PRC Real Estate Consultant cheat sheet

房地产经纪指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间、代理等服务的经营活动；核心特征是受托性、有偿性和居间性。

房地产经纪机构设立须有足够数量的房地产经纪专业人员（全国房地产经纪专业人员职业资格或地方协理），并向住建（房管）部门备案，备案信息应在经营场所公示。

经纪人员只能在一家机构执业，执业证书不得出租、出借、转让；变更机构须办理变更登记。

佣金收取应明码标价，不得收取未予标明的费用；不得赚取差价（低进高出），不得挪用或占用交易资金。

房地产经纪服务合同应采用书面形式，载明服务内容、期限、费用及支付方式、违约责任与纠纷解决方式。

行业自律组织为中国房地产估价师与房地产经纪人学会，负责职业资格评价、继续教育和执业规则制定。

禁止行为包括：隐瞒真实房屋状况、虚构房源、伪造证明材料、协助规避限购限贷、以不正当手段承揽业务。

存量房买卖合同网签备案与经纪服务合同网签是行业管理的重要抓手，机构应对网签信息的真实性负责。

房源核验要点：核对不动产权证书与权利人身份、查房屋是否抵押或查封、是否设立居住权、是否为共有（需共有人同意出售）。

委托出售应取得书面授权；独家代理须明确期限与独家期间的其他经纪人成交处理规则，避免“跳单”争议。

带看前应核实买方购房资格（户籍、社保/个税年限、家庭住房套数）与贷款资格，避免签约后无法履行。

议价与撮合中，经纪人应如实传递双方报价，不得虚构竞价对手或隐瞒已有出价。

定金与订金法律效果不同：定金适用定金罚则（不超过主合同标的额20%），订金一般视为预付款可退。

交易流程主线：资格核验-签约-网签备案-资金监管-缴税-不动产转移登记-交房与物业、水电过户。

资金存管：交易资金应通过银行或政府监管账户划转，经纪机构不得代收代付交易资金（含首付款、贷款）。

佣金结算以合同约定为准，一般按成交价一定比例计收；居间未促成交易的，不得请求报酬，但可依约请求必要费用。

门店管理四要素：人员（执业资格与培训）、房源（真实性与维护）、客户（跟进与回访）、财务（佣金与费用台账）。

房源管理制度应包含录入、核验、编号、钥匙管理、图片与信息发布审核、失效下架等环节，实行“一房一档”。

客户信息属于个人信息，收集须遵循合法、正当、必要、最小化原则，处理敏感信息应取得单独同意。

业绩考核常用指标：带看量、新增房源数、客源转化率、成交周期、人均佣金、退单率。

风险控制：合同用印审批、收款账户统一、印章与空白合同专人保管、离职人员客户与房源交接。

培训与继续教育：经纪专业人员应按规定完成继续教育学时，机构应建立新人带教与合规培训记录。

投诉与纠纷处理应留痕：受理登记、调查、答复时限、回访，重大纠纷上报机构负责人并保留证据。

分支机构与加盟店管理：统一品牌、统一合同文本、统一资金监管，明确总部与门店的责任边界。

不动产物权变动以登记为生效要件（法律另有规定除外）；未经登记不发生效力，登记簿是权属的根据。

国有建设用地使用权出让方式包括招标、拍卖、挂牌和协议出让；住宅用地经营性出让应采用招拍挂。

土地使用权出让最高年限：居住70年、工业50年、教育科技文化卫生体育50年、商业旅游娱乐40年、综合或其他50年。

商品房预售须取得预售许可证，预售资金应存入监管账户，按工程进度拨付。

共有房屋处分须经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定除外。

居住权须书面合同并登记设立，不得转让、继承；设立居住权的住宅原则上不得出租（当事人另有约定除外）。

查封、抵押等限制信息记载于不动产登记簿；抵押期间转让抵押财产应及时通知抵押权人，转让不影响抵押权。

不动产登记包括首次、变更、转移、注销、更正、异议和预告登记；预告登记后未经预告登记权利人同意处分不动产不发生物权效力。

市场比较法公式：比准价格＝可比实例成交价×交易情况修正×市场状况调整×房地产状况调整。

收益法：V＝A/(Y−g)（净收益每年按g递增、报酬率Y、收益期无限）；有限年期V＝A/Y×[1−1/(1+Y)^n]。

成本法：积算价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润－折旧。

假设开发法：开发完成后价值减去后续开发成本、费用、税金与利润，求得在建工程或生地价值。

市场分析核心指标：供求比、去化周期（库存量÷月均成交量）、成交均价、价格指数、空置率、租金回报率。

租金回报率＝年租金净收入÷房屋总价；与同期贷款利率、理财收益率比较可判断持有或出售。

最高最佳利用须满足法律允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化四项条件。

估价报告应载明估价目的、价值时点、价值类型、估价方法、假设与限制条件；不同价值时点结果不可直接比较。

个人住房贷款额度受首付比例、家庭收入债务比（月供一般不超过月收入50%）、征信与房龄限制约束。

等额本息月供＝P×i×(1+i)^n/[(1+i)^n−1]；等额本金首月还款＝P/n＋P×i，逐月递减。

LPR加点定价：房贷利率＝相应期限LPR＋基点，基点合同期内固定，重定价按约定周期调整。

抵押登记是抵押权设立要件；抵押权顺位按登记先后确定，顺位在先者优先受偿。

增值税：个人转让购买不足2年的住房按5%征收率全额缴纳，满2年免征（北上广深非普通住房另有规定）。

个人所得税：转让住房按财产转让所得20%计征或按核定征收率，满五唯一可免征。

契税由承受方缴纳，税率依面积、套数和地方规定确定；家庭唯一及第二套住房享受优惠税率。

房地产企业土地增值税实行四级超率累进税率（30%、40%、50%、60%），个人转让住房暂免征收。

《民法典》合同编：居间（中介）合同促成合同成立的，委托人应按约定支付报酬；未促成的不得请求报酬。

格式条款提供方须以合理方式提示对方注意免除或减轻其责任等重大利害条款，未提示致对方未注意的，对方可主张该条款不成为合同内容。

定金不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力；收受定金方违约应双倍返还。

消费者权益保护法：经营者提供商品或服务有欺诈行为的，应按消费者要求增加赔偿，金额为价款三倍，不足500元的为500元。

个人信息保护法：处理个人信息应取得同意，不得过度收集；向他人提供须单独同意并告知接收方信息。

广告与宣传：房源广告不得含有升值或投资回报承诺，不得虚假标注面积、价格、学区等信息。

合同应明确房屋交付时间、户口迁出、物业费结清、违约责任与解除条件，避免“阴阳合同”逃税风险。

纠纷解决途径：协商、行业调解、仲裁（须有仲裁条款）、诉讼；诉讼时效一般为三年，自知道或应当知道权利受损起算。