Double vente d'un terrain titré : inscription au livre foncier contre antériorité de l'acte
Le 15 janvier, la société SOTRABA vend à M. Keïta un terrain titré de 500 m² à Bamako pour 50 000 000 FCFA, par acte reçu par Me Diarra. Le prix est payé comptant ; Me Diarra promet de « s'occuper de la publication » mais n'accomplit aucune formalité. Le 10 février, SOTRABA vend le même terrain à Mme Cissé pour 55 000 000 FCFA, par acte reçu par Me Touré. Avant de signer, Me Touré consulte le livre foncier, obtient un certificat de propriété et un état des inscriptions : aucune mention de la première vente. Il fait inscrire l'acte le 20 février. Mme Cissé paie et commence des travaux de clôture. Une banque avait inscrit une hypothèque sur le terrain le 5 janvier ; cette inscription a été radiée le 25 janvier à la suite d'une erreur du service, puis rétablie le 1er mars. M. Keïta découvre la situation en avril et menace de poursuivre tout le monde ; SOTRABA est insolvable.
1. Qui est propriétaire entre M. Keïta et Mme Cissé ? Expliquez le mécanisme de la publicité foncière et les recours de M. Keïta.
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1. Le principe. Pour les immeubles titrés, la mutation est constatée par acte authentique et inscrite au livre foncier. L'inscription conditionne l'opposabilité du transfert aux tiers et, en pratique, l'effectivité du droit réel. Un acte non publié ne peut être opposé à celui qui a acquis et publié le premier.
2. Application. Me Touré a fait les vérifications utiles : consultation du livre foncier, certificat de propriété, état des inscriptions. Mme Cissé a inscrit son acte le 20 février, avant toute publication de la vente Keïta. Elle est donc propriétaire, alors même que l'acte de M. Keïta est antérieur. L'antériorité de la date de l'acte ne suffit pas.
3. Réserve de la fraude. Si M. Keïta prouvait que Mme Cissé connaissait la première vente et a agi pour la priver de son droit, il pourrait demander la nullité pour fraude. La simple coexistence des deux ventes ne suffit pas ; la preuve est lourde.
4. Recours de M. Keïta. Il dispose :
- d'une action personnelle contre SOTRABA en restitution du prix et dommages-intérêts, mais la société est insolvable ;
- d'une action en responsabilité contre Me Diarra, qui n'a pas publié et n'a pas conseillé utilement son client ;
- éventuellement, d'une action contre le service si une faute de la conservation foncière est établie, ce qui est difficile.
5. Conclusion. Mme Cissé l'emporte. Le notaire de M. Keïta est le principal débiteur solvable de l'indemnisation, pour avoir laissé s'écouler plus d'un mois sans publier.
2. Quel est l'effet de la radiation puis du rétablissement de l'hypothèque de la banque sur le droit de Mme Cissé ?
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1. L'hypothèque n'existe contre les tiers que par son inscription. Entre les parties, l'hypothèque est valable par l'acte ; à l'égard des tiers, elle n'produit effet que du jour de son inscription et dans l'ordre des inscriptions.
2. Effet de la radiation. La radiation du 25 janvier a purgé le livre foncier. Un tiers qui consulte l'état des inscriptions après cette date et acquiert en confiance ne peut voir son droit remis en cause par une inscription rétablie posteriorment. C'est la sécurité du registre qui est en jeu.
3. Application. Mme Cissé a acquis le 10 février et inscrit le 20 février, soit après la radiation et avant le rétablissement du 1er mars. Si la radiation était régulière en la forme, elle est opposable et le rétablissement ne peut affecter le droit acquis de Mme Cissé. Si la radiation résultait d'une erreur administrative, la banque dispose d'un recours contre le service, mais ne peut faire supporter à l'acquéreur de bonne foi les conséquences de cette erreur.
4. Nuance. Si la radiation était nulle pour vice propre (par exemple radiation obtenue par fraude du débiteur), le rétablissement pourrait être opposé. Il faut donc vérifier la cause de la radiation : erreur matérielle du service, radiation sur mainlevée, ou manœuvre. Le notaire doit exiger une copie du dossier de radiation.
5. Réflexe du notaire. Conserver l'état des inscriptions daté du jour de la signature, mentionner dans l'acte l'absence d'inscription et la date de la consultation. C'est la preuve de la bonne foi et de la diligence.
3. Quelles obligations professionnelles Me Diarra a-t-il violées et à quelle responsabilité s'expose-t-il ?
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1. Obligation d'assurer l'efficacité de l'acte. Le notaire ne limite pas son devoir à la rédaction : il doit accomplir ou faire accomplir les formalités d'enregistrement et de publicité foncière dans les délais. La promesse verbale de « s'occuper de la publication », non suivie d'effet pendant plus d'un mois, caractérise une négligence.
2. Obligation de conseil. Il devait avertir M. Keïta que son droit n'était opposable qu'après inscription et que tout retard créait un risque de double vente. Il devait également vérifier l'absence d'inscriptions antérieures et conserver les justificatifs.
3. Responsabilité civile. La faute est établie par l'absence de publication. Le préjudice de M. Keïta est égal au prix payé (50 000 000 FCFA) et aux pertes annexes, sous déduction de ce qu'il pourra récupérer auprès de SOTRABA. La responsabilité est contractuelle envers son client, délictuelle envers les tiers lésés.
4. Responsabilité disciplinaire. Le manquement aux obligations de diligence et de conseil peut être sanctionné par la chambre des notaires : avertissement, blâme, suspension.
5. Point de méthode. Me Diarra n'est pas responsable de la faute de SOTRABA, mais sa négligence a rendu la double vente possible. La causalité est directe : s'il avait publié, Me Touré aurait vu l'inscription et aurait refusé de instrumenter. C'est ce raisonnement qui fonde la condamnation, plus que la seule antériorité de l'acte.