跨市经营未备案、协理独立执业与“交易不成佣金不退”条款的合规认定

可按“主体-人员-房源-收费-合同-内控”六层拆解：

1. 主体备案。A公司仅在B市备案即在H市展业，且门店字号与备案名称不一致。经纪机构及其分支机构须在领取营业执照后30日内到经营地住建（房管）部门备案，跨市设店应另行备案。后果：责令限期改正、记入信用档案、罚款，逾期不改可暂停网签权限。
2. 人员资格。房地产经纪人协理只能从事辅助性业务，不得独立承办、独立签署居间合同并独立收费；4名无证人员从事经纪业务同样违规。后果：机构被记入信用档案并处罚，张某的独立签署行为可能导致合同效力瑕疵与机构担责。
3. 房源信息。11套无产权人书面委托、5套已成交未撤、2套面积与权证不符，构成发布不实房源信息、未履行核验义务。
4. 收费。佣金之外按贷款额1.5%另收“贷款服务费”且未公示、未写入合同，属未明码标价、价外加价。
5. 格式条款。“交易不成佣金不退”与畸轻畸重的违约金条款，属利用格式合同免除自身责任、加重对方责任。
6. 内控。无房源核验与业务档案制度、无岗前培训、未公示收费，反映机构管理失序。

注意：违规主体既有机构也有个人，处理时应分别列明，不能笼统归责于“公司”。

整改应遵循“先止血、再建制、后追责”的顺序：

第一优先（立即停止，1周内）

• 全部下架未取得产权人书面委托、已成交及面积不实的房源，重新核验并留存核验记录；
• 停止张某及4名无证人员独立承办业务，改由持证经纪人签署与收费；
• 在门店显著位置公示收费项目、标准与投诉渠道，取消未列明的“贷款服务费”；
• 暂停使用现有格式合同。

理由：这三项是检查中被直接取证、可即时处罚且持续产生新违规的事项，拖延会扩大处罚面。

第二优先（1个月内建制）

• 补办H市备案与门店字号变更；
• 建立房源核验、书面委托、业务档案（保存期不少于法定年限）、岗前与在岗培训制度；
• 更换为当地示范文本或经法务审核的合同，删除“佣金不退”条款，将违约金调整为对等标准。

第三优先（个案与长效）

• 处理陈某投诉：退还2.8万元佣金，仅就实际支出的必要费用协商；
• 设合规专员与月度自查台账，完成信用修复；
• 对张某及门店经理内部追责。

排序逻辑：先消除持续性违法状态，再补齐制度短板，最后处理历史个案，避免“边整改边违规”。

结论：该条款不产生约束力，佣金原则上应退还。

**理由一：居间报酬以“促成合同成立”为条件。**居间人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，只能请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案贷款未获批导致买卖合同未能履行，机构并未实现“促成有效交易”的报酬条件。

**理由二：格式条款规制。**该条款由机构单方拟定、重复使用，属格式条款；其不合理地免除机构责任、加重买方责任，且机构未举证已履行提示说明义务，买方可主张该条款不成为合同内容或无效。

**理由三：过错因素。**若贷款未获批与机构方案设计错误（如未做贷前预审、错误承诺可贷额度）有关，机构还存在履约过错，更无权保有佣金，并可能承担赔偿责任。

处理建议：

1. 全额退还2.8万元佣金；
2. 如确有已实际支出且可举证的必要费用（查档费、评估费等），凭票据另行协商，不得按佣金比例扣留；
3. 同步修订合同文本，改为“因不可归责于双方的原因未能成交的，机构按实际支出收取必要费用；因一方违约导致未能成交的，由违约方承担”。

同时提示：违约金条款“万分之五 vs 万分之零点一”同样属于加重对方责任的格式条款，买方也可主张无效或请求调整，应一并修订。