Economia urbana, estimo e valutazione dei progetti territoriali
Cosa verifica la prova
Scegliere il criterio di stima corretto e costruire una valutazione economica difendibile.
I valori
Valore di mercato (IVS), valore d'uso, valore di costo, valore di trasformazione, valore complementare. Metodi: MCA (Market Comparison Approach, con comparabili e aggiustamenti); stima analitica per capitalizzazione dei redditi (V = R/c, dove c è il saggio di capitalizzazione, non il saggio di sconto); costo di ricostruzione deprezzato; valore di trasformazione Vt = (Vm meno K)/(1 + p), con p margine dell'imprenditore. L'HBU (highest and best use) guida la scelta dell'ipotesi.
Valutazione dei progetti
VAN = somma di (Bt meno Ct)/(1 + r)^t; TIR; payback; analisi costi-benefici con saggio sociale di sconto (le linee guida DIPE indicano il 3%); analisi multicriteri (AHP, ELECTRE, WLC) quando gli effetti sono eterogenei. L'indennità di esproprio è commisurata al valore venale (art. 37 DPR 327/2001); la riduzione del 25% per le aree edificabili è stata dichiarata illegittima dalla Corte costituzionale (sent. 348/2007).
Esempio ragionato
Area di 1.000 mq, potenziale edificatorio 1.200 mq di SU, valore di mercato degli immobili finiti 2.000 euro/mq, costi di costruzione e oneri 1.400.000 euro, margine 20%. Vm = 1.200 x 2.000 = 2.400.000 euro. Vt = (2.400.000 meno 1.400.000)/1,20 = 833.333 euro, cioè circa 833 euro/mq di area. Se il proprietario chiede 1.100 euro/mq (1.100.000 euro), l'operazione non sta in piedi: manca il margine.
Trappole
Capitalizzare il reddito lordo invece del netto; usare il saggio di sconto come saggio di capitalizzazione; sommare plusvalenze senza attualizzare; confondere valore di trasformazione e valore di mercato dell'area già edificata; ignorare costi di bonifica e oneri di urbanizzazione.