroner lavere pris. Reparasjon er billigst.
Skatt ved salg
Gevinst er skattefri når du har eid boligen mer enn ett år og bodd der minst 12 av de siste 24 månedene. Ellers skattlegges gevinsten med 22 prosent. Kjøpt for 3 000 000 og solgt for 4 200 000 gir gevinst 1 200 000 kroner = 264 000 kroner i skatt dersom vilkårene ikke er oppfylt.
Fallgruver
Å tro at manglende spørsmål betyr manglende opplysningsplikt, at megleren fyller ut egenerklæringen, at eierskifteforsikringen dekker alt, eller at prisantydning er en garantert pris. Å glemme å opplyse om nabokonflikt, ulovlig utleie eller tidligere fuktskade.