根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构及其分支机构应当在领取营业执照后的一定期限内，到所在地直辖市或市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。该期限为多少天？
- 90日
- 30日 Correct answer.
- 60日
- 15日
Explanation
《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到工商注册地所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。备案是行业管理的重要环节，逾期未备案可能影响机构正常经营。
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房地产经纪人员承办业务时，应当由房地产经纪机构与委托人签订房地产经纪服务合同，其根本原因在于下列哪一项？
- 经纪服务合同必须经过公证才能生效
- 委托人不信任经纪人员个人
- 经纪人员个人不具备独立承揽业务的经营主体资格 Correct answer.
- 经纪人员个人无法收取任何服务费用
Explanation
房地产经纪业务应当由依法设立的房地产经纪机构统一承接，经纪人员以机构名义执业，个人不是独立的经营主体，不能以个人名义承揽业务并签订经纪服务合同。机构对经纪人员的执业行为承担相应责任。
在房地产经纪服务中，房地产经纪机构向委托人收取佣金的前提通常是下列哪一项？
- 仅带客户看房一次
- 促成房地产交易合同成立 Correct answer.
- 仅提供房屋信息查询
- 与委托人初次接洽
Explanation
房地产经纪的本质是居间服务，佣金是经纪机构促成交易合同成立后依法收取的服务报酬。仅提供信息、带看等属于服务过程，若未促成交易，一般不能主张全额佣金，但可按约定收取必要费用。
某经纪机构接受卖方独家委托出售房屋，同时又在同一交易中代表买方利益进行磋商。该行为在房地产经纪执业规范中属于下列哪种情形？
- 双方代理，属于应当避免的利益冲突行为 Correct answer.
- 正常的多方服务，无需告知委托人
- 只对买方承担忠实义务的行为
- 经口头同意即可实施的合法行为
Explanation
房地产经纪人员应当忠实于委托人，避免同时代表交易双方进行双方代理，因为双方利益存在冲突，难以保证对各方均尽忠实义务。确需处理的，应当事先向各方披露并取得书面同意，否则违反执业规范。
房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置公示的内容，通常包括下列哪一组？
- 经纪人员私人联系方式、个人收入、考核结果
- 员工家庭住址、股东身份证号、银行账户
- 客户名单、成交价格、内部培训资料
- 营业执照、备案证明、服务项目与收费标准 Correct answer.
Explanation
行业管理要求房地产经纪机构在经营场所公示营业执照、备案证明、服务项目、收费标准以及执业人员信息等，以保障委托人的知情权和选择权。涉及个人隐私和商业秘密的信息不属于公示范围。
房地产经纪人员为提高成交率，在广告中发布未经核实的房源面积和产权状况，导致委托人受损。对此应如何认定责任？
- 由发布广告的网络平台单独承担全部责任
- 由经纪机构承担相应责任，并可对有过错的经纪人员追责 Correct answer.
- 因广告非合同条款，经纪机构不承担责任
- 由委托人自行承担，因委托人未核实
Explanation
房地产经纪机构应当保证房源信息真实、准确，发布虚假或未经核实的信息属于违规执业，机构应承担相应责任，并可在内部对有过错的经纪人员追责。广告内容构成服务承诺的一部分，不能以非合同条款为由免责。
房地产经纪机构设立分支机构时，下列做法符合行业管理规定的是哪一项？
- 分支机构无需备案，由总公司统一执业
- 分支机构自领取营业执照之日起30日内办理备案 Correct answer.
- 分支机构可独立以个人名义承接业务
- 分支机构领取营业执照后即可永久免于备案
Explanation
分支机构同样属于房地产经纪执业主体，应当自领取营业执照之日起30日内到所在地主管部门备案。分支机构以机构名义执业，不能以个人名义独立承揽业务，也不存在免于备案的情形。
房地产经纪服务合同应当包含的必备内容，通常不包括下列哪一项？
- 服务项目与收费标准
- 委托房屋的基本情况
- 违约责任与争议解决方式
- 经纪人员的个人婚姻状况 Correct answer.
Explanation
房地产经纪服务合同应载明当事人信息、服务项目、房屋基本情况、服务费用及支付方式、违约责任和争议解决方式等核心条款。经纪人员的婚姻状况与经纪服务无关，不属于合同必备内容。
房地产经纪人员在执业中收取委托人支付的购房款并存入个人账户，该行为的性质是下列哪一项？
- 合法行为，属于经纪人员的增值服务
- 合法行为，只要委托人书面同意即可
- 违规行为，交易资金应通过客户交易结算资金专用账户流转 Correct answer.
- 合法行为，只要事后归还即可
Explanation
房地产交易资金应当通过客户交易结算资金专用存款账户进行划转，房地产经纪机构和人员不得通过个人账户代收代付交易资金。该规定旨在防范资金挪用风险，保护委托人财产安全，委托人同意也不能使该行为合法化。
关于房地产经纪专业人员职业资格，下列说法正确的是哪一项？
- 职业资格仅由所在机构内部认定
- 房地产经纪人协理和房地产经纪人属于不同层级的职业资格 Correct answer.
- 职业资格一经取得终身无需继续教育
- 取得职业资格即自动获得独立开业权
Explanation
房地产经纪专业人员职业资格分为房地产经纪人协理和房地产经纪人两个层级，分别对应不同的考试与执业能力要求。取得资格并不等于可以独立开业，执业仍需依托依法设立的经纪机构。
某经纪机构在门店橱窗张贴房源广告，其中一套房源已成交但未及时撤下。该做法主要违反下列哪项要求？
- 房源广告只能在工作日发布
- 房源广告须经公证机构确认
- 房源信息应当真实并及时更新 Correct answer.
- 房源广告必须使用统一字体
Explanation
房地产经纪机构应当保证发布的房源信息真实、准确，房源成交或委托终止后应及时撤下或更新，避免误导消费者。广告字体、公证和工作日限制均不属于房源信息管理的要求。
房地产经纪机构与委托人约定，无论是否促成交易均按成交价的一定比例收取佣金。该约定的效力如何认定？
- 该条款当然无效，佣金一律不得约定
- 该条款当然有效，属于合同自由
- 该条款须经主管部门批准后生效
- 该条款可能因排除委托人主要权利而被认定为不公平条款 Correct answer.
Explanation
佣金通常以促成交易为对价，若约定未促成交易仍按成交价比例收取佣金，可能构成加重委托人责任、排除其主要权利的不公平格式条款。是否有效需结合条款订立方式和公平原则综合判断，而非当然有效或当然无效。
房地产经纪人员在接受委托前，应当向委托人说明的事项通常包括下列哪一项？
- 经纪人员的个人投资收益
- 服务内容、收费标准及委托人的权利义务 Correct answer.
- 本机构其他客户的成交价格
- 本机构股东的分红方案
Explanation
经纪机构在承接业务前应当向委托人如实说明服务内容、服务标准、收费项目与标准，以及委托人的权利和义务，保障委托人在知情基础上作出选择。其他客户信息和机构内部经营信息不属于应说明事项。
某经纪机构未取得备案即对外承接二手房买卖经纪业务。主管部门依法可采取的措施是下列哪一项？
- 直接吊销该机构的营业执照
- 没收委托人的房屋
- 责令限期改正并记入信用档案 Correct answer.
- 对机构负责人实施行政拘留
Explanation
未按规定备案从事房地产经纪业务属于违规行为，主管部门可责令限期改正，并将违规行为记入信用档案，向社会公示。吊销营业执照、行政拘留和没收房屋均不属于该情形下的法定处理措施。
房地产经纪机构信用档案管理的主要目的，是下列哪一项？
- 作为房屋产权登记的唯一依据
- 记录并公示机构及人员的执业信用状况，强化行业约束 Correct answer.
- 用于确定房屋的市场成交价格
- 替代房地产经纪服务合同的作用
Explanation
建立房地产经纪信用档案旨在记录机构和从业人员的良好及不良执业信息，并向社会公示，形成守信激励、失信惩戒的行业约束机制。信用档案不能替代经纪服务合同，也与产权登记和定价无直接关系。
房地产经纪人员同时在其他房地产经纪机构兼职执业，这一行为在执业规范中应如何评价？
- 属于合法行为，只要两家机构同意
- 属于合法行为，只要不收取报酬
- 属于合法行为，只要不影响本职工作
- 违反执业规范，经纪人员应在执业机构专职执业 Correct answer.
Explanation
房地产经纪人员应当在依法设立的经纪机构专职执业，同时在多家机构兼职容易造成利益冲突和责任不清，违反执业规范。是否影响本职工作、是否收取报酬或机构是否同意，均不能使兼职执业合法化。
在存量房买卖经纪业务中，房地产经纪机构应当协助交易双方办理的事项通常是下列哪一项？
- 代替银行审批购房贷款
- 代替登记机构颁发不动产权证书
- 代替税务机关核定房屋计税价格
- 协助办理网签备案和不动产转移登记等手续 Correct answer.
Explanation
房地产经纪机构可以提供交易流程咨询并协助办理网上签约备案、资金监管、不动产转移登记等手续，但无权代替登记机构、税务机关或银行行使职权。协助与代办的区别在于是否涉及公权力或金融机构的专属职能。
房地产经纪机构在提供服务时，将同一委托人的房源信息出售给装修公司以获取额外收益，且未告知委托人。该行为主要侵犯了委托人的哪项权利？
- 优先购买权
- 个人信息与商业秘密受保护的权利 Correct answer.
- 相邻权
- 房屋所有权
Explanation
委托人的房源信息、联系方式等属于个人信息和商业秘密，经纪机构负有保密义务，未经同意不得向第三方提供或用于约定目的之外的用途。房屋所有权、优先购买权和相邻权与信息泄露行为没有直接关联。
下列哪一项属于房地产经纪行业自律组织的主要职能？
- 制定执业规范、开展行业自律与人员培训 Correct answer.
- 核发营业执照
- 办理不动产登记
- 征收房地产交易税费
Explanation
房地产经纪行业自律组织通过制定执业规范、组织培训与继续教育、开展行业自律和信用管理等方式发挥作用。核发营业执照、办理不动产登记和征收税费分别属于市场监管、不动产登记和税务机关的法定职能。
某经纪机构在提供服务时，要求委托人必须先签署一份包含免除机构全部责任的格式条款确认书，否则不予服务。该条款的效力如何认定？
- 该条款经备案后即当然有效
- 该条款属于行业惯例，不受法律评价
- 该条款当然有效，因委托人已签字
- 该条款可能因不合理免除自身责任而被认定为无效 Correct answer.
Explanation
采用格式条款订立合同时，不得不合理地免除或减轻自身责任、加重对方责任或排除对方主要权利，否则该条款可能被认定为无效。委托人签字并不当然使不公平格式条款有效，备案和行业惯例也不能替代效力审查。
房地产经纪机构在发布房源信息前，应当履行的一项重要义务是下列哪一项？
- 预先替委托人缴纳全部税费
- 预先办理不动产过户登记
- 预先确定买受人身份
- 核验房屋权属信息和委托人身份 Correct answer.
Explanation
经纪机构在接受委托和发布房源前，应当核验房屋权属状况和委托人身份，确保房源真实、可交易。缴纳税费、确定买受人和办理过户均不属于发布房源前的核验义务。
关于房地产经纪服务收费，下列说法正确的是哪一项？
- 佣金必须由买方单独承担
- 收费项目与标准应当明码标价并向委托人公示 Correct answer.
- 收费无需开具发票
- 收费标准只能由行业协会统一规定
Explanation
房地产经纪服务收费应当实行明码标价，在经营场所公示收费项目和标准，并向委托人出具合法票据。收费标准由市场调节并在合同中约定，佣金由哪一方承担可由当事人协商，行业协会不统一规定价格。
房地产经纪人员因过错给委托人造成经济损失，委托人在追究责任时，通常应当以下列哪一主体为责任承担者？
- 与委托人签订经纪服务合同的房地产经纪机构 Correct answer.
- 经纪人员个人
- 经纪机构所在地的行业协会
- 房源发布所在的网络平台
Explanation
经纪人员以机构名义执业，其执业行为的法律后果由房地产经纪机构承担，委托人通常应向签约机构主张责任。机构承担责任后，可依据内部管理规定向有过错的经纪人员追偿。行业协会和网络平台不是该服务合同的当事人。
房地产经纪机构在经营中应当建立业务记录，其主要意义是下列哪一项？
- 用于向客户展示机构的盈利水平
- 用于替代经纪服务合同
- 用于确定房屋的评估价值
- 便于业务追溯、纠纷处理和接受主管部门监督检查 Correct answer.
Explanation
业务记录能够完整反映经纪服务的委托、带看、签约等过程，是处理纠纷、追溯责任和配合主管部门监督检查的重要依据。业务记录不能替代经纪服务合同，也与盈利展示和房屋评估无直接关系。
房地产经纪机构在接受委托时发现房屋存在查封情形，仍继续对外推介。该行为违反了下列哪项基本要求？
- 应当替委托人解除查封
- 应当自行承担全部交易风险
- 应当立即办理房屋过户
- 应当如实告知房屋的权利限制状况 Correct answer.
Explanation
经纪机构应当核验并如实告知房屋的权属状况和权利限制，包括查封、抵押等影响交易的情形，不得隐瞒或误导委托人及交易相对方。解除查封、承担全部交易风险和办理过户均不属于经纪机构的法定义务。
房地产经纪机构在承接存量房出售委托时，对委托人提供的房屋权属证书进行核验，其直接目的是下列哪一项？
- 确定房屋的装修折旧程度
- 核算经纪机构的佣金比例
- 确认房屋权属状况及委托人处分权限 Correct answer.
- 评估房屋的市场成交价格
Explanation
核验权属证书的核心作用在于确认房屋的权利归属以及委托人是否具有合法处分权，从而避免为无权处分或权属不明的房屋提供经纪服务。价格评估、装修折旧和佣金核算属于其他环节的工作，与权属核验无直接对应关系。
房地产经纪机构在经营场所公示营业执照、备案证明和收费标准等信息，这一做法主要体现的行业管理要求是下列哪一项？
- 业务档案的保存期限要求
- 交易资金监管账户的开设要求
- 从业人员继续教育学时要求
- 经营信息公示与透明经营 Correct answer.
Explanation
在经营场所公示主体资格证明和收费依据，属于经营信息公示制度的内容，目的是让委托人能够识别机构资质并了解收费规则。档案保存、继续教育和资金监管账户分别属于其他管理事项，与公示行为不对应。
房地产经纪人员在带看房屋时，就房屋所在小区的学区归属作出明确承诺，但该信息未经核实且与实际不符。对该行为的评价，下列哪一项最为恰当？
- 只要未写入合同，经纪人员即不承担责任
- 因带看属于免费服务，故不构成违规
- 属于虚假宣传，违反如实告知义务 Correct answer.
- 属于个人营销技巧，机构不承担任何责任
Explanation
经纪人员对影响交易决策的重要事项负有核实与如实告知义务，未经核实即作出确定性承诺，构成误导性宣传，即使未写入合同也不能免除责任。带看是否单独收费不影响该义务的成立。
某经纪机构接受出售委托后，委托人要求将挂牌价明显高于同类房源市场水平，机构按委托人要求挂牌并在广告中称该价格为市场公允价。该做法存在的问题是下列哪一项？
- 只要最终成交价下调即不构成问题
- 广告表述与实际不符，可能构成误导性宣传 Correct answer.
- 属于正常的委托定价自主权，机构无不当
- 挂牌价由委托人决定，机构无需审查广告用语
Explanation
委托人有权确定报价，但经纪机构对自身发布的广告内容负有审核义务，将明显偏离市场水平的价格宣称为市场公允价，会使潜在买受人产生错误认识。委托人的定价权不能成为机构发布不实表述的抗辩理由。
房地产经纪服务合同中约定，委托人绕过经纪机构直接与经纪机构曾介绍的买方成交的，应支付相应费用。该条款在行业实践中通常被称为下列哪一项？
- 不可抗力条款
- 跳单条款 Correct answer.
- 定金条款
- 违约金上限条款
Explanation
该类条款针对委托人利用经纪机构提供的房源信息或交易机会后绕开机构成交的情形，业内通常称为跳单条款或防跳单条款。定金条款、违约金上限条款和不可抗力条款分别对应担保、责任限制和免责事由，与绕开成交无关。
房地产经纪机构在办理存量房交易手续时，协助买卖双方办理不动产转移登记，该项服务在经纪业务中通常属于下列哪一项？
- 房地产经纪延伸服务 Correct answer.
- 房地产开发经营服务
- 房地产咨询顾问服务
- 房地产估价服务
Explanation
协助办理贷款、税费缴纳和转移登记等事项，是在促成交易后围绕交易完成提供的配套服务，属于房地产经纪延伸服务。估价、咨询顾问和开发经营属于不同的业务类别。
房地产经纪机构在门店承接业务时，由未取得房地产经纪专业人员职业资格的人员独立签订经纪服务合同并收取佣金。对该做法的评价，下列哪一项是正确的？
- 佣金由机构收取，故签约人员资格无关紧要
- 经纪服务合同须由具备相应资格的人员承办 Correct answer.
- 只要机构已备案，任何人员均可独立签约
- 未取得资格的人员签约后补办登记即可免责
Explanation
房地产经纪服务合同应当由具有相应职业资格的经纪人员承办，这是执业资格制度的基本要求。机构备案解决的是机构主体资格问题，不能替代承办人员的个人资格。
房地产经纪机构应当妥善保管经纪服务合同、委托人资料和交易记录，这一要求的主要意义是下列哪一项？
- 用于向其他客户推介同类房源
- 便于机构向委托人追加收取费用
- 便于事后核查、处理纠纷和接受监管检查 Correct answer.
- 作为机构对外融资的担保材料
Explanation
业务记录的保存使交易过程具有可追溯性，既能在纠纷发生时提供证据，也便于主管部门开展监督检查。追加收费、房源推介和融资担保均不属于保存业务记录的制度目的。
房地产经纪机构接受委托后，发现房屋已被司法机关查封，仍继续向客户推介并促成签约。该行为主要违反的基本要求是下列哪一项？
- 房源信息真实、不推介限制交易房屋 Correct answer.
- 从业人员统一着装的要求
- 遵守佣金收费上限的要求
- 按期报送统计报表的要求
Explanation
被查封的房屋属于限制转让的房屋，经纪机构在知悉后仍对外推介，违反房源信息真实性要求，也损害交易安全。收费上限、统计报送和着装要求均与限制交易房屋的推介无关。
房地产经纪机构与委托人签订经纪服务合同时，就佣金数额和支付时点作出约定。下列关于佣金收取的说法，正确的是哪一项？
- 佣金标准由当地政府统一定价，机构不得协商
- 佣金应在合同中明确约定，机构不得收取未约定的费用 Correct answer.
- 佣金只能由买方支付，卖方一律不得承担
- 佣金必须在带看前一次性全额预收
Explanation
房地产经纪服务收费实行市场调节价为主，具体数额和支付方式由双方在合同中约定，机构不得在约定之外另立名目收费。佣金由交易哪一方承担可由当事人协商确定，并非只能由买方支付。
房地产经纪机构在提供经纪服务过程中知悉委托人的身份信息、联系方式及交易底价，将其用于与本业务无关的推销活动。该行为侵犯的委托人权利是下列哪一项？
- 相邻权
- 个人信息权益 Correct answer.
- 知情权
- 优先购买权
Explanation
委托人的身份信息、联系方式和交易底价属于个人信息及商业秘密范畴，机构只能在委托目的范围内使用，超范围使用构成对个人信息权益的侵害。知情权指向交易信息的告知，优先购买权和相邻权与本题情形无关。
房地产经纪机构在存量房交易中代收代付交易资金，行业管理对此的基本要求是下列哪一项？
- 交易资金应通过监管账户或约定方式划转，不得与机构自有资金混同 Correct answer.
- 机构可将交易资金临时用于自身周转
- 只要委托人同意，机构即可不设任何账目记录
- 交易资金应存入经纪人员个人账户以便操作
Explanation
交易资金关系买卖双方重大利益，应通过资金监管账户或合同约定的安全方式划转，并与机构自有资金分账管理，防止挪用风险。将客户资金用于自身周转或存入个人账户均属违规。
某经纪机构在两家不同城市设有分支机构，关于分支机构的执业管理，下列说法正确的是哪一项？
- 分支机构无需任何备案即可自行开展经纪业务
- 分支机构可自行制定与设立机构不同的收费标准而不必公示
- 分支机构可以独立承担民事责任，与设立机构无关
- 分支机构应以设立机构名义执业，其责任由设立机构承担 Correct answer.
Explanation
分支机构不具有独立法人资格，应以设立机构的名义对外执业，由此产生的民事责任由设立机构承担。分支机构开展业务仍需按规定备案，并执行机构统一的收费公示要求。
房地产经纪机构在发布房源信息前，对房屋坐落、面积、用途等基本情况应当履行的重要义务是下列哪一项？
- 核对房屋权属证明及委托人身份等材料 Correct answer.
- 委托第三方评估机构出具估价报告
- 取得相邻业主的书面同意
- 将房源信息先行报送统计部门备案
Explanation
发布房源信息前，机构应核对权属证明和委托人身份等材料，确保房源真实、可交易、可追溯，这是房源信息真实性管理的基本环节。评估报告、相邻业主同意和统计备案均不是发布房源信息的前置条件。
房地产经纪机构因自身过错在经纪服务中给委托人造成经济损失，委托人主张赔偿时，通常应以下列哪一主体为责任承担者？
- 出具房源信息的网络平台
- 当地房地产主管部门
- 与委托人签订经纪服务合同的经纪机构 Correct answer.
- 承办该业务的经纪人员个人
Explanation
经纪人员以机构名义执业，其职务行为的法律后果由经纪机构承担，委托人通常以签订合同的经纪机构为责任主体。机构承担责任后，可依据内部规定向有过错的人员追偿。
根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同前，应当向委托人说明的事项中，核心是让委托人知晓什么？
- 经纪服务的内容、收费标准以及委托人的权利义务 Correct answer.
- 经纪机构近三年的营业收入和纳税情况
- 经纪机构内部员工的薪酬结构和考核办法
- 经纪机构与其他同行之间的合作与竞争关系
Explanation
《房地产经纪管理办法》要求机构在接受委托前，向委托人书面说明经纪服务项目、内容、标准、收费依据和标准，以及委托人的权利与义务，并由委托人签字确认。这一告知义务的目的是保障委托人在信息充分的前提下作出委托决定，避免事后因服务范围和费用产生争议。机构自身的财务与人事信息不属于法定告知事项。
某客户委托经纪机构出售一套住房，机构在门店橱窗张贴房源信息时，下列做法符合房源信息发布规范的是：
- 同一房源在多家平台发布时使用不同的建筑面积
- 使用未经核实的房源照片以吸引客户到店咨询
- 发布前核验房屋权属证明和委托人身份证明，并注明信息来源 Correct answer.
- 为保护业主隐私，隐去房屋坐落只保留总价
Explanation
发布房源信息应当真实、准确，机构须核验房屋权属证书和委托人身份证明，确保房源真实存在且取得委托授权，并注明信息来源。使用虚假照片、隐瞒房屋坐落或对不同渠道填写不一致的面积，都会构成虚假房源信息，损害委托人利益并可能受到行政处罚。
房地产经纪人员在带看房屋时，最符合执业规范的做法是：
- 带看时自行打开业主上锁的私人抽屉查看
- 对房屋存在的明显质量瑕疵主动提示并如实说明 Correct answer.
- 应业主要求隐瞒房屋曾发生非正常死亡事件
- 为促成交易，替客户承诺贷款一定能获批
Explanation
经纪人员应当如实告知房屋权属状况和已知的重要瑕疵，包括影响居住使用或交易意愿的质量问题，这是诚实信用和勤勉尽责义务的体现。对贷款审批结果作出保证、隐瞒重大不利事实、擅自翻动业主私人物品，均超出执业边界并可能引发赔偿责任。
在存量房买卖经纪业务中，经纪机构收取佣金的时间点和依据，正确的表述是：
- 由买方和卖方各自随意决定是否支付，与合同约定无关
- 按照经纪服务合同约定的收费标准和条件，在完成约定服务后收取 Correct answer.
- 只要带看一次即可按成交价全额收取佣金
- 在签订经纪服务合同时预先收取全部佣金且不予退还
Explanation
佣金是经纪机构完成约定经纪服务后，依据经纪服务合同约定的收费标准和支付条件收取的服务报酬。收费应当明码标价并写入合同，机构不得在未提供约定服务的情况下收取或变相收取费用，也不能以带看次数作为全额收费的依据。
经纪机构接受房屋出售委托时，对房屋权属状况进行核验的主要目的是：
- 确定房屋装修的折旧年限
- 确认房屋是否具备合法交易条件、有无权利限制 Correct answer.
- 判断业主是否有能力购买下一套住房
- 评估业主的家庭成员结构
Explanation
权属核验的核心是查明房屋所有权人、共有情况、抵押与查封等权利限制，从而判断该房屋是否具备合法上市交易的条件，避免签约后无法过户。家庭成员结构、业主后续购房能力和装修折旧都不属于权属核验的内容。
某经纪机构在门店公示收费价目表时，下列做法正确的是：
- 将佣金拆分为多笔未列明的费用分别收取
- 仅在网上隐藏价格，要求客户到店后议价
- 在经营场所醒目位置公示服务项目、收费标准和计费方式 Correct answer.
- 对不同客户口头报出不同折扣而不公示
Explanation
房地产经纪服务收费实行明码标价，机构应当在经营场所醒目位置公示服务项目、服务内容、收费标准和计费方式，接受社会监督。口头随意报价、隐藏价格要求到店议价、拆分未列明费用，都属于规避明码标价义务的行为。
房地产经纪机构设立分支机构从事经纪业务，按规定应当具备的条件是：
- 分支机构应有一定数量的专职房地产经纪人员并按规定备案 Correct answer.
- 分支机构可以借用总机构的备案证明长期使用
- 分支机构只需一名非专职人员即可开展业务
- 分支机构无需备案即可独立承接经纪业务
Explanation
房地产经纪机构设立的分支机构应当有固定的经营场所和一定数量的专职房地产经纪人员，并依法向主管部门备案，以保障服务能力与责任承担。分支机构不能脱离备案独立经营，也不能长期借用总机构的备案证明。
经纪人员在接待客户时，客户询问房屋所在小区对口学校情况，经纪人员正确的处理方式是：
- 为促成交易，编造该小区历年升学率数据
- 凭个人印象直接承诺一定可以入学名校
- 回避问题并拒绝提供任何相关信息
- 告知以教育部门当年公布的招生政策为准，不作入学保证 Correct answer.
Explanation
学区与入学政策由教育部门按年度公布，可能调整，经纪人员应提示客户以官方当年政策为准，不得作出入学保证或编造数据。回避问题同样不符合勤勉尽责的服务要求，应如实说明可核实的信息边界。
在存量房买卖中，经纪机构协助办理交易资金监管的主要意义是：
- 替代不动产登记机构完成产权过户
- 保障交易资金安全，防止一方挪用或卷款 Correct answer.
- 保证房屋装修风格符合买方要求
- 使经纪机构可以临时占用客户交易资金
Explanation
交易资金监管通过第三方或专用账户对购房款进行存管，按约定条件划转，防止卖方收款不过户或买方过户不付款的风险。它保障的是资金安全，不改变产权登记程序，也不允许经纪机构挪用客户资金。
经纪机构同时接受卖方出售委托和买方购房委托，形成双边代理时，正确的做法是：
- 事先向双方书面披露代理关系并取得同意，公平对待双方 Correct answer.
- 只维护出价高一方利益，对另一方不作说明
- 向双方隐瞒另一方委托的存在以促成交易
- 利用双方信息差赚取未披露的差价
Explanation
同时代理买卖双方会产生利益冲突，机构应当事先向双方书面披露代理关系并取得同意，在信息提供和谈判中公平对待双方。隐瞒代理关系、单方偏向或赚取未披露差价，都违反忠实义务并可能引发纠纷。