Befähigungsprüfung Immobilienverwalter cheat sheet

Grundbuch: öffentliches Register; Eintragungen wirken grundsätzlich konstitutiv (Eigentum, Pfandrecht) oder deklarativ (Wohnungseigentum wird erst mit Eintragung begründet).

Rangordnung: Rechte werden nach der Reihenfolge ihrer Eintragung im Rang gereiht; Löschung eines Rechts rückt nachfolgende Rechte nicht automatisch vor (Rang bleibt offen).

Grundbuchsabfrage: Jedermann kann in das Grundbuch Einsicht nehmen, sofern ein berechtigtes Interesse glaubhaft gemacht wird.

Erwerb des Eigentums an Liegenschaften: Titel (gültiger Rechtsgrund) plus Modus (Eintragung im Grundbuch); ohne Eintragung kein Eigentumserwerb.

Dienstbarkeit: Belastung einer Liegenschaft zugunsten einer anderen (Servitut) oder zugunsten einer Person; Wohnungsrecht ist höchstpersönlich und nicht übertragbar.

Baurecht: dingliches Recht, auf fremdem Grund zu bauen; befristet oder unbefristet, grundbücherlich einzutragen.

Vorkaufsrechte: dingliches Vorkaufsrecht ist im Grundbuch einzutragen und wirkt gegen Dritte; schuldrechtliches Vorkaufsrecht wirkt nur zwischen den Parteien.

Verjährung und Ersitzung: Ersitzung von Liegenschaften erfordert grundbücherlichen Besitz; außerbücherliche Ersitzung ist nur in engen Ausnahmefällen möglich.

Mietvertrag: Bestandvertrag; Hauptpflichten sind Gebrauchsüberlassung (Vermieter) und Zinszahlung (Mieter). Formfreiheit gilt, Schriftlichkeit dient dem Beweis.

Mietzins: bei Wohnungsmietverhältnissen im Vollanwendungsbereich des MRG ist der angemessene Mietzins die Obergrenze; Richtwert- und Kategoriemietzins sind Sonderformen.

Erhaltungspflichten: Vermieter trägt ernste Schäden am Haus und an allgemeinen Teilen; Mieter trägt kleine Wartungs- und Reparaturarbeiten (Bagatellgrenze).

Wohnungseigentum: entsteht durch Eintragung im Grundbuch; Mindestanteil = Nutzfläche der Wohnung geteilt durch Gesamtnutzfläche, multipliziert mit dem Gesamtwert der Liegenschaft.

Wohnungseigentümerversammlung: Beschlüsse werden mit einfacher Mehrheit der Miteigentumsanteile gefasst, sofern nicht Einstimmigkeit oder qualifizierte Mehrheit vorgesehen ist.

Außerordentliche Verwaltung: bestellt durch Gericht, wenn die ordentliche Verwaltung nicht ordnungsgemäß erfolgt oder die Gemeinschaft beschlussunfähig ist.

Rückgabe der Wohnung: Mieter hat die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand zurückzustellen; Ersatzvornahme durch Vermieter nach Androhung zulässig.

Kündigung: gesetzliche Kündigungsgründe (z. B. Zahlungsverzug, erheblich nachteiliger Gebrauch) sind abschließend; Form- und Fristvorschriften sind einzuhalten.

Verwalterpflichten: ordnungsgemäße Verwaltung, Wahrung der Interessen der Eigentümer, Führung der Verwaltungsunterlagen und Rechnungslegung.

Rücklage: Bildung aus den monatlichen Beiträgen; dient der Deckung größerer Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten; getrennte Verwahrung empfohlen.

Wirtschaftsplan: jährliche Vorschau über Einnahmen und Ausgaben; Grundlage für die Vorschreibung der monatlichen Beiträge.

Jahresabrechnung: Gegenüberstellung von Vorschreibungen und tatsächlichen Ausgaben; Nachweis durch Belege; Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung.

Hausordnung: regelt Benutzung der allgemeinen Teile; muss diskriminierungsfrei und verhältnismäßig sein; Änderung durch Mehrheitsbeschluss möglich.

Objektbetreuung: regelmäßige Begehungen, Protokollierung von Mängeln, Einleitung von Erhaltungsmaßnahmen, Kontrolle von Dienstleistern.

Verwaltervertrag: befristet oder unbefristet; Kündigung aus wichtigem Grund jederzeit möglich; Abberufung durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer.

Haftung des Verwalters: für schuldhafte Pflichtverletzungen; Sorgfaltsmaßstab eines ordentlichen Verwalters; Beweislastumkehr bei Verletzung der Dokumentationspflicht.

Doppelte Buchhaltung: jeder Geschäftsfall wird mit Soll und Haben verbucht; Summe der Sollbuchungen gleich Summe der Habenbuchungen.

Bilanzgleichung: Aktiva = Passiva; Passiva gliedert sich in Eigenkapital und Fremdkapital.

Erfolgsrechnung: Umsatzerlöse minus Aufwendungen ergibt den Jahresüberschuss oder Jahresfehlbetrag; erfolgswirksame Buchungen verändern das Eigenkapital.

Umsatzsteuer: Vorsteuer auf Eingangsrechnungen ist abzugsfähig, Umsatzsteuer auf Ausgangsrechnungen ist abzuführen; Zahllast = Umsatzsteuer minus Vorsteuer.

Liquiditätsplanung: Gegenüberstellung von erwarteten Einzahlungen und Auszahlungen je Periode; Ziel ist die Sicherstellung der Zahlungsfähigkeit.

Kennzahlen: Eigenkapitalquote = Eigenkapital / Gesamtkapital; Rentabilität = Gewinn / eingesetztes Kapital; beide in Prozent ausgedrückt.

Rechnungsabgrenzung: Ausgaben oder Einnahmen werden dem Geschäftsjahr zugeordnet, dem sie wirtschaftlich zuzurechnen sind.

Belegprinzip: jede Buchung erfordert einen nachvollziehbaren Beleg; Aufbewahrungspflichten sind gesetzlich geregelt.

Instandhaltung umfasst Wartung, Inspektion und Instandsetzung; Ziel ist die Erhaltung der Substanz und der Funktionsfähigkeit.

Wartungsverträge: regelmäßige Prüfung und Pflege technischer Anlagen (Heizung, Aufzug, Lüftung) nach Herstellerangaben und gesetzlichen Vorgaben.

Instandsetzung: Behebung von Schäden, die die Substanz oder die Nutzung beeinträchtigen; Abgrenzung zur Verbesserung, die den Wert oder die Nutzung erhöht.

Energieausweis: Pflicht bei Verkauf und Vermietung; enthält Kennwerte über den Energieverbrauch oder -bedarf des Gebäudes.

Gebäudetechnik: Heizungsanlagen sind regelmäßig zu prüfen; Aufzugsanlagen unterliegen wiederkehrenden Prüfungen durch befugte Stellen.

Schadensprotokoll: dokumentiert Ort, Art, Umfang und Ursache eines Schadens; Grundlage für Versicherungsmeldungen und Instandsetzungsaufträge.

Sanierungsplanung: Erfassung des Zustands, Priorisierung nach Dringlichkeit und Kosten, Festlegung von Zeitplan und Finanzierung.

Barrierefreiheit: bauliche Anpassungen wie Rampen oder Türverbreiterungen sind bei Umbauten zu prüfen; Förderungen können in Anspruch genommen werden.

Ertragswertverfahren: Wert = Jahresreinertrag / Liegenschaftszinssatz; bei befristeten Erträgen werden abgezinste Zahlungsströme addiert.

Sachwertverfahren: Wert = Bodenwert + Gebäudesachwert; der Gebäudesachwert ergibt sich aus Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung.

Vergleichswertverfahren: Wert wird aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen abgeleitet.

Liegenschaftszinssatz: marktüblicher Zinssatz, mit dem der nachhaltig erzielbare Reinertrag kapitalisiert wird; abhängig von Objektart und Lage.

Finanzierung: Annuität = Zins + Tilgung; anfängliche Annuität = Darlehensbetrag × (Zinssatz + anfänglicher Tilgungssatz).

Beleihungswert: nachhaltig erzielbarer Wert, der als Grundlage für die Kreditvergabe dient; liegt in der Regel unter dem Verkehrswert.

Laufzeit und Zinsbindung: längere Zinsbindung sichert das Zinsniveau, erhöht aber die Kosten; Sondertilgungen reduzieren die Restschuld.

Bonitätsprüfung: Kreditgeber prüft Einkommen, Eigenmittel, bestehende Verpflichtungen und die Tragbarkeit der Annuität.

Umsatzsteuer bei Vermietung: Wohnraumvermietung ist in der Regel unecht steuerfrei; Vorsteuerabzug entfällt; Option zur Steuerpflicht nur unter gesetzlichen Voraussetzungen.

Einkommensteuer: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; Absetzung für Abnutzung (AfA) auf Gebäude über die gesetzliche Nutzungsdauer.

Grunderwerbsteuer: fällt beim Erwerb von Liegenschaften an; Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis; Steuersatz ist gesetzlich festgelegt.

Grundsteuer: jährliche Steuer auf Liegenschaften; Bemessungsgrundlage ist der Einheitswert oder ein vergleichbarer Wert.

Gebäudeversicherung: deckt Schäden am Gebäude durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel; Prüfung der Versicherungssumme und des Unterversicherungsverzichts.

Haftpflichtversicherung: deckt Schäden, die Dritten zugefügt werden; für Verwalter ist eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung zu empfehlen.

Versicherungsfall: Schaden ist unverzüglich zu melden; Obliegenheiten wie Schadensminderung und Beweissicherung sind einzuhalten.

Steuerliche Abzugsfähigkeit: Erhaltungsaufwand ist sofort abzugsfähig; Herstellungsaufwand erhöht die Abschreibungsbasis.

Berufsrecht: Immobilienverwalter unterliegen gesetzlichen Sorgfalts- und Treuepflichten; Interessenkonflikte sind offenzulegen und zu vermeiden.

Verschwiegenheit: Verwalter dürfen vertrauliche Informationen über Eigentümer und Mieter nicht unbefugt weitergeben.

Dokumentation: Entscheidungen und Beschlüsse sind nachvollziehbar zu protokollieren; Protokolle sind den Eigentümern zugänglich zu machen.

Transparenz: Honorare und Nebenkosten sind nachvollziehbar darzustellen; versteckte Provisionen sind unzulässig.

Kommunikation: sachliche, höfliche und verständliche Sprache; Beschwerden sind ernst zu nehmen und zeitnah zu beantworten.

Interessenkonflikt: Verwalter darf nicht gleichzeitig für Mieter und Vermieter tätig werden, wenn dadurch Interessen kollidieren.

Gleichbehandlung: Eigentümer und Mieter sind ohne sachlichen Grund nicht unterschiedlich zu behandeln; Willkür ist unzulässig.

Datenschutz: personenbezogene Daten dürfen nur für den vereinbarten Zweck verarbeitet werden; Auskunftsrechte der Betroffenen sind zu beachten.