Die verspätete Betriebskostenabrechnung nach Eigentümerwechsel
Die Hausverwaltung H betreut seit 1. März 2024 die Liegenschaft Wien-Landstraße mit 14 Wohnungen und 3 Geschäftslokalen. Der Voreigentümer hatte die Verwaltung zum 29. Februar 2024 gekündigt; die Übergabeunterlagen umfassen nur die Jahresabrechnung 2022 sowie unvollständige Zählerstände. Am 18. November 2024 erstellt H die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2023 und legt sie den Mietern zu. Ein Mieter, dessen Mietverhältnis seit 2019 läuft, verweigert die Nachzahlung von 412 Euro mit dem Argument, die Abrechnung sei längst verjährt; ein zweiter Mieter, eingezogen am 1. Juli 2023, verlangt Aufschlüsselung der auf ihn entfallenden Heizkosten, obwohl die Ablesewerte für Juni 2023 fehlen. Ein Geschäftslokalmieter macht geltend, die Aufwendungen für den Hausbetreuer seien doppelt verrechnet, weil der Voreigentümer bereits im Frühjahr 2023 einen Teilbetrag vorgeschrieben habe.
1. Wie ist die Verjährungseinrede des ersten Mieters zu beurteilen, und welche Fristen sind für die Abrechnung 2023 maßgeblich?
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Die Einrede greift nicht durch. Nach § 21 Abs 3 MRG muss die Abrechnung dem Mieter spätestens sechs Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, also bis 30. Juni 2024, zugehen; die am 18. November 2024 zugegangene Abrechnung ist damit verspätet. Die Verspätung hat jedoch nur zur Folge, dass der Vermieter die Nachzahlung nicht mehr wirksam geltend machen kann, sofern der Mieter innerhalb von sechs Monaten nach Zugang Einwendungen erhebt (§ 21 Abs 3 letzter Satz MRG). Der Mieter hat hier nicht die Verspätung, sondern die Verjährung eingewendet. Die Verjährung des Nachzahlungsanspruchs richtet sich nach § 1486 ABGB (drei Jahre ab Fälligkeit); die Fälligkeit tritt frühestens mit ordnungsgemäßer Abrechnung ein. Da die Abrechnung erst im November 2024 erstellt wurde, ist der Anspruch keinesfalls verjährt. Entscheidend ist also: Die Frist des § 21 Abs 3 MRG ist eine Präklusivfrist des Vermieters, nicht der Verjährungstatbestand. Die Hausverwaltung sollte dem Mieter die Rechtslage darlegen, aber auch prüfen, ob die verspätete Legung auf die unvollständige Übergabe zurückzuführen ist; ein Verschulden des Voreigentümers schadet dem Erwerber, weil dieser in die Verwaltungsverträge eintritt. Praktisch empfiehlt sich eine Kulanzlösung oder Ratenvereinbarung, um den Rechtsstreit zu vermeiden.
2. Welche Vorgangsweise ist für den am 1. Juli 2023 eingezogenen Mieter bei fehlenden Ablesewerten korrekt?
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Fehlt ein Anfangs- oder Endwert, ist die Heizkostenabrechnung nach § 6 HeizKG zu schätzen, wobei die Schätzung auf den Verbrauch der Vorjahre oder vergleichbarer Nutzungseinheiten abzustellen ist. Die Hausverwaltung muss zunächst prüfen, ob ein Zwischenzählerstand aus dem Übergabeprotokoll oder aus Ablesungen des Voreigentümers rekonstruierbar ist; die Übergabeunterlagen sind insoweit unvollständig. Ist eine Rekonstruktion nicht möglich, ist der Verbrauch für den Zeitraum 1. Jänner bis 30. Juni 2023 anhand des Vorjahresverbrauchs derselben Wohnung zu ermitteln und der Rest des Jahres nach tatsächlichem Verbrauch abzurechnen. Der Mieter hat Anspruch auf Aufschlüsselung nach Nutzungsdauer und Verbrauch; die Abrechnung muss den Schätzungsgrund ausweisen. Eine pauschale Aufteilung nach Fläche ohne Hinweis wäre unzulässig. Zudem ist zu beachten, dass der Mieter nur für den Zeitraum seiner Nutzung haftet; eine Vorschreibung von Kosten des Voreigentümers auf ihn wäre unzulässig. Die Hausverwaltung sollte die Schätzmethode dokumentieren und dem Mieter nachvollziehbar darlegen.
3. Wie ist die Doppelverrechnung beim Geschäftslokalmieter aufzuklären, und welche Konsequenzen ergeben sich?
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Die Hausverwaltung muss die Zahlungsflüsse des Voreigentümers mit den eigenen Vorschreibungen abgleichen. Hat der Voreigentümer im Frühjahr 2023 eine Teilvorschreibung für den Hausbetreuer geleistet, ist diese als Akontozahlung auf die Jahresabrechnung 2023 zu behandeln und in Abzug zu bringen; eine neuerliche Vorschreibung desselben Betrags wäre eine unzulässige Doppelvorschreibung. Der Mieter hat Anspruch auf Berichtigung der Abrechnung und Rückzahlung des überhöhten Betrags samt Zinsen. Handelt es sich um ein Geschäftslokal, gelten die zwingenden Bestimmungen des MRG nur eingeschränkt, sofern nicht Vollanwendung oder Teilausnahme vereinbart ist; die Grundsätze von Treu und Glauben und das Verbot der Doppelverrechnung gelten aber jedenfalls. Die Hausverwaltung sollte eine korrigierte Abrechnung legen, die Akontozahlung ausweisen und den Differenzbetrag binnen angemessener Frist erstatten. Bei wiederholten Unklarheiten empfiehlt sich ein gemeinsames Konto oder eine klare Trennung der Vorschreibungen zwischen Voreigentümer und Verwalter.