房地产金融、税收与抵押
房地产金融、税收与抵押考查个人住房贷款、抵押权设立与实现、交易税费计算。考试重点是首付与贷款成数、等额本息与等额本金、契税和增值税优惠、抵押登记生效，计算题要求分步列式。
个人住房贷款
分为商业性贷款、住房公积金贷款和组合贷款。贷款成数受首付比例约束，具体比例因城市和房屋套数而异；利率以LPR为定价基准加点形成。等额本息月供固定，前期利息占比高；等额本金月供递减，总利息较少。
抵押权
不动产抵押自登记时设立；最高额抵押在最高债权额限度内担保连续发生的债权。不得抵押的财产包括土地所有权、宅基地使用权、公益设施、权属不明或已被查封的财产等。抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，合同另有约定除外。
贷款流程与抵押实现
贷款流程包括申请、征信与收入审核、评估、面签、审批、抵押登记和放款；借款人违约时，抵押权人可协议折价、拍卖或变卖抵押财产优先受偿。
交易税费
契税由承受方缴纳，税率一般为1%-3%，具体按房屋面积、套数和当地政策确定。个人销售购买满2年的住房通常免征增值税；满五唯一住房免征个人所得税；个人销售住房暂免土地增值税；印花税、登记费按当地规定缴纳。
示例
一套90平方米以下首套住房成交价200万元，假设当地适用契税税率1%，则契税为200×1%=2万元；若买方为二套，应按当地二套档位重新确认税率。计算时先确定套数和面积档位，再乘计税价格。
易错点
把抵押合同生效当成抵押权设立；忽略登记；把增值税“满2年”与个税“满五唯一”混淆；计税价格与评估价、网签价的关系记错；等额本金误认为月供固定。