Comparto 'Ex Fornace': standard, monetizzazione e variante in conferenza di servizi

Passaggio 1 – Standard nella versione originaria. Il comparto misura 62.000 mq; il 25% della scheda norma vale 15.500 mq. Il fabbisogno, con il parametro di 18 mq/ab richiamato dal DM 1444/1968 per le zone residenziali, è 900 × 18 = 16.200 mq. Il piano attuativo nasce quindi già deficitario di 700 mq: non è un problema creato dalla variante, ma un errore della scheda norma o del dimensionamento del PUG. Il tecnico deve dirlo con chiarezza, perché la conferenza di servizi non può sanare a valle un difetto a monte.

Passaggio 2 – Effetto della variante. SU 55.800 × 1,12 = 69.776 mq; abitanti insediabili 900 × 1,12 = 1.008; fabbisogno 18.144 mq. La dotazione scende al 22% di 62.000 = 13.640 mq. Deficit: 4.504 mq, pari a circa un quarto del fabbisogno. La riduzione percentuale della scheda norma non è una scelta disponibile in sede attuativa: la scheda norma è parte del PUG e la sua modifica richiede variante urbanistica, non una delibera di conferenza.

Passaggio 3 – Monetizzazione. La monetizzazione non è un diritto dell'operatore né uno strumento di compensazione del deficit: presuppone l'accertata e motivata impossibilità di reperire aree nel comparto o in ambito confermine, va ammessa dalla legge regionale, va commisurata al valore effettivo delle aree e va vincolata all'acquisizione di aree in zona idonea. Il verbale che si limita a ripetere 'oggettiva impossibilità' senza istruttoria è viziato per difetto di motivazione. Se le aree a standard mancano perché la scheda norma è sottodimensionata, la monetizzazione serve a pagare un errore di piano con denaro privato.

Passaggio 4 – Esito del parere. Parere negativo sull'approvazione: occorre ridurre la SU di circa 6.000 mq oppure reperire 4.504 mq aggiuntivi, ricomputare gli standard anche per gli addetti se sono previste funzioni commerciali o direzionali (DM 1444/1968, art. 5), e rinviare al consiglio la variante di PUG con la relativa VAS.

Il dato normativo. Il vincolo preordinato all'esproprio ha durata di cinque anni e può essere reiterato, ma la reiterazione è legittima solo con la corresponsione dell'indennizzo previsto dall'art. 39, comma 2, del DPR 327/2001; la giurisprudenza costituzionale (Corte cost. 179/1999) ha escluso che si possa ripetere il vincolo senza indennizzo, perché altrimenti la proprietà resta svuotata sine die. Nel caso concreto: reiterazione nel 2011, cinque anni scaduti nel 2016, nessuna attuazione, nuovo PUG nel 2019 che ripropone la destinazione a verde: siamo davanti a una seconda reiterazione, con indennità dovuta e da quantificare.

Le conseguenze sul piano attuativo. Primo, l'area non è pubblica: non può essere conteggiata come standard 'già acquisito', può esserlo solo se ceduta e se non è stata già computata nel bilancio del PRG 2003, altrimenti si realizza un doppio conteggio che gonfia il bilancio urbanistico. Secondo, la cessione gratuita in convenzione ha un costo per il proprietario e va riconosciuta, oppure compensata con volumetria, altrimenti la convenzione scarica sul privato un'indennità che il Comune non ha mai pagato. Terzo, se la scadenza del vincolo non è stata gestita, il Comune non può imporre la cessione come condizione unilaterale del permesso: la localizzazione degli standard va verificata alla luce dell'atto di reiterazione e della sua efficacia.

Indicazione operativa. Il parere deve chiedere al RUP: (a) copia dell'atto di reiterazione 2011 e del provvedimento di indennità; (b) la verifica del bilancio degli standard del PRG 2003; (c) la rideterminazione del valore della cessione nella convenzione, distinguendo le aree a standard già vincolate dalle aree nuove.

La distinzione decisiva. Una variante al piano attuativo che resta dentro la scheda norma e non incide sul dimensionamento del PUG può essere gestita nel procedimento attuativo. Una variante che aumenta del 12% la SU e riduce la dotazione di standard modifica la scheda norma: è variante al PUG, non al piano attuativo. La conferenza di servizi non è una scorciatoia procedurale: può assumere determinazioni su atti che restano nella disponibilità delle amministrazioni competenti, ma non può sostituire l'adozione, la pubblicazione, le osservazioni e l'approvazione del piano, né l'assoggettamento a VAS.

Conseguenze procedurali. Primo, la variante va inquadrata nell'art. 6 del D.Lgs. 152/2006: ogni variante che incide sul dimensionamento e sull'uso del suolo è potenzialmente soggetta a VAS, con verifica motivata ex art. 12 se la legge regionale la qualifica come non sostanziale. Secondo, occorre la procedura ordinaria di variante, con la nuova scheda norma, il ricalcolo degli standard, la verifica del consumo di suolo e l'eventuale parere della conferenza paesaggistica se l'ambito è vincolato. Terzo, l'aumento di SU comporta più impermeabilizzazione: va verificata l'invarianza idraulica e la capacità delle reti, e va aggiornato il bilancio del verde.

Rischi. Se il consiglio approva il piano attuativo con la variante così confezionata, il provvedimento è esposto ad annullamento per violazione delle competenze consiliari, difetto di istruttoria e carenza di VAS; il saldo positivo di 4 milioni segnalato dal RUP diventa l'indicatore del vantaggio privato ottenuto senza il corrispettivo pubblico. Il parere deve quindi concludere per la sospensione dell'adozione e la riapertura dell'istruttoria.