Juridiske rammer og trygg bolighandel
Juridiske rammer og trygg bolighandel tester hvilket regelverk som styrer handelen, hvilke plikter meglerforetaket har, og hvordan du sikrer rettigheter gjennom dokumentasjon, tinglysing og reklamasjon. Her ligger også skillet mellom bruktbolig og nybygg.
Regelverket rundt handelen
Avhendingslova gjelder forbrukerens kjøp av brukt bolig og er ufravikelig til skade for forbrukeren. Nybygg og entreprise reguleres av bustadoppføringslova. I tillegg kommer eigendomsmeglingsloven med forskrift, hvitvaskingsloven, eierseksjonsloven, borettslagsloven, plan- og bygningsloven og tinglysingsloven.
Meglerens plikter
Meglerforetaket må ha tillatelse fra Finanstilsynet og stille sikkerhet for kundenes krav, og kundens midler skal stå på klientkonto til oppgjøret. Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk: ryddig markedsføring, lojalitet, likebehandling av bydere, budjournal, habilitet, taushetsplikt og identitets- og hvitvaskingskontroll. Megleren er ikke part i avtalen og er ikke garantist for boligens tilstand.
Trygghetselementene
Tilstandsrapport, egenerklæring, eierskifteforsikring for selger, boligkjøperforsikring for kjøper og tinglysing av skjøte og pantedokument er de praktiske byggesteinene i en trygg handel. Tinglysingen gir hjemmel og rettsvern; uten den er kjøperen ikke vernet mot selgerens kreditorer.
Mislighold og sanksjoner
Ved mangel kan kjøperen kreve retting, prisavslag, erstatning eller heve ved vesentlig kontraktsbrudd. Reklamasjon skal skje innen rimelig tid etter at mangelen er oppdaget eller burde vært oppdaget, og passivitet kan koste kravet. Erstatningskrav foreldes etter foreldelsesloven.
Arbeidseksempel
Kjøperen oppdager 1,5 år etter overtakelse at tilbygget mangler byggetillatelse, og selgeren visste om det. Vurderingen: brudd på opplysningsplikten gir en mangel uavhengig av «som den er»; reklamasjon to uker etter oppdagelsen er innen rimelig tid; kravet er prisavslag tilsvarende kostnaden ved lovliggjøring (søknad, eventuelt riving og oppføring) pluss erstatning for dokumenterte utgifter; heving er lite aktuelt fordi inngrepet ikke er vesentlig for hele kjøpet.
Fallgruver
Å tro at avhendingslova gjelder nybygg, at forbrukervernet kan avtales bort, at eierskifteforsikring er lovpålagt, at megleren er garantist, eller at reklamasjonsfristen er fem år uansett. Å glemme tinglysing, servitutter og heftelser.