Prix déclaré, actes fractionnés et enregistrement : jusqu'où le notaire peut-il aller ?
Me Camara reçoit la vente d'un immeuble commercial à Bamako. Les parties déclarent 45 000 000 FCFA, mais un « protocole d'accord » sous seing privé, qu'elles lui remettent, mentionne 80 000 000 FCFA, dont 35 000 000 FCFA présentés comme la valeur des travaux et du fonds de commerce. Elles demandent au notaire de ne pas annexer le protocole et de rédiger deux actes distincts : une vente immobilière à 45 000 000 FCFA et une cession de fonds de commerce à 35 000 000 FCFA, afin de « payer moins de droits ». Le vendeur est une société qui avait acquis l'immeuble 20 000 000 FCFA cinq ans plus tôt. L'acquéreur, une SARL, veut inscrire l'immeuble à son bilan et financer l'opération par un crédit bancaire. Un associé minoritaire de la SARL acquéreur a signalé la sous-évaluation à l'administration. Le notaire sait que l'acte doit être enregistré et publié au livre foncier.
1. Sur quelle base les droits d'enregistrement doivent-ils être calculés ? Le notaire peut-il accepter le montage proposé ?
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1. Base imposable. Les droits de mutation à titre onéreux d'immeubles se calculent sur la valeur réelle du bien, c'est-à-dire le prix effectivement convenu et, à défaut, la valeur vénale. La déclaration des parties ne lie pas l'administration, qui peut rectifier si le prix est inférieur à la valeur réelle.
2. Analyse du montage. Le protocole établit un prix global de 80 000 000 FCFA. La répartition de 35 000 000 FCFA en « travaux et fonds de commerce » n'est crédible que si ces éléments existent réellement et ont une valeur distincte : clientèle, bail, matériel, droit au bail. En l'absence de justification, il s'agit d'une simulation destinée à réduire l'assiette fiscale. Le notaire ne peut pas répartir artificiellement un prix unique entre deux actes pour modifier l'assiette.
3. Devoir du notaire. Il doit :
- refuser d'omettre le protocole et de mentionner un prix qu'il sait inexact ;
- exiger la justification comptable et contractuelle de la cession de fonds ;
- proposer soit un acte unique à 80 000 000 FCFA, soit deux actes correspondant à deux opérations réelles ;
- informer les parties des risques de redressement, de pénalités et de nullité pour simulation.
4. Conséquences. Si le notaire instrumente le montage, il peut être poursuivi pour faux en écritures publiques, complicité de fraude fiscale et manquement disciplinaire. La vente reste valable entre les parties, mais l'administration peut rectifier et l'acquéreur peut voir son financement remis en cause.
5. Conclusion. Le notaire doit refuser. Son rôle est de sécuriser l'opération, pas de la rendre fiscalement artificielle.
2. Quelles sont les conséquences du défaut d'enregistrement et de publicité foncière dans les délais ?
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1. Délai d'enregistrement. Les actes notariés doivent être enregistrés dans le délai légal (un mois, à vérifier selon le Code général des impôts applicable). Le notaire est responsable du dépôt et, selon les textes, solidaire du paiement des droits.
2. Sanctions fiscales. Le retard entraîne des intérêts de retard et des majorations. La sous-évaluation volontaire expose à un redressement, à une amende et, en cas de manœuvres, à des poursuites pénales.
3. Effet sur la publicité foncière. La conservation foncière exige la preuve de l'enregistrement pour inscrire la mutation. Sans inscription, l'acquéreur n'est pas opposable aux tiers : un autre acquéreur pourrait publier le premier, comme dans toute double vente.
4. Effet sur le financement. La banque exige généralement une inscription au livre foncier avant de débloquer les fonds. Le défaut de publicité peut donc entraîner la caducité du crédit et la défaillance de l'opération.
5. Réflexe. Le notaire doit tenir un tableau de suivi des formalités, conserver les preuves de dépôt et informer les parties par écrit des dates. En cas de retard, il doit régulariser spontanément et documenter les raisons, ce qui limite sa responsabilité.
3. Quels risques personnels Me Camara prend-il et comment doit-il réagir à la dénonciation ?
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1. Risque disciplinaire. Manquement au devoir de probité, à l'impartialité et aux obligations fiscales : avertissement, blâme, suspension, voire interdiction. La chambre des notaires peut être saisie par l'administration ou par tout intéressé.
2. Risque civil. Responsabilité envers l'acquéreur si le financement échoue, envers le vendeur si l'acte est annulé, envers l'administration pour les droits éludés. La faute consiste à avoir sciemment mentionné un prix inexact.
3. Risque pénal. Faux en écritures publiques, complicité de fraude fiscale, voire blanchiment si les fonds sont dissimulés. La bonne foi n'est pas un bouclier lorsque le notaire a eu connaissance du protocole.
4. Réaction à la dénonciation. Il doit :
- ne pas modifier ni faire disparaître le dossier ;
- conserver le protocole et tous les échanges ;
- refuser de signer le montage et consigner son refus par écrit ;
- restituer les fonds perçus et proposer une régularisation ;
- si l'acte est déjà signé, établir un acte rectificatif et payer le complément de droits ;
- consulter son assureur et, le cas échéant, effectuer une déclaration de soupçon auprès de l'autorité compétente.
5. Point de méthode. Le secret professionnel ne couvre pas la participation à une fraude. Le notaire doit protéger le secret des affaires, mais ne peut s'en servir pour dissimuler une infraction qu'il contribue à commettre.