PRC Real Estate Consultant case studies
PRC Real Estate Consultant · Put your knowledge to work in context.
The PRC Real Estate Broker credential (房地产经纪人) is a professional qualification for people who advise clients on buying, selling, leasing and managing property in mainland China. It suits brokerage staff, agency managers, property consultants and in-house transaction specialists who want a structured grounding in the rules that govern their daily work. The exam tests the full transaction lifecycle: brokerage fundamentals and industry regulation, hands-on practice and business operations, agency management, property rights and transaction systems, valuation and market analysis, finance, taxation and mortgage, and the contract and consumer-protection law that frames every deal. Expect multiple-choice and multiple-response items delivered by computer, with questions that reward precise knowledge of procedures, document requirements and legal duties rather than sales intuition. Preparation works best as a staged build: read the official syllabus first, then work through each subject area with a current textbook or training course, and finish with timed practice on multi-response items, which punish partial knowledge. Candidates should confirm all administrative details - schedule, test centres, eligibility checks, results and certificate handling - directly with the official examining body, which publishes the current rules and figures on its own website. Topics on this exam: Real Estate Brokerage Fundamentals and Industry Regulation (房地产经纪概论与行业管理), Real Estate Brokerage Practice and Business Operations (房地产经纪实务与业务操作), Real Estate Brokerage Business Management (房地产经纪业务管理), Real Estate Transaction Systems and Property Rights (房地产交易制度与产权), Real Estate Valuation and Market Analysis (房地产估价与市场分析), Real Estate Finance, Taxation and Mortgage (房地产金融、税收与抵押), and Real Estate Law, Contracts and Consumer Protection (房地产法律法规、合同与消费者保护). The PRC Real Estate Consultant case studies are 5 cases and about 388 words.
1跨市经营未备案、协理独立执业与“交易不成佣金不退”条款的合规认定
2024年9月，H市住建部门开展经纪机构“双随机、一公开”检查，对A房地产经纪有限公司在该市的3家门店核查发现：A公司仅在B市办理了经纪机构备案，进入H市经营14个月未办理备案，门店招牌使用“××不动产”字号，与备案名称不一致；从业人员张某持有《房地产经纪人协理职业资格证书》，却以“房地产经纪人”名义独立签署居间合同并独立收取佣金，门店另有4名员工无任何职业资格；橱窗和网络平台共发布房源38套，其中11套不能提供产权人书面委托书，5套已成交仍未撤下，2套标注的建筑面积与不动产权证书记载不符；除佣金外，门店按贷款金额1.5%向买方另收“贷款服务费”，该费用在合同和价目表中均未列明。检查还调取了门店统一使用的《房屋买卖居间服务合同》，其中约定“无论交易是否达成，已收取的佣金不予退还”，并约定“买方逾期付款按日万分之五计违约金，卖方逾期交房按日万分之零点一计违约金”。买方陈某投诉称，其因贷款未获批未能成交，门店拒绝退还已付佣金2.8万元。经查，A公司未建立房源核验和业务档案管理制度，未在经营场所公示收费项目和标准，张某入职后未接受岗前培训。H市规定：经纪机构及其分支机构应自领取营业执照之日起30日内备案；房源发布前须核验并取得产权人书面委托；收费标准应在经营场所显著位置公示。. 请逐项指出A公司及张某存在的违规问题，并说明每一项的定性理由与可能的处理后果。. 若你受聘为A公司合规负责人，请提出整改方案，并按优先级排序说明理由。. 主体备案 。A公司仅在B市备案即在H市展业，且门店字号与备案名称不一致。经纪机构及其分支机构须在领取营业执照后30日内到经营地住建（房管）部门备案，跨市设店应另行备案。后果：责令限期改正、记入信用档案、罚款，逾期不改可暂停网签权限。 2.
67 words, under 1 min2独家代理下的溢价分成、阴阳合同与“经营贷凑首付”的三重判断
卖方李某将其名下某市一套住宅以“独家代理”方式委托B经纪机构出售，委托期限3个月，委托底价320万元。合同约定：佣金为成交价的2%；成交价超出底价的部分，由卖方与机构五五分成；委托期内卖方不得自行或另行委托他人成交，否则按委托价的3%支付违约金；机构应在成交后3个工作日内协助办理资金监管与过户手续。第2个月，经纪人王某带买方陈某看房，陈某愿以345万元购买，但提出两点要求：一是网签合同价写成320万元，另25万元以“家具家电及装修补偿款”名义另签一份协议支付；二是其首付款中有80万元来自其名下个体工商户的经营性贷款，要求经纪机构配合“包装”成自有资金。王某将两点要求转告李某，李某表示“只要钱到账就行”。此外，李某在委托期内经朋友介绍以338万元与第三人成交并已办理网签，李某认为“房子是我的，卖给谁是我的权利”。该市实行二手房交易资金监管，除定金外的房款须存入监管账户；陈某另要求将25万元直接付至李某个人账户“省点事”。陈某已支付定金10万元，由B机构代收。王某当月业绩考核尚未达标，门店经理暗示“先把单子做下来”。. 李某在独家代理期内自行以338万元成交，是否构成违约？B机构可主张多少违约金？该“溢价五五分成”约定本身是否合法？. 一、构成违约。 独家代理的核心是委托期内卖方不得自行成交或另行委托他人成交，李某的行为直接落入约定的违约情形，“房子是我的”只解决处分权问题，不排除合同义务。 二、违约金计算与调整。 约定违约金为委托价的3%，即320万×3%＝9.6万元。但违约金以补偿为主、惩罚为辅，过分高于实际损失的，违约方可请求调减。B机构的实际损失主要是本可获得的报酬：338万×2%＝6.76万元；由于该笔成交并非机构促成，溢价分成不适用。因此机构主张9.6万元存在被调减至6.76万元左右的风险。实务中机构应保留带看记录、客户储备与推广投入等证据，以证明损失不止佣金。 三、溢价分成条款的合法性需分层判断。 若卖方对底价与分成比例完全知情、自愿签署，且机构在成交时向买方披露真实成交价、按真实价格网签，则该约定属于双方对报酬计算方式的特别约定，一般有效； 若机构隐瞒真实成交价、以自己名义低买高卖，或在网签中做低价格以截留差价，则构成“赚取差价”，为经纪执业禁止性行为，该条款无效，机构还可能被处罚并丧失报酬请求权； 另需注意分成后的总报酬是否超出当地佣金指导标准，过高的部分存在被调整的风险。 结论： 李某违约成立；机构可主张9.6万元但应做好被调减的准备；溢价分成约定在充分披露前提下可执行，一旦涉及隐瞒差价即归于无效。. 政策层面 ：近期监管持续严查经营贷、消费贷违规流入房地产，银行会核查资金流向与首付来源流水，包装行为被识破的概率很高。 二、机构的正确回应： 不做任何形式的“包装”，包括伪造流水、代持转账、拆分多账户走账； 书面提示买方：首付款须为自有资金或直系亲属赠与，需提供服务来源证明与亲属关系证明； 建议买方改用合规资金（自有存款、父母赠与并出具赠与声明），或调整购房预算、降低总价。 三、定金与资金监管处理： B机构代收的10万元定金应在约定期限内转入资金监管账户或依约转付卖方，并保留转付凭证，避免自身被认定为收款主体而承担返还责任； 除定金外的全部房款必须进入监管账户，禁止直接付至卖方个人账户； 若因买方资金不合规导致交易无法完成，应在合同中预先明确责任归属与定金处理规则，避免机构居中担责。.
68 words, under 1 min3继承未登记、轮候查封与限售期叠加的二手房交易可行性判断
某市一套已购公有住房（房改房）登记在周某一人名下，建筑面积78平方米，不动产权证登记日期为2020年6月。周某配偶于2018年去世，未办理继承登记，二人有一子一女，儿子长期在国外，女儿在本地。2024年3月，周某持身份证、不动产权证与买方林某签订《房屋买卖合同》，成交价210万元，林某支付定金10万元。签约时周某出示了一份经我国驻外使领馆认证的儿子“放弃继承并同意出售”的声明书，但女儿未出具任何书面意见，周某称“女儿不管家里的事”。经查，该房屋尚有商业贷款余额48万元未结清，抵押权登记未注销；该市规定已购公房取得不动产权证满5年方可上市交易；此外，因周某另涉一起20万元民间借贷纠纷，房屋已被法院轮候查封，查封登记日期为2024年2月。经纪人赵某在签约前查询了不动产登记信息，但未将查封、抵押及继承情况书面告知林某。合同约定：买方于网签后10日内支付首付款60万元，卖方应于收到首付款后办理抵押权注销登记，逾期一日按总房价万分之三计违约金；交易税费由买方承担。B机构为该交易提供居间服务，佣金按成交价2%计。签约后林某从经纪人朋友圈得知房屋被查封，遂要求解除合同并双倍返还定金。. 如果B机构仍希望促成交易，应如何设计交易流程与合同条款来控制风险？. 经纪人赵某已查询登记信息却未书面告知查封与抵押，B机构和赵某分别面临什么责任？林某双倍返还定金的主张能否成立？. 行政责任 。机构与经纪人可被责令改正、记入信用档案、罚款，情节严重的暂停网签权限。 二、定金主张的分析 收受定金的是卖方周某，定金罚则的适用对象是收受方。若认定卖方构成根本违约（房屋被查封、无权处分导致不能过户），林某可主张双倍返还，即20万元。 但存在抗辩空间：若合同将“解封、继承登记、限售期满”设为生效条件，则在条件未成就前合同尚未生效，卖方违约责任可能被弱化；此外查封发生于2024年2月、签约在3月，卖方隐瞒在先，过错明显，法院一般倾向于支持买方。 若定金由B机构代收且尚未转付卖方，机构作为代收人负有返还义务，不能以“钱已给卖方”对抗善意买方，除非能提供转付凭证。 三、处置建议 ：机构应主动退还佣金、协助买方追索定金、固定查询与沟通记录，并与买方协商和解以降低赔偿范围；同时对赵某的内部失职追责。.
69 words, under 1 min4评估价、差额个税与带押过户：一份“看起来很划算”的购房方案复核
买方赵某夫妇均为某市户籍，家庭名下无住房、无住房贷款记录。二人拟购买一套建筑面积89平方米的二手住宅，网签成交价280万元，银行委托评估价为265万元。该市执行首套住房最低首付比例20%，二手住房贷款额度按评估价与网签价孰低者计算；个人所得税方面，能提供完整原值凭证的按差额20%计征，不能提供的按全额1%核定征收；合同约定交易税费全部由买方承担，卖方净得280万元。卖方于2019年以180万元购入该房（原契税约1.8万元，可扣除的合理费用合计约5万元），非家庭唯一住房，目前尚有商业贷款余额90万元，抵押权未注销，卖方希望采用“带押过户”。赵某可自筹资金78万元（含父母资助40万元），妻子近2年内有1次信用卡逾期，逾期20天，已结清。经纪人小刘给出的方案是：“首付20%即56万元，商业贷款224万元，期限30年，利率按5年期以上LPR减20个基点执行；税费约3万元，中介费按2%即5.6万元。”赵某据此认为自己“首付加税费不到65万元，完全够用”。该市二手房交易资金监管要求：除定金外的全部房价款须存入监管账户，过户完成后划转；采用带押过户的，须卖方贷款银行、买方贷款银行与登记机构签订三方协议。赵某还询问，能否把父母资助的40万元“处理”成看不出来源的自有资金。. 一、贷款额度算错了 该市按评估价与网签价孰低计算：min(280万, 265万)＝265万元。首套首付20%，可贷265×80%＝ 212万元 ，而非224万元。小刘直接用网签价280万元×80%计算，高估了12万元。 二、首付不是56万元 首付＝280万－212万＝ 68万元 （不是280×20%＝56万元）。差额正是被高估的那12万元贷款。 三、税费测算 1. 查封风险 ：带押过户不解决查封问题，签约前须再次查询登记状态。 四、合同安排 ：约定“若带押过户无法办理，卖方应自筹资金于X日内解押”的替代条款及违约责任；同时约定买方贷款未获批时的解除权与定金处理。.
96 words, under 1 min5隐瞒顶层渗漏、格式免责条款与不对等违约金：买方索赔时的责任切分
合同中“买方已实地查看、认可现状，出卖人及经纪机构不承担瑕疵担保责任”以及“万分之五 vs 万分之零点一”的违约金条款，效力如何？.
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