Pianificazione urbanistica attuativa, perequazione e compensazione
Cosa verifica la prova
Il passaggio dal piano generale all'attuazione: strumenti, convenzioni, meccanismi perequativi e compensativi.
Gli strumenti attuativi
Piano particolareggiato (art. 13 L. 1150/1942), piano di lottizzazione con convenzione (art. 28), piano di zona per l'edilizia economica e popolare (L. 167/1962), piano per gli insediamenti produttivi (L. 865/1971), piano di recupero (L. 457/1978), programma di riqualificazione urbana (L. 179/1992), società di trasformazione urbana (art. 120 D.Lgs. 267/2000). Tutti presuppongono la conformità al piano generale e si attuano con convenzione che regola cessioni, opere di urbanizzazione e tempi.
Perequazione e compensazione
La perequazione distribuisce i diritti edificatori tra tutti i proprietari del comparto in proporzione alla proprietà, indipendentemente dalla localizzazione delle aree da cedere; la compensazione riconosce un beneficio (credito edilizio, incentivo volumetrico, indennizzo) a chi subisce un vincolo o cede un'area. La monetizzazione degli standard è ammessa solo dove la legge regionale lo consente e non sostituisce la dotazione minima.
Esempio ragionato
Comparto di 10 ha, indice territoriale 0,5 mq/mq: 50.000 mq di SU complessiva. Il 20% dell'area (20.000 mq) va ceduto per servizi. Con perequazione, i 50.000 mq si ripartiscono tra tutti i proprietari in proporzione alla superficie posseduta: chi cede 2.000 mq riceve comunque il 20% della SU e potrà esercitarlo sulle aree residue o trasferirlo come credito edilizio. Senza perequazione, il proprietario dell'area da cedere sarebbe espropriato e gli altri avrebbero l'intera capacità edificatoria: è il conflitto che la perequazione evita.
Trappole
Confondere perequazione (distribuzione di diritti) e compensazione (ristoro o beneficio); credere che la perequazione aumenti la capacità edificatoria complessiva; dimenticare che la convenzione è titolo per le obbligazioni, non per l'edificazione; applicare la monetizzazione dove non è prevista.