Bail verbal, arriérés et assignation à bref délai

Il faut distinguer les moyens de forme, les moyens de fond et la stratégie d'audience.

1. Sur la régularité de l'assignation. Une nullité pour vice de forme n'est prononcée que si la loi le prévoit ou si l'irrégularité cause un grief. Ici, le cumul d'une assignation à quarante-huit heures, de l'absence de visa des textes et de l'absence de tentative de conciliation crée un grief manifeste : M. Camara n'a pas disposé d'un délai utile pour consulter un avocat, réunir ses pièces et préparer sa défense. Il faut donc soulever in limine litis la nullité de l'assignation et, subsidiairement, demander un renvoi à une audience raisonnable.

2. Sur la compétence et la procédure. Il convient de vérifier si la demande relève du tribunal de première instance ou d'une juridiction de proximité selon le montant et la nature du litige. Si une conciliation préalable est obligatoire devant cette juridiction, son absence doit être invoquée avant toute défense au fond. Le juge des référés ne peut pas prononcer l'expulsion si la contestation est sérieuse ; l'assignation à bref délai ne doit pas devenir une procédure d'expulsion sans contradictoire.

3. Sur le fond. La nullité du bail verbal est un moyen faible : l'écrit n'est pas, en principe, une condition de validité du bail d'habitation. M. Camara reconnaît les impayés ; il ne peut donc nier la relation contractuelle. Mieux vaut négocier un échéancier et contester l'expulsion immédiate que soutenir une nullité qui risque de le priver de tout délai.

4. Stratégie. Demander la jonction des procédures si le propriétaire saisit les référés, solliciter la production des quittances et des décomptes, proposer un plan de paiement écrit, et rappeler que l'expulsion ne peut intervenir qu'en vertu d'une décision exécutoire et selon les voies légales.

Le bail verbal est en principe valable. Sauf texte spécial exigeant un écrit pour certains baux, le contrat de louage d'immeuble à usage d'habitation peut être conclu verbalement. La difficulté n'est pas la validité mais la preuve : M. Camara reconnaît avoir occupé les lieux et reconnaît les impayés, ce qui constitue un aveu extrajudiciaire. Les quittances, virements, témoignages et la correspondance peuvent compléter la preuve. La demande de nullité du bail verbal doit donc être écartée.

Conséquences sur les arriérés. Les loyers échus sont dus, soit 28 000 000 GNF. Le versement de 5 000 000 GNF effectué après l'assignation s'impute sur la dette ; il faut demander au juge d'actualiser le décompte et de préciser l'imputation (loyers, charges, intérêts). Le propriétaire ne peut réclamer que ce qui est échu et impayé, sous réserve de la prescription applicable aux loyers.

Conséquences sur la résiliation. Le bail verbal n'est pas nul, mais il peut être résilié judiciairement pour manquement grave du locataire. Le juge apprécie la gravité des impayés, la durée, la bonne ou mauvaise foi et les efforts de paiement. Une clause résolutoire de plein droit ne peut être invoquée si elle n'a pas été stipulée par écrit. La résiliation ne produit effet que par décision de justice ; l'expulsion immédiate est donc irrégulière.

Conséquences sur l'expulsion. Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la résiliation. Il peut aussi ordonner une indemnité d'occupation jusqu'au départ effectif. Il faut demander que l'expulsion soit subordonnée à l'échec d'un plan d'apurement et au respect d'un délai raisonnable, compte tenu de la présence de trois enfants scolarisés.

La défense ne doit pas se limiter à nier la dette : elle doit proposer une solution réaliste et protéger le droit au logement.

1. Demandes reconventionnelles. Demander au juge de constater que le bail verbal est valable, d'ordonner la production des quittances et du décompte actualisé, de fixer le montant exact de la dette après imputation des 5 000 000 GNF, et d'accorder des délais de paiement échelonnés. Si le propriétaire a modifié les serrures, coupé l'eau ou l'électricité, demander la remise en état et des dommages-intérêts pour trouble de jouissance. Si la procédure est abusive, demander des dommages-intérêts, mais avec prudence : le juge peut considérer que le propriétaire agit légitimement pour recouvrer sa créance.

2. Mesures provisoires. Saisir le juge des référés pour faire constater l'occupation paisible et interdire toute mesure d'expulsion sans décision exécutoire. En cas de contestation sérieuse, le référé ne peut pas trancher la résiliation, mais il peut prescrire des mesures conservatoires. Demander, si nécessaire, la désignation d'un conciliateur ou d'un médiateur pour établir un plan d'apurement.

3. Stratégie de négociation. Proposer un paiement immédiat partiel, un échéancier sur douze ou dix-huit mois, et une garantie (caution, garantie locative). Faire constater par écrit que le versement de 5 000 000 GNF n'emporte pas reconnaissance de la totalité de la dette si des contestations subsistent sur les charges.

4. Aide juridictionnelle. Vérifier si M. Camara peut bénéficier de l'aide juridictionnelle ou d'une assistance gratuite, compte tenu de sa situation familiale. Le juge doit statuer sur le sort de la famille et ne peut ordonner l'expulsion sans examiner les délais et les possibilités de relogement.