Stima di un ex opificio in PPP: valore di trasformazione e pressione del committente
Il Comune di Valdocchio intende affidare in PPP la riqualificazione di un ex opificio dismesso di 4.200 mq coperti su un lotto di 9.000 mq. Il PRG vigente destina l'area a servizi e attrezzature di interesse comune; la variante in corso di approvazione prevede 2.500 mq di SU residenziale. Il professionista incaricato deve stimare il valore dell'immobile da porre a base della gara. Il soggetto privato interessato gli chiede per iscritto di attestare un valore di almeno 12 milioni di euro 'per non bruciare l'operazione', ricordando che esiste un altro incarico in corso per conto di una società collegata. Dati disponibili: valore OMI dell'immobile dismesso 450 €/mq; costo di costruzione 900 €/mq di SU; oneri 120 €/mq di SU; bonifica stimata 1,2 milioni; spese tecniche e generali 8% sui costi di costruzione e oneri; durata dell'operazione 24 mesi; tasso 5%; margine dell'operatore 15% dei ricavi; prezzo di vendita della nuova residenza 2.800 €/mq. Il professionista è inoltre chiamato a stimare l'indennità per un'area agricola vicina, destinata dal PRG a plesso scolastico.
1. Imposta la stima del valore dell'immobile con il procedimento del valore di trasformazione e commenta il risultato rispetto alla richiesta del privato.
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Metodo. Il valore da porre a base della gara è quello che un operatore razionale può pagare per l'immobile, dato il programma edificatorio: si applica il valore di trasformazione (residuale), sottraendo dal ricavo della vendita tutti i costi di trasformazione, gli oneri finanziari e il margine dell'operatore.
Calcolo.
- Ricavi: 2.500 mq SU × 2.800 €/mq = 7.000.000 €
- Costo di costruzione: 2.500 × 900 = 2.250.000 €
- Oneri: 2.500 × 120 = 300.000 €
- Bonifica: 1.200.000 €
- Spese tecniche e generali (8% su costruzione + oneri): 204.000 €
- Oneri finanziari (5% per 2 anni sul 50% dei costi di trasformazione, 3.954.000 €): 197.700 €
- Margine dell'operatore (15% dei ricavi): 1.050.000 €
- Totale costi e margine: 5.201.700 €
- Valore di trasformazione: 7.000.000 − 5.201.700 = 1.798.300 €
Controllo di coerenza. Il valore di mercato attuale dell'immobile dismesso è 4.200 × 450 = 1.890.000 €: il valore di trasformazione è coerente con questo ordine di grandezza. Se il valore di trasformazione fosse inferiore al valore di mercato attuale, l'operazione non sarebbe conveniente e la stima andrebbe impostata sul valore di mercato, non sul residuale.
Sensibilità. Con prezzi di vendita inferiori del 10% il valore scende a circa 1.200.000 €; se la bonifica raddoppia, il valore si azzera. La bonifica è la variabile critica e va verificata con un piano di caratterizzazione, non con un preventivo.
Conclusione. La richiesta di 12 milioni è incompatibile con qualunque metodo di stima: è circa sette volte il valore di trasformazione e sei volte il valore di mercato dell'immobile. Il professionista deve attestare il valore stimato e documentare il procedimento, non il risultato richiesto.
2. Come gestisci, sul piano deontologico, la richiesta scritta del privato e l'esistenza del secondo incarico?
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Sulla richiesta di valore. La stima non è un atto di volontà del committente: è un giudizio tecnico basato su metodo, dati e verifiche. Il professionista che adegua il risultato alla richiesta commette una violazione dei doveri di indipendenza, correttezza e verità, con conseguenze disciplinari, civili verso il Comune e verso i terzi, e possibili profili penali se la stima è usata in una procedura pubblica. La risposta corretta è scritta e tempestiva: si comunica al privato che la richiesta non è accoglibile, si indica il valore risultante dal procedimento e si chiarisce che la stima è destinata alla gara e sarà pubblicata.
Sul conflitto di interessi. Il secondo incarico per una società collegata al soggetto interessato al PPP è un potenziale conflitto: va verificato se la società collegata è il medesimo operatore economico, un concorrente, un fornitore o un soggetto che ha interessi nell'esito della gara. In caso affermativo il professionista deve astenersi dall'assumere l'incarico o dall'accettare il secondo, comunicando la situazione per iscritto al Comune. Il dovere di astensione non è una formalità: la stima determina il prezzo di una procedura pubblica.
Sul piano operativo. Il professionista deve: conservare la corrispondenza; redigere la stima con data di riferimento, fonti, sopralluogo, assunzioni e analisi di sensibilità; dichiarare in perizia gli incarichi in corso e l'assenza di conflitti; non accettare compensi legati all'esito della gara. In sede di gara, se il professionista fa parte della commissione, si applicano le regole sul conflitto di interessi del codice dei contratti e l'obbligo di astensione previsto dalla legge sul procedimento amministrativo.
Sintesi. Il professionista non 'aggiusta' la cifra e non tace il doppio incarico: documenta, quantifica, dichiara e, se serve, rinuncia.
3. Per l'area agricola destinata a plesso scolastico, quale criterio di stima dell'indennità di esproprio va usato e perché è diverso da quello dell'opificio?
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La differenza sta nella destinazione urbanistica, non nella qualità del suolo. Per l'ex opificio la stima riguarda un bene da collocare sul mercato in un'operazione di PPP, con un programma edificatorio: il criterio è il valore di trasformazione (o, in assenza di convenienza, il valore di mercato). Per l'area destinata a scuola il problema è diverso: si tratta di determinare l'indennità di espropriazione ai sensi del DPR 327/2001, e il criterio dipende dalla natura dell'area secondo lo strumento urbanistico.
L'area destinata a plesso scolastico. La destinazione a servizi e attrezzature la rende non edificabile ai fini della stima, anche se il terreno è di fatto libero: l'indennità è commisurata al valore agricolo, determinato tenendo conto delle colture effettivamente praticate e dei valori agricoli medi della provincia per qualità di coltura e regione agraria, con gli eventuali incrementi previsti per legge. Non si applica il valore venale dell'area edificabile solo perché il PRG prevede una scuola: la scuola è un vincolo, non un'edificabilità privata.
La data e gli elementi da documentare. Il valore va riferito alla data del decreto di esproprio o dell'offerta, con sopralluogo, estratto di mappa, visura catastale, certificazione delle colture e riferimento ai valori agricoli medi vigenti. Vanno verificati l'eventuale esistenza di un'affittanza, i miglioramenti fondiari e le indennità accessorie per le colture in atto.
L'errore da evitare. Applicare all'area agricola il valore della residenza prevista dalla variante dell'opificio: sarebbe un travaso di criterio che gonfia l'indennità e produce danno erariale. Allo stesso modo, applicare il valore agricolo all'opificio sarebbe un errore opposto, perché l'opificio è al centro di un programma di trasformazione urbana. La stima corretta distingue sempre l'oggetto, lo scopo e il criterio.