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Befähigungsprüfung Immobilienverwalter study materials
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Befähigungsprüfung Immobilienverwalter practice questions

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Question 1Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Welche Form ist für den Abschluss eines Mietvertrags über eine Wohnung in Österreich grundsätzlich erforderlich?

  1. Eintragung des Vertrags in das Grundbuch
  2. Mündliche Form vor zwei Zeugen
  3. Formfreiheit, sofern kein gesetzliches Formgebot besteht Correct answer.
  4. Schriftform mit notarieller Beglaubigung der Unterschriften

Explanation

Für den Wohnungsmietvertrag besteht nach dem MRG grundsätzlich keine besondere Formpflicht; er kann auch mündlich oder schlüssig zustande kommen. Ausnahmen wie das Schriftformgebot für die Befristung nach § 29 MRG sind gesetzlich geregelt. Eine generelle Notariatsaktspflicht oder Grundbucheintragung des Mietvertrags kennt das österreichische Recht nicht.

Question 2Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Was bewirkt die Verbücherung des Eigentumsrechts einer Liegenschaft im Grundbuch?

  1. Sie begründet die öffentlich-rechtliche Baubewilligung.
  2. Sie beendet automatisch alle bestehenden Dienstbarkeiten.
  3. Sie ersetzt den notariellen Kaufvertrag.
  4. Sie schafft die Vermutung des Eigentums und damit Rechtssicherheit gegenüber Dritten. Correct answer.

Explanation

Nach österreichischem Grundbuchrecht gilt der Grundsatz der Publizität: Wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, gilt als solcher, bis das Gegenteil bewiesen wird. Die Eintragung schafft damit Rechtssicherheit im Rechtsverkehr. Baubewilligungen und Dienstbarkeiten bleiben davon unberührt.

Question 3Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Ein Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage schließt ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft einen Vertrag über eine neue Fassadendämmung ab. Wie ist die Rechtslage zu beurteilen?

  1. Der Vertrag ist jedenfalls wirksam und bindet die Gemeinschaft zur Gänze.
  2. Der Vertrag ist ohne weiteres gültig, weil der Verwalter zur ordentlichen Verwaltung befugt ist.
  3. Der Vertrag ist nichtig und kann nicht genehmigt werden.
  4. Der Vertrag ist schwebend unwirksam bis zur Genehmigung durch die Mehrheit. Correct answer.

Explanation

Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung, insbesondere umfassende Sanierungen, bedürfen eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. Handelt der Verwalter ohne Beschluss, ist der Vertrag schwebend unwirksam und kann durch nachträgliche Genehmigung wirksam werden. Die bloße Befugnis zur ordentlichen Verwaltung deckt solche Maßnahmen nicht ab.

Question 4Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Welche Frist gilt nach dem MRG für die gerichtliche Geltendmachung von Einwendungen gegen eine beabsichtigte Erhöhung des Hauptmietzinses?

  1. Innerhalb von vier Wochen ab Zugang der Verständigung
  2. Innerhalb von zwei Monaten ab Zugang der Verständigung Correct answer.
  3. Innerhalb von vierzehn Tagen ab Zugang der Verständigung
  4. Innerhalb eines Jahres ab Zugang der Verständigung

Explanation

Nach dem MRG muss der Mieter Einwendungen gegen eine beabsichtigte Mietzinserhöhung innerhalb von zwei Monaten ab Zugang der Verständigung beim Gericht geltend machen. Versäumt er diese Frist, tritt die Erhöhung in Kraft. Die Frist ist materiell-rechtlich und nicht verlängerbar.

Question 5Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Welche Voraussetzung muss ein Erwerber einer Eigentumswohnung für die grundbücherliche Eintragung seines Eigentumsrechts erfüllen?

  1. Er muss eine Baubewilligung für die Wohnung vorlegen.
  2. Er muss die Eintragung durch eine beglaubigte Urkunde belegen und die Eintragungsgebühr entrichten. Correct answer.
  3. Er muss die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer nachweisen.
  4. Er muss die Wohnung mindestens ein Jahr selbst bewohnt haben.

Explanation

Für die Verbücherung des Eigentumsrechts ist ein gültiger Rechtsgrund in Form einer beglaubigten Urkunde erforderlich, etwa eines notariell oder gerichtlich beglaubigten Kaufvertrags. Zudem fällt eine Eintragungsgebühr an. Eine Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder eine Wohnsitzdauer ist nicht Voraussetzung.

Question 6Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Was kennzeichnet einen Bestandvertrag im Sinne des österreichischen Rechts?

  1. Die Übertragung des Eigentums an einer Sache gegen Einmalzahlung
  2. Die unentgeltliche Übertragung einer Sache unter Auflagen
  3. Die Bestellung eines Pfandrechts zur Sicherung einer Forderung
  4. Die Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen Entgelt Correct answer.

Explanation

Der Bestandvertrag umfasst Miete und Pacht und ist dadurch gekennzeichnet, dass eine Sache zum Gebrauch überlassen wird und dafür ein Entgelt zu leisten ist. Das Eigentum verbleibt beim Bestandgeber. Die Übertragung von Eigentum ist Gegenstand des Kaufvertrags, nicht des Bestandvertrags.

Question 7Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Ein Mieter möchte seine Wohnung vorzeitig zurückgeben und den Vertrag beenden. Welche Regelung gilt nach dem MRG für die vorzeitige Auflösung durch den Mieter?

  1. Der Mieter kann jederzeit ohne Angabe von Gründen und ohne Rechtsfolgen kündigen.
  2. Der Mieter hat kein Recht zur vorzeitigen Auflösung, außer bei Zahlungsverzug des Vermieters.
  3. Der Mieter kann nur mit Zustimmung des Vermieters und nur zum Jahresschluss kündigen.
  4. Der Mieter kann bei Vorliegen wichtiger Gründe mit gesetzlicher Frist oder bei Einhaltung einer Rückgabefrist nach § 29 MRG unter bestimmten Voraussetzungen aussteigen. Correct answer.

Explanation

Das MRG sieht für den Mieter bestimmte Auflösungsmöglichkeiten vor, etwa bei wichtigen Gründen oder unter den Voraussetzungen des § 29 MRG bei befristeten Mietverhältnissen mit Rückgabefrist. Eine jederzeitige grundlose Kündigung ist nicht vorgesehen. Die genauen Voraussetzungen und Fristen sind gesetzlich geregelt.

Question 8Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Welche Bedeutung hat die Rangordnung im Grundbuch für mehrere auf derselben Liegenschaft einverleibte Pfandrechte?

  1. Das zuletzt eingetragene Pfandrecht genießt Vorrang.
  2. Der Rang bestimmt die Reihenfolge der Befriedigung aus dem Verwertungserlös. Correct answer.
  3. Alle Pfandrechte sind gleichrangig und werden quotenmäßig befriedigt.
  4. Der Rang hat keine rechtliche Bedeutung, weil Pfandrechte nur persönlich haften.

Explanation

Im Grundbuch gilt das Rangprinzip: Die Reihenfolge der Eintragungen bestimmt, in welcher Reihenfolge die dinglichen Rechte im Verwertungsfall befriedigt werden. Das früher einverleibte Pfandrecht hat Vorrang vor später eingetragenen. Diese Rangordnung schafft Berechenbarkeit für Gläubiger.

Question 9Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Ein Wohnungseigentümer will seinen Anteil an der Liegenschaft verkaufen. Welche Rechte haben die übrigen Wohnungseigentümer dabei grundsätzlich?

  1. Sie haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das sie unter bestimmten Voraussetzungen geltend machen können. Correct answer.
  2. Sie können den Verkauf nur mit Zustimmung des Grundbuchgerichts verhindern.
  3. Sie haben ein uneingeschränktes Vetorecht gegen jeden Verkauf.
  4. Sie haben keinerlei Rechte, weil der Anteil frei veräußerlich ist.

Explanation

Das Wohnungseigentumsgesetz räumt den übrigen Wohnungseigentümern unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht ein. Dieses Recht ermöglicht ihnen, in den Kauf einzutreten, wenn der Anteil verkauft wird. Ein generelles Vetorecht oder eine gerichtliche Genehmigung des Verkaufs ist nicht vorgesehen.

Question 10Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Welche Aussage über die Schriftform bei der Befristung eines Wohnungsmietvertrags nach § 29 MRG trifft zu?

  1. Die Befristung ist nur mit Genehmigung der Schlichtungsstelle wirksam.
  2. Die Befristung ist grundsätzlich unzulässig.
  3. Die Befristung ist auch mündlich wirksam, wenn beide Parteien zustimmen.
  4. Die Befristung bedarf der Schriftform und bestimmter inhaltlicher Voraussetzungen, um wirksam zu sein. Correct answer.

Explanation

Nach § 29 MRG ist eine Befristung von Wohnungsmietverträgen nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart wird und bestimmte inhaltliche Anforderungen erfüllt sind. Fehlt die Schriftform, gilt der Vertrag als unbefristet. Die Befristung ist also nicht generell unzulässig, sondern an Form und Inhalt gebunden.

Question 11Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Was versteht man unter der außerordentlichen Verwaltung im Wohnungseigentumsrecht?

  1. Die laufende Instandhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Eigentums
  2. Die Vertretung der Gemeinschaft vor Gericht durch den Verwalter
  3. Maßnahmen, die über die ordentliche Verwaltung hinausgehen und einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfordern Correct answer.
  4. Die Erstellung des jährlichen Wirtschaftsplans

Explanation

Die außerordentliche Verwaltung betrifft Maßnahmen, die über die laufende ordentliche Verwaltung hinausgehen, etwa umfassende Sanierungen oder wesentliche Änderungen. Solche Maßnahmen bedürfen eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. Die laufende Instandhaltung und der Wirtschaftsplan fallen hingegen in die ordentliche Verwaltung.

Question 12Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Ein Vermieter verlangt vom Mieter eine Kaution. Welche Aussage zur Mietkaution nach dem MRG ist zutreffend?

  1. Die Kaution darf nur in bar entgegengenommen werden.
  2. Die Kaution ist gesetzlich verboten.
  3. Die Kaution ist auf das gesetzlich zulässige Ausmaß begrenzt und muss verzinst angelegt werden. Correct answer.
  4. Die Kaution darf beliebig hoch sein und muss nicht verzinst werden.

Explanation

Nach dem MRG ist die Höhe der Mietkaution begrenzt, und der Vermieter muss sie verzinst anlegen. Die Kaution dient der Sicherung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis. Eine unbegrenzte Höhe oder eine unverzinste Verwahrung ist unzulässig.

Question 13Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Welche Wirkung hat die Eintragung einer Dienstbarkeit im Grundbuch gegenüber einem späteren Erwerber der Liegenschaft?

  1. Sie gilt nur gegenüber dem ursprünglichen Eigentümer persönlich.
  2. Sie erlischt mit dem Eigentümerwechsel automatisch.
  3. Sie wirkt als dingliches Recht auch gegenüber dem neuen Eigentümer. Correct answer.
  4. Sie wird in ein Pfandrecht umgewandelt.

Explanation

Dienstbarkeiten sind dingliche Rechte und wirken nach ihrer Eintragung im Grundbuch gegenüber jedem späteren Eigentümer der Liegenschaft. Der Erwerber muss die Dienstbarkeit gegen sich gelten lassen. Ein Eigentümerwechsel beseitigt das Recht daher nicht.

Question 14Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Ein Verwalter legt die jährliche Abrechnung der Eigentümergemeinschaft vor, in der eine größere Reparatur ohne Beschluss abgerechnet wird. Wie sollte ein Wohnungseigentümer reagieren?

  1. Er kann die Abrechnung nur beim Grundbuchgericht anfechten.
  2. Er muss die Abrechnung jedenfalls akzeptieren, weil der Verwalter sie erstellt hat.
  3. Er kann die Abrechnung nur dann anfechten, wenn er selbst Verwalter war.
  4. Er kann die Genehmigung der Abrechnung verweigern und die Beschlussfassung über die Maßnahme verlangen. Correct answer.

Explanation

Die Abrechnung bedarf der Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft. Enthält sie Kosten für Maßnahmen, die ohne erforderlichen Beschluss durchgeführt wurden, kann ein Wohnungseigentümer die Genehmigung verweigern und eine Beschlussfassung verlangen. Die bloße Erstellung durch den Verwalter begründet keine Bindung.

Question 15Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Welche Voraussetzungen müssen für die Begründung von Wohnungseigentum an einer Liegenschaft erfüllt sein?

  1. Es genügt die mündliche Einigung der Miteigentümer.
  2. Es bedarf einer schriftlichen Vereinbarung der Miteigentümer und der Eintragung im Grundbuch. Correct answer.
  3. Es genügt die bloße Nutzung getrennter Wohnungen.
  4. Es ist eine Genehmigung der Gemeinde erforderlich.

Explanation

Wohnungseigentum entsteht durch schriftliche Vereinbarung der Miteigentümer, die als Wohnungseigentumsvertrag bezeichnet wird, und durch die Eintragung im Grundbuch. Die bloße tatsächliche Nutzung getrennter Einheiten begründet kein Wohnungseigentum. Eine Genehmigung der Gemeinde ist dafür nicht erforderlich.

Question 16Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Was regelt das Wohnungseigentumsgesetz hinsichtlich der Nutzung von allgemeinen Teilen der Liegenschaft?

  1. Allgemeine Teile gehören dem Verwalter persönlich.
  2. Allgemeine Teile stehen der gemeinsamen Nutzung zur Verfügung und dürfen nicht ohne Beschluss zweckentfremdet werden. Correct answer.
  3. Allgemeine Teile können ohne Zustimmung der Gemeinschaft veräußert werden.
  4. Allgemeine Teile dürfen von jedem Wohnungseigentümer nach Belieben umgestaltet werden.

Explanation

Allgemeine Teile der Liegenschaft wie Stiegenhaus oder Garten stehen allen Wohnungseigentümern zur gemeinsamen Nutzung zur Verfügung. Eine Zweckentfremdung oder Umgestaltung bedarf grundsätzlich eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. Eine Veräußerung ohne Zustimmung der Gemeinschaft ist nicht zulässig.

Question 17Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Ein Mieter stellt fest, dass die Wohnung erhebliche Mängel aufweist, die der Vermieter trotz Aufforderung nicht behebt. Welche Rechte stehen dem Mieter nach dem MRG zu?

  1. Er kann die Miete angemessen mindern und unter Umständen die Behebung gerichtlich durchsetzen. Correct answer.
  2. Er hat keine Rechte, solange er die Miete weiterzahlt.
  3. Er kann die Wohnung sofort ohne Frist verlassen und Schadenersatz verlangen.
  4. Er kann den Vermieter zur Übertragung des Eigentums zwingen.

Explanation

Bei erheblichen Mängeln, die der Vermieter trotz Aufforderung nicht behebt, kann der Mieter die Miete angemessen mindern und die Behebung gerichtlich durchsetzen. Die Mängelrechte sind im MRG geregelt. Ein sofortiges fristloses Verlassen ohne weitere Voraussetzungen ist nicht generell zulässig.

Question 18Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Welche Bedeutung hat der Grundsatz der materiellen Publizität im österreichischen Grundbuchrecht?

  1. Er bedeutet, dass das Grundbuch nur für Behörden einsehbar ist.
  2. Er bedeutet, dass Eintragungen jederzeit ohne Rechtsgrund gelöscht werden können.
  3. Er bedeutet, dass nur der im Grundbuch Eingetragene als Eigentümer gilt, bis das Gegenteil bewiesen wird. Correct answer.
  4. Er bedeutet, dass mündliche Vereinbarungen Vorrang vor Eintragungen haben.

Explanation

Die materielle Publizität besagt, dass der im Grundbuch als Eigentümer Eingetragene bis zum Beweis des Gegenteils als Eigentümer gilt. Gutgläubige Erwerber können sich auf den Grundbuchstand verlassen. Mündliche Vereinbarungen können diese Wirkung nicht durchbrechen.

Question 19Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Welche Aufgabe hat der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage bei der Erstellung des Wirtschaftsplans?

  1. Er ist von der Erstellung eines Wirtschaftsplans befreit.
  2. Er hat den Wirtschaftsplan zu erstellen und der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen. Correct answer.
  3. Er muss den Wirtschaftsplan allein verbindlich festlegen.
  4. Er muss den Wirtschaftsplan nur dem Grundbuchgericht vorlegen.

Explanation

Der Verwalter hat den jährlichen Wirtschaftsplan über die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben zu erstellen und der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen. Die Festlegung erfolgt durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft und nicht allein durch den Verwalter. Eine Vorlage nur an das Grundbuchgericht ist nicht vorgesehen.

Question 20Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Was ist unter der ordentlichen Verwaltung im Wohnungseigentumsrecht zu verstehen?

  1. Die laufende Verwaltung und Instandhaltung des gemeinsamen Eigentums Correct answer.
  2. Die Veräußerung von allgemeinen Teilen
  3. Die Änderung der Widmung der Liegenschaft
  4. Die umfassende Sanierung des gesamten Gebäudes

Explanation

Die ordentliche Verwaltung umfasst die laufende Verwaltung und Instandhaltung des gemeinsamen Eigentums, etwa kleine Reparaturen und die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands. Umfassende Sanierungen und Widmungsänderungen gehören zur außerordentlichen Verwaltung. Die Veräußerung allgemeiner Teile ist ebenfalls nicht Teil der ordentlichen Verwaltung.

Question 21Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Ein Vermieter kündigt dem Mieter ohne Angabe von Gründen. Welche Rechtsfolge tritt nach dem MRG ein?

  1. Die Kündigung ist wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt.
  2. Die Kündigung ist unwirksam, weil sie der gesetzlichen Anfechtung wegen fehlender Gründe unterliegt. Correct answer.
  3. Die Kündigung ist wirksam, wenn der Mieter sie nicht binnen drei Tagen widerspricht.
  4. Die Kündigung ist nur bei Zahlungsverzug des Mieters zulässig.

Explanation

Nach dem MRG ist eine Kündigung durch den Vermieter nur aus bestimmten gesetzlichen Gründen wirksam. Eine Kündigung ohne Angabe von Gründen kann vom Mieter bei Gericht angefochten werden und ist unwirksam. Die Schriftform allein begründet keine Wirksamkeit.

Question 22Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Welche Funktion hat das Grundbuch in Bezug auf Pfandrechte an Liegenschaften?

  1. Es ist für Pfandrechte ohne Bedeutung.
  2. Es dient der Eintragung und Publizität von Pfandrechten und damit der Sicherheit des Rechtsverkehrs. Correct answer.
  3. Es löscht Pfandrechte automatisch nach fünf Jahren.
  4. Es ersetzt die notarielle Beurkundung des Pfandvertrags.

Explanation

Pfandrechte an Liegenschaften werden im Grundbuch eingetragen und dadurch publiziert. Diese Publizität schafft Sicherheit für Gläubiger und Rechtsverkehr, weil der Bestand der Pfandrechte aus dem Grundbuch ersichtlich ist. Eine automatische Löschung nach fünf Jahren sieht das Gesetz nicht vor.

Question 23Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Welche Regelung gilt nach dem MRG für die Weitergabe einer Wohnung durch den Mieter an einen Untermieter?

  1. Der Mieter darf die Wohnung ohne Einschränkung weitergeben.
  2. Die Weitergabe ist nur mit Genehmigung der Schlichtungsstelle zulässig.
  3. Die Weitergabe ist generell verboten.
  4. Die Weitergabe bedarf grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters, die unter bestimmten Voraussetzungen verweigert werden kann. Correct answer.

Explanation

Die Untervermietung einer Wohnung bedarf grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter kann die Zustimmung nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen verweigern. Eine generelle Freiheit zur Weitergabe oder ein generelles Verbot besteht nicht.

Question 24Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Ein Wohnungseigentümer möchte in seiner Wohnung eine bauliche Veränderung vornehmen, die auch allgemeine Teile betrifft. Wie ist vorzugehen?

  1. Er benötigt nur die Zustimmung des Verwalters.
  2. Er benötigt einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft und gegebenenfalls eine baubehördliche Bewilligung. Correct answer.
  3. Er benötigt nur die Zustimmung des Grundbuchgerichts.
  4. Er kann die Änderung ohne weitere Voraussetzungen durchführen.

Explanation

Bauliche Veränderungen, die allgemeine Teile betreffen, bedürfen eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. Zusätzlich kann eine baubehördliche Bewilligung erforderlich sein, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften betroffen sind. Die Zustimmung des Verwalters allein genügt nicht.

Question 25Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Welche Aussage über die Rechtsnatur des Wohnungseigentums trifft zu?

  1. Wohnungseigentum ist eine persönliche Forderung gegen den Verwalter.
  2. Wohnungseigentum ist ein Pfandrecht an der Wohnung.
  3. Wohnungseigentum ist eine besondere Form des Miteigentums an einer Liegenschaft mit Sondernutzungsrechten. Correct answer.
  4. Wohnungseigentum ist eine Dienstbarkeit.

Explanation

Wohnungseigentum ist eine besondere Form des Miteigentums an einer Liegenschaft, bei der dem Eigentümer ein bestimmtes Objekt zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen ist. Es verbindet Miteigentumsanteile mit Sondernutzungsrechten. Eine bloße Forderung, Dienstbarkeit oder ein Pfandrecht begründet kein Wohnungseigentum.

Question 26Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Welche Frist gilt nach dem MRG für die gerichtliche Aufkündigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung durch den Vermieter, wenn kein wichtiger Grund im Sinne des § 1118 ABGB vorliegt?

  1. Die Aufkündigung ist unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist zum Monatsletzten zulässig. Correct answer.
  2. Die Aufkündigung ist unter Einhaltung einer einmonatigen Frist zum Monatsletzten zulässig.
  3. Die Aufkündigung ist ohne Einhaltung einer Frist jederzeit möglich.
  4. Die Aufkündigung ist nur mit Zustimmung der Schlichtungsstelle wirksam.

Explanation

Nach § 33 Abs 1 MRG kann der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung nur unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten gerichtlich aufkündigen. Dabei muss er einen der im Gesetz taxativ aufgezählten Kündigungsgründe geltend machen; ein freies Kündigungsrecht besteht nicht. Die Kündigung erfolgt durch Klage beim zuständigen Bezirksgericht, nicht durch einseitige Erklärung gegenüber dem Mieter.

Question 27Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft möchte die Fassade des Hauses wärmedämmen lassen. Welche Beschlusserfordernisse gelten nach dem WEG 2002 für diese Maßnahme, die über die bloße Erhaltung hinausgeht?

  1. Die Maßnahme kann von jedem einzelnen Wohnungseigentümer ohne Beschluss durchgeführt werden.
  2. Es genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss der anwesenden Eigentümer ohne weitere Voraussetzungen.
  3. Es genügt die Zustimmung des Verwalters, weil dieser die ordentliche Verwaltung führt.
  4. Es ist ein einstimmiger Beschluss aller Wohnungseigentümer erforderlich, soweit keine gesetzliche Erleichterung greift. Correct answer.

Explanation

Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die nicht bloß der Erhaltung dienen, fallen unter die außerordentliche Verwaltung und bedürfen grundsätzlich der Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer. Eine bloße Mehrheit reicht nur dort, wo das Gesetz ausdrücklich eine Erleichterung vorsieht, etwa für bestimmte Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen. Der Verwalter kann solche Maßnahmen nicht allein beschließen, sondern nur umsetzen, was wirksam beschlossen wurde.

Question 28Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Ein Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt diese von einem Verkäufer, der selbst noch nicht im Grundbuch als Eigentümer einverleibt ist, sondern nur eine verbücherungsfähige Urkunde besitzt. Welche Regelung des Grundbuchrechts ist für die Eigentumsübertragung maßgeblich?

  1. Das Prioritätsprinzip, wonach der Zeitpunkt der Unterschrift unter den Kaufvertrag entscheidet.
  2. Das Publizitätsprinzip, wonach der bloße Besitz der Wohnung das Eigentum vermittelt.
  3. Das Eintragungsprinzip, wonach der Eigentumsübergang an Liegenschaften nur durch Einverleibung im Grundbuch wirksam wird. Correct answer.
  4. Das Konsensprinzip, wonach der Eigentumsübergang bereits mit Abschluss des Kaufvertrags eintritt.

Explanation

Im österreichischen Immobilienrecht gilt das Eintragungsprinzip: Eigentum an Liegenschaften wird grundsätzlich nur durch Einverleibung im Grundbuch erworben, nicht schon durch den bloßen Titel. Der Verkäufer muss daher selbst bücherlicher Eigentümer sein oder über eine geeignete Aufsandung verfügen, damit der Käufer wirksam Eigentum erlangen kann. Fehlt die Verbücherung, bleibt der Erwerber außerbücherlich berechtigt, wird aber nicht Eigentümer im grundbücherlichen Sinn.

Question 29Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Was versteht man unter der Aufsandungsklausel in einer Urkunde über die Übertragung einer Liegenschaft?

  1. Die Bestätigung des Notars, dass die Vertragsparteien geschäftsfähig sind.
  2. Die Zusage des Verkäufers, dass die Liegenschaft frei von Altlasten ist.
  3. Die ausdrückliche Zustimmung des bücherlichen Eigentümers zur Einverleibung des Eigentumsrechts für den Erwerber. Correct answer.
  4. Die Verpflichtung des Erwerbers, den Kaufpreis innerhalb einer bestimmten Frist zu zahlen.

Explanation

Die Aufsandungsklausel ist die in der Übertragungsurkunde enthaltene ausdrückliche Erklärung des bisherigen bücherlichen Eigentümers, dass er der Einverleibung des Eigentumsrechts für den Erwerber zustimmt. Ohne diese Aufsandung kann das Grundbuchgericht die Einverleibung nicht bewilligen, weil die Zustimmung des Betroffenen die materiell-rechtliche Grundlage der Eintragung bildet. Sie ist von der eigentlichen Aufsandungserklärung im verfahrensrechtlichen Sinn zu unterscheiden, die gegenüber dem Grundbuchgericht abgegeben wird.

Question 30Rechtliche Grundlagen des Immobilienwesens

Ein Mieter einer Wohnung im Anwendungsbereich des MRG möchte die Wohnung an eine dritte Person weitergeben. Unter welchen Voraussetzungen ist ihm dies nach § 11 MRG zulässig?

  1. Der Mieter darf die Wohnung jederzeit ohne Zustimmung des Vermieters an beliebige Personen weitergeben.
  2. Der Mieter darf die Wohnung nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters und nur an nahe Angehörige weitergeben.
  3. Der Mieter darf die Wohnung nur mit Zustimmung des Vermieters weitergeben, wobei die Zustimmung aus wichtigen Gründen verweigert werden kann. Correct answer.
  4. Der Mieter darf die Wohnung nur dann weitergeben, wenn er gleichzeitig aus dem Mietvertrag ausscheidet und der Vermieter zustimmt.

Explanation

Nach § 11 MRG bedarf die Weitergabe der Wohnung an Dritte grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter kann die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern, etwa wenn die Weitergabe unbillig wäre oder die Person nicht die erforderliche Zuverlässigkeit besitzt. Verweigert der Vermieter die Zustimmung ohne wichtigen Grund, kann der Mieter die Zustimmung gerichtlich erzwingen lassen.

Question 31Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Welche Kündigungsfrist gilt nach § 573c Abs. 1 BGB für den Mieter einer Wohnung bei einer Mietdauer von vier Jahren?

  1. Ein Monat
  2. Drei Monate Correct answer.
  3. Sechs Monate
  4. Zwei Monate

Explanation

Für den Mieter einer Wohnung beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist stets drei Monate, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Nur die Frist für den Vermieter verlängert sich gestaffelt nach der Mietdauer. Die Verlängerungstatbestände des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB gelten ausschließlich zugunsten des Vermieters.

Question 32Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ein Vermieter erhöht die Miete um 18 Prozent innerhalb von drei Jahren, ohne dass eine Besonderheit vorliegt. Wie ist die Erhöhung zu beurteilen?

  1. Sie ist zulässig, sofern die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird.
  2. Sie ist unzulässig, weil Mieterhöhungen höchstens alle fünf Jahre zulässig sind.
  3. Sie ist unzulässig, weil die Kappungsgrenze von 15 Prozent überschritten ist. Correct answer.
  4. Sie ist zulässig, weil die Kappungsgrenze erst bei 20 Prozent greift.

Explanation

Nach § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich um höchstens 15 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann sie durch Rechtsverordnung auf 11 Prozent abgesenkt werden. Eine Erhöhung um 18 Prozent überschreitet selbst die reguläre Grenze.

Question 33Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Wer beschließt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich über die Bestellung eines Verwalters?

  1. Das zuständige Amtsgericht auf Antrag eines Eigentümers
  2. Der Verwaltungsbeirat allein
  3. Die Eigentümerversammlung durch Beschluss Correct answer.
  4. Der Verwalter selbst durch einseitige Erklärung

Explanation

Nach § 26 Abs. 1 WEG bestellt die Eigentümerversammlung den Verwalter durch Beschluss für höchstens fünf Jahre. Die Bestellung ist eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung, über die die Gemeinschaft entscheidet. Gerichtliche Bestellungen sind nur in gesetzlich geregelten Ausnahmefällen möglich.

Question 34Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Welche Form ist für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Mieter gesetzlich vorgeschrieben?

  1. Textform per E-Mail
  2. Notarielle Beurkundung
  3. Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift Correct answer.
  4. Mündliche Erklärung gegenüber dem Vermieter

Explanation

Nach § 568 Abs. 1 BGB bedarf die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses der Schriftform. Erforderlich ist eine eigenhändig unterschriebene Erklärung; elektronische Formen genügen grundsätzlich nicht. Die Notarielle Beurkundung ist für Kündigungen nicht vorgesehen.

Question 35Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ein Mieter zahlt die Miete zwei Monate lang nicht und kündigt selbst. Welche Aussage zum Vermieterkündigungsrecht ist zutreffend?

  1. Der Vermieter kann in diesem Fall ausschließlich auf Räumung klagen, ohne zu kündigen.
  2. Der Vermieter verliert sein Kündigungsrecht, sobald der Mieter selbst kündigt.
  3. Der Vermieter kann wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen, wenn die Voraussetzungen des § 543 BGB vorliegen. Correct answer.
  4. Der Vermieter kann nur nach Ablauf von zwei Jahren kündigen.

Explanation

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB liegt eine schwerwiegende Pflichtverletzung vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines erheblichen Teils in Verzug ist. Dann ist eine fristlose Kündigung möglich, die nach § 569 Abs. 3 BGB durch Zahlung innerhalb bestimmter Fristen geheilt werden kann.

Question 36Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Was ist unter dem in § 535 Abs. 1 BGB geregelten Instandhaltungsanspruch des Mieters zu verstehen?

  1. Der Mieter trägt alle Schönheitsreparaturen unabhängig von der Klauselgestaltung.
  2. Der Vermieter muss die Mietsache einmalig bei Übergabe renovieren, danach nicht mehr.
  3. Der Mieter darf die Miete dauerhaft um 50 Prozent mindern.
  4. Der Vermieter muss die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Correct answer.

Explanation

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dieser Instandhaltungsanspruch ist eine fortlaufende Pflicht und umfasst Reparaturen, die nicht vom Mieter zu tragen sind. Eine pauschale Mietminderung von 50 Prozent ist gesetzlich nicht vorgesehen.

Question 37Miet- und Wohnungseigentumsrecht

In welcher Höhe haftet ein Wohnungseigentümer grundsätzlich für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer?

  1. Unbeschränkt mit seinem gesamten Vermögen
  2. Überhaupt nicht
  3. Nur bis zur Höhe des auf ihn entfallenden Anteils nach § 9a Abs. 4 WEG Correct answer.
  4. Nur für Schäden, die er selbst verursacht hat

Explanation

Nach § 9a Abs. 4 WEG haftet ein Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Die Gemeinschaft selbst ist nach § 9a Abs. 1 WEG rechtsfähig und handelt durch den Verwalter. Eine unbeschränkte persönliche Haftung für alle Gemeinschaftsschulden besteht nicht.

Question 38Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ein Vermieter möchte nach Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung zurückerhalten. Welches Verfahren steht ihm zur Verfügung?

  1. Zwangsversteigerung der Wohnung
  2. Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs
  3. Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht Correct answer.
  4. Einstweilige Verfügung beim Verwaltungsgericht

Explanation

Zur Durchsetzung des Rückgabeanspruchs aus § 546 BGB muss der Vermieter auf Räumung und Herausgabe klagen. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Mietsache liegt. Ohne Vollstreckungstitel darf er die Wohnung nicht eigenmächtig räumen.

Question 39Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Welche Aussage zur Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB ist zutreffend?

  1. Betriebskosten dürfen ohne Vereinbarung im Mietvertrag vollständig umgelegt werden.
  2. Der Vermieter hat für die Abrechnung unbegrenzt Zeit.
  3. Der Vermieter muss die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Correct answer.
  4. Der Mieter muss die Abrechnung selbst erstellen, wenn der Vermieter untätig bleibt.

Explanation

Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist die jährliche Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Verspätete Abrechnungen sind grundsätzlich nicht mehr zulässig, soweit keine Ausnahmen greifen. Die Umlage setzt eine wirksame Vereinbarung voraus.

Question 40Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ein Mieter stellt nach Vertragsschluss fest, dass die Wohnung erheblich von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Welche Rechte stehen ihm grundsätzlich zu?

  1. Ausschließlich ein Anspruch auf Erstattung der Maklerprovision
  2. Nur ein Recht auf fristlose Kündigung ohne weitere Ansprüche
  3. Keine Rechte, weil die Wohnung nach Übergabe als genehmigt gilt
  4. Minderung, Schadensersatz und gegebenenfalls Rücktritt bei Fehlern, die bereits bei Vertragsschluss vorlagen Correct answer.

Explanation

Handelt es sich um einen anfänglichen Mangel, kommen nach §§ 536, 536a BGB Mietminderung, Schadensersatz und bei besonderen Voraussetzungen das Recht zur Kündigung in Betracht. Wird eine zugesicherte Beschaffenheit nicht eingehalten, können auch Rücktrittsrechte bestehen. Die Rechte sind nicht auf eine einzige Maßnahme beschränkt.

Question 41Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Welche Voraussetzung muss eine wirksame Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag erfüllen?

  1. Sie muss notariell beurkundet werden.
  2. Sie muss dem Mieter die Renovierung ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand auferlegen.
  3. Sie darf keine starren Fristen vorgeben, die sich nicht nach dem tatsächlichen Renovierungsbedarf richten. Correct answer.
  4. Sie muss die Renovierung ausschließlich dem Vermieter zuweisen.

Explanation

Nach der Rechtsprechung sind starre Fristenpläne in Formularverträgen unwirksam, weil sie den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung belasten. Zulässig sind Klauseln, die auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abstellen. Eine notarielle Beurkundung ist für solche Klauseln nicht erforderlich.

Question 42Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ein Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft möchte einen Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten. Innerhalb welcher Frist muss er die Anfechtungsklage grundsätzlich erheben?

  1. Innerhalb von sechs Monaten nach der Beschlussfassung
  2. Innerhalb eines Jahres nach der Beschlussfassung
  3. Innerhalb von zwei Wochen nach der Beschlussfassung
  4. Innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung Correct answer.

Explanation

Nach § 45 Satz 1 WEG ist die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben. Die Frist ist eine Ausschlussfrist, deren Versäumung zur Unwirksamkeit des Rechtsbehelfs führt. Die Beschlussfassung wird mit der Verkündung in der Versammlung wirksam.

Question 43Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ein Vermieter kündigt einem Mieter wegen Eigenbedarfs für seine Tochter. Welche Anforderung muss die Kündigung erfüllen?

  1. Sie muss stets mit einer Räumungsfrist von mindestens sechs Monaten verbunden sein.
  2. Sie muss lediglich pauschal auf Eigenbedarf hinweisen, ohne weitere Angaben.
  3. Sie muss den Eigenbedarf konkret und nachvollziehbar begründen sowie die Kündigungsfrist wahren. Correct answer.
  4. Sie muss von der Tochter selbst unterschrieben werden.

Explanation

Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben anzugeben; bei Eigenbedarf muss dieser konkret und nachvollziehbar dargelegt werden. Zudem ist die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten. Eine pauschale Begründung genügt diesen Anforderungen nicht.

Question 44Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Wie wird in der Wohnungseigentümerversammlung grundsätzlich abgestimmt, wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt?

  1. Nach Köpfen, also jede Person hat eine Stimme
  2. Nach Miteigentumsanteilen, wobei sich das Stimmgewicht nach der Höhe der Anteile richtet Correct answer.
  3. Nur der Verwalter stimmt ab
  4. Nur die Eigentümer, die persönlich anwesend sind, unabhängig von Vertretung

Explanation

Nach § 25 Abs. 2 WEG richtet sich das Stimmrecht grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, sofern die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt. Das Stimmgewicht kann daher je nach Größe der Anteile unterschiedlich sein. Eine Abstimmung nach Köpfen ist nur bei abweichender Regelung möglich.

Question 45Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ein Mieter beschwert sich über Lärm durch Bauarbeiten im Nachbargebäude, die nicht vom Vermieter veranlasst wurden. Wie ist die Rechtslage grundsätzlich?

  1. Der Mieter kann sich unmittelbar an den Vermieter wenden, der die Störung notfalls dulden muss.
  2. Der Vermieter haftet stets für sämtliche Immissionen aus der Nachbarschaft.
  3. Der Mieter kann die Miete automatisch um 30 Prozent mindern.
  4. Der Mieter muss sich in der Regel an den Störer halten; eine Mietminderung gegenüber dem Vermieter kommt nur bei einem Mangel der Mietsache in Betracht. Correct answer.

Explanation

Für Störungen, die von Dritten ausgehen und nicht der Mietsache selbst anhaften, haftet der Vermieter grundsätzlich nicht. Der Mieter muss sich an den Störer wenden, etwa über nachbarrechtliche Ansprüche. Eine Mietminderung setzt einen Mangel der Mietsache nach § 536 BGB voraus.

Question 46Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Welche Bedeutung hat das Wohnungseigentumsgesetz für die Begründung von Wohnungseigentum?

  1. Wohnungseigentum entsteht durch die Bestellung eines Verwalters.
  2. Wohnungseigentum entsteht automatisch mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung durch Kaufvertrag.
  3. Wohnungseigentum entsteht durch Beschluss der Eigentümerversammlung.
  4. Wohnungseigentum entsteht durch die Teilungserklärung des Eigentümers und die Eintragung im Grundbuch. Correct answer.

Explanation

Nach § 1 WEG wird Wohnungseigentum durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum an einer im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung begründet. Die Teilungserklärung des Alleineigentümers nach § 8 WEG und deren Grundbucheintragung sind konstitutiv. Erst mit der Eintragung entsteht das Wohnungseigentum als solches.

Question 47Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ein Vermieter verlangt von einem Mieter eine Kaution. Welche gesetzliche Obergrenze gilt nach § 551 BGB?

  1. Höchstens sechs Nettokaltmieten
  2. Höchstens zwei Nettokaltmieten
  3. Höchstens drei Nettokaltmieten Correct answer.
  4. Höchstens eine Nettokaltmiete

Explanation

Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietkaution höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder Vorschuss geschuldeten Betriebskosten betragen. Bei Überschreitung ist der überschießende Betrag nicht geschuldet. Die Kaution ist getrennt anzulegen.

Question 48Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Welche Aussage zur Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung trifft zu, wenn das Gesetz keine besondere Mehrheit vorschreibt?

  1. Es genügt die Mehrheit der anwesenden Personen unabhängig vom Stimmgewicht.
  2. Es ist immer Einstimmigkeit erforderlich.
  3. Es genügt stets die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, soweit nichts anderes bestimmt ist. Correct answer.
  4. Der Verwalter entscheidet allein, wenn kein Beschluss zustande kommt.

Explanation

Nach § 25 Abs. 1 WEG bedarf ein Beschluss grundsätzlich der Mehrheit der abgegebenen Stimmen, sofern das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Für bestimmte Maßnahmen wie bauliche Veränderungen gelten besondere Mehrheitserfordernisse. Kommt keine Mehrheit zustande, entscheidet nicht der Verwalter.

Question 49Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ein Mieter zieht vor Ablauf der Mietzeit aus, ohne zu kündigen, und übergibt die Wohnung. Welche Folge tritt grundsätzlich ein?

  1. Der Mieter haftet nur für die Nebenkosten, nicht für die Grundmiete.
  2. Der Vermieter muss die Wohnung sofort weitervermieten und kann keine Miete mehr verlangen.
  3. Das Mietverhältnis endet automatisch mit dem Auszug.
  4. Das Mietverhältnis besteht fort; der Mieter schuldet die Miete bis zur wirksamen Beendigung. Correct answer.

Explanation

Der Auszug allein beendet das Mietverhältnis nicht; erforderlich ist eine wirksame Kündigung oder ein Aufhebungsvertrag. Bis zur Beendigung bleibt der Mieter zur Mietzahlung verpflichtet. Der Vermieter ist jedoch nach § 254 BGB gehalten, den Schaden durch Weitervermietung zu mindern.

Question 50Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Welche Funktion hat der Verwaltungsbeirat in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

  1. Er vertritt die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich.
  2. Er unterstützt den Verwalter und die Eigentümerversammlung, insbesondere bei der Prüfung von Abrechnungen. Correct answer.
  3. Er bestellt den Verwalter eigenständig.
  4. Er entscheidet anstelle der Eigentümerversammlung über Wirtschaftspläne.

Explanation

Nach § 29 WEG unterstützt der Verwaltungsbeirat den Verwalter und die Eigentümerversammlung, etwa bei der Prüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung. Er hat keine eigenen Entscheidungsbefugnisse. Die gerichtliche Vertretung obliegt dem Verwalter nach § 9b WEG.