Boligpriser og markedsstatistikk - hva tallene faktisk viser
Boligpriser og markedsstatistikk tester om du kan lese prisstatistikk kritisk: hva indeksene måler, hvordan kvalitetsjustering og mix-effekt virker, og hvilke drivere som flytter prisene. Mange feil på eksamen kommer av å bruke gjennomsnittspris som om den var en prisvekst.
Hva statistikken måler
SSB publiserer kvartalsvis boligprisindeks for brukte boliger, kvalitetsjustert og fordelt på geografi og boligtype. Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn publiserer månedlig boligprisstatistikk for brukte boliger, og Norges Bank bruker begge i pengepolitikken. Felles for dem: de måler omsatte boliger, ikke alle boliger, og de er kvalitetsjusterte - de forsøker å fjerne effekten av at det er ulike boliger som selges fra periode til periode.
Begreper du må skille
Prisantydning er meglerens vurdering, ikke en markedspris. Salgspris er det faktisk avtalte vederlaget, og totalpris inkluderer fellesgjeld. Kvadratmeterpris = salgspris delt på bruksareal. Nominell vekst er rå vekst, real vekst er nominell vekst deflatert med KPI. Sesongjustering fjerner normale svingninger gjennom vår og høst.
Drivere
Renten påvirker betalingsviljen direkte fordi lånekostnaden bestemmer hvor mye husholdningen kan låne. Inntekt og sysselsetting, befolkningsvekst og flyttemønster, boligbygging og regulering, samt skatter og kredittregler som egenkapitalkrav og gjeldsgradsgrense flytter etterspørselen. Forventninger virker selvforsterkende i begge retninger.
Arbeidseksempel: mix-effekt
I fjor ble det solgt 100 leiligheter i bydelen med snittareal 60 m² og snittpris 4 200 000 kroner = 70 000 kroner per m². I år ble det solgt 100 leiligheter med snittareal 75 m² og snittpris 4 950 000 kroner = 66 000 kroner per m². Snittprisen steg 17,9 prosent, men kvadratmeterprisen falt 5,7 prosent. «Veksten» er en mix-effekt: større leiligheter ble omsatt. Konklusjonen er at kvalitetsjusterte tall, ikke gjennomsnittspris, viser prisutviklingen. Realvekst regnes som (1 + nominell vekst) / (1 + KPI-vekst) − 1: indeks 150 til 156 er 4,0 prosent nominelt, og med KPI-vekst 3,2 prosent blir realveksten 1,04 / 1,032 − 1 ≈ 0,8 prosent.
Fallgruver
Å lese gjennomsnittspris som prisvekst, blande nominelt og realt, bruke prisantydning som markedspris, sammenligne nasjonale tall med egen bydel, tolke én måneds tall som trend, eller glemme at indeksen bare gjelder brukte boliger.