Deux acquéreurs pour un même lot : acte sous seing privé contre titre foncier inscrit
En 2019, M. Keita achète à Mme Sangaré un lot de 500 m² à Sotuba pour 25 000 000 FCFA. L'acte est un acte sous seing privé signé devant deux témoins ; M. Keita paie comptant, prend possession et construit un mur de clôture, mais n'accomplit aucune démarche au bureau de la conservation foncière. En 2021, Mme Sangaré vend le même lot à M. Touré pour 35 000 000 FCFA par acte notarié ; M. Touré fait inscrire la mutation au livre foncier et obtient un titre à son nom. En 2023, M. Keita, qui se croit propriétaire, vient à l'étude avec son acte de 2019 et demande à Me B. de signifier à M. Touré une sommation de déguerpissement et, à défaut, de saisir le lot. Me B. hésite : le titre foncier produit par M. Touré porte une inscription récente, et l'acte de M. Keita n'a jamais été enregistré.
1. Qui a le meilleur droit sur le lot ? Construisez le raisonnement sur l'immatriculation et la publicité foncière.
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La solution se joue sur les effets du livre foncier, non sur la chronologie des ventes.
Entre Mme Sangaré et M. Keita, l'acte sous seing privé de 2019 est valable : le consentement réciproque sur la chose et le prix transfère la propriété entre les parties, même sans notaire. Mais ce transfert reste enfermé dans le rapport des contractants. Pour être opposable aux tiers et pour être inscrit, il doit être constaté par un acte authentique et publié au livre foncier. Or M. Keita n'a rien fait : ni notaire, ni enregistrement, ni inscription. Sa possession et son mur de clôture ne remplacent pas la publicité foncière, même s'ils peuvent avoir des effets sur la prescription ou sur la preuve de sa bonne foi.
M. Touré, de son côté, a acquis par acte notarié et a fait inscrire la mutation. Le titre foncier est, dans le système du Code domanial et foncier, définitif et inattaquable ; l'inscription au livre foncier purge les droits antérieurs non publiés et rend le droit du titulaire opposable à tous. Un tiers qui traite sur la foi de ce registre est protégé : c'est précisément la fonction de la publicité foncière, qui sécurise le crédit et le marché.
M. Keita objectera que Mme Sangaré ne pouvait pas vendre ce qu'elle avait déjà vendu. L'argument est fort entre les parties, mais il se heurte à la protection du tiers acquéreur de bonne foi qui a publié. S'il n'y a aucune collusion entre Mme Sangaré et M. Touré, le titre de M. Touré l'emporte. Si la fraude est prouvée, la seconde vente peut être annulée et l'inscription, attaquée.
2. Quels recours restent ouverts à M. Keita, et contre qui ?
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M. Keita a perdu le lot, mais il n'est pas sans droits : il doit réorienter sa stratégie vers la responsabilité et la restitution.
Contre Mme Sangaré, il peut agir en restitution du prix de 25 000 000 FCFA, en résolution ou annulation de la vente, et en dommages-intérêts pour le préjudice subi : sommes versées, frais de construction du mur, perte de chance d'acquérir un bien équivalent, éventuel préjudice moral. La revente du même bien à un tiers, en connaissance de la première vente, constitue une faute contractuelle caractérisée, et la mauvaise foi de la venderesse est ici très plausible puisqu'elle savait avoir déjà vendu et encaissé le prix.
Contre M. Touré, l'action n'est possible que si M. Keita démontre que celui-ci était de mauvaise foi ou complice de la fraude. La preuve peut passer par la connaissance qu'avait M. Touré de la présence de M. Keita, de la construction du mur, du prix anormalement bas ou de relations particulières avec la venderesse. Si la fraude est établie, M. Keita peut demander la nullité de la seconde vente et la radiation de l'inscription ; à défaut, il ne peut pas revendiquer le lot et doit se retourner contre la venderesse.
Sur le plan pénal, une plainte pour escroquerie ou pour faux et usage de faux, si des documents ont été trompeurs, peut être envisagée : c'est souvent le moyen de pression le plus efficace pour obtenir une restitution amiable. Mais il faut rappeler que l'action pénale ne restitue pas automatiquement le bien : elle peut seulement permettre une indemnisation.
3. Me B. peut-il signifier la sommation de déguerpissement et saisir le lot ?
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Non, et l'huissier doit expliquer clairement son refus, car la demande repose sur une confusion entre signification et exécution forcée.
L'exécution forcée suppose un titre exécutoire : jugement, acte notarié revêtu de la formule exécutoire, décision administrative, etc. L'acte sous seing privé de 2019 n'en est pas un ; il ne porte aucune formule exécutoire et son authenticité n'est même pas établie. Me B. ne peut donc pas procéder à une saisie du lot ni organiser une expulsion. Une sommation de déguerpissement, en revanche, est un acte de signification : l'huissier peut, matériellement, la délivrer, mais il doit vérifier que son client a un droit à la faire délivrer et que l'acte ne crée pas une apparence d'exécution. Signifier une sommation fondée sur un titre non exécutoire et déjà contredit par le livre foncier expose l'étude à une action en responsabilité et à une contestation de la part du titulaire inscrit.
La bonne pratique consiste à refuser la saisie, à informer M. Keita de la faiblesse de son titre au regard de l'inscription de M. Touré, à l'orienter vers une action en nullité et en dommages-intérêts devant le tribunal compétent, et à ne délivrer, si le client l'exige, qu'une mise en demeure strictement rédigée, sans annonce d'expulsion ni de saisie. L'huissier doit aussi vérifier le titre foncier et l'état des inscriptions auprès de la conservation foncière avant toute démarche : c'est cette vérification qui a manqué à M. Keita en 2019 et qu'il ne faut pas reproduire.