Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme bei knapper Mehrheit
In einer Wohnungseigentumsanlage mit 24 Anteilen soll das undichte Flachdach über dem Stiegenhaus saniert werden. Die Kosten werden auf 96.000 Euro geschätzt. Die Eigentümerversammlung wird ordnungsgemäß einberufen; 18 Eigentümer sind anwesend oder vertreten, die 16 Anteile repräsentieren. Der Verwalter legt zwei Varianten vor: eine Reparatur der undichten Stelle um 22.000 Euro und eine vollständige Sanierung um 96.000 Euro. Ein Eigentümer mit 3 Anteilen, dessen Wohnung im Dachgeschoß liegt und der bereits Wasserschäden erlitten hat, beantragt die vollständige Sanierung. Bei der Abstimmung entfallen auf die vollständige Sanierung 11 Anteile, auf die Reparatur 5 Anteile; die übrigen Anwesenden enthalten sich. Der Verwalter erklärt die vollständige Sanierung als beschlossen. Ein Eigentümer mit 4 Anteilen, der für die Reparatur gestimmt hat, ficht den Beschluss an und verlangt, dass nur die Reparatur durchgeführt wird.
1. Ist der Beschluss über die vollständige Sanierung wirksam zustande gekommen? Begründen Sie mit den maßgeblichen Mehrheitserfordernissen.
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Der Beschluss ist nicht wirksam. Nach § 24 Abs 1 WEG bedürfen Beschlüsse über Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung, insbesondere über Erhaltungsmaßnahmen, der Mehrheit der abgegebenen Stimmen, wobei die Stimmen nach Anteilen zu zählen sind. Hier wurden 11 Anteile für die Sanierung und 5 Anteile für die Reparatur abgegeben; das sind 16 abgegebene Stimmen. Die vollständige Sanierung hat damit 11 von 16 abgegebenen Stimmen, also die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Das wäre grundsätzlich ausreichend. Zu prüfen ist jedoch, ob es sich um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung handelt oder um eine außerordentliche Maßnahme, die Einstimmigkeit oder eine qualifizierte Mehrheit erfordert. Die vollständige Sanierung eines Flachdachs ist eine Erhaltungsmaßnahme und damit ordentliche Verwaltung, wenn sie zur Erhaltung des Hauses notwendig ist. Da das Dach undicht ist und bereits Wasserschäden eingetreten sind, ist die Sanierung zur Erhaltung notwendig; die bloße Reparatur wäre eine Notmaßnahme. Die Wahl der teureren, aber nachhaltigen Variante ist zulässig, wenn sie wirtschaftlich vertretbar ist. Der Beschluss ist daher dem Grunde nach wirksam. Die Anfechtung könnte nur auf Verfahrensfehler oder Rechtswidrigkeit gestützt werden; ein solcher liegt nicht vor, wenn die Einberufung ordnungsgemäß war und die Varianten ausreichend erläutert wurden.
2. Welche Rechte hat der anfechtende Eigentümer, und welche Fristen sind zu beachten?
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Der Eigentümer kann den Beschluss nach § 24 Abs 6 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung bei Gericht anfechten. Die Anfechtung ist schriftlich einzubringen und zu begründen. Sie hat keine aufschiebende Wirkung, sofern das Gericht nicht ausdrücklich anderes anordnet; der Beschluss ist daher grundsätzlich umsetzbar. Der Anfechtende muss ein rechtliches Interesse dartun; die bloße Kostenbelastung genügt nicht, wenn der Beschluss ordnungsgemäß zustande gekommen ist. Erfolgsaussichten bestünden, wenn die Mehrheitsfeststellung falsch wäre, wenn die Einberufung mangelhaft war oder wenn die Sanierung wirtschaftlich unvertretbar wäre. Da hier 11 von 16 abgegebenen Anteilen zustimmten, ist die Mehrheit erreicht; die Enthaltungen zählen nicht als Nein-Stimmen. Der Verwalter sollte den Beschluss und die Stimmzählung sorgfältig protokollieren, um die Anfechtung abzuwehren. Praktisch empfiehlt sich, dem Anfechtenden die Rechtslage darzulegen und eine gütliche Einigung über die Kostentragung zu suchen.
3. Wie ist die Kostenverteilung auf die Eigentümer vorzunehmen, wenn der Beschluss Bestand hat?
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Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme sind nach § 32 WEG nach dem Verhältnis der Anteile auf die Eigentümer zu verteilen, sofern nicht eine abweichende Vereinbarung oder ein gültiger Beschluss eine andere Verteilung vorsieht. Eine Änderung des Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss ist nur unter den engen Voraussetzungen des § 32 Abs 2 WEG zulässig und bedarf der Zustimmung aller Eigentümer, wenn sie deren Pflichten erhöht. Hier liegt kein abweichender Schlüssel vor; daher sind die 96.000 Euro nach Anteilen zu verteilen. Bei 24 Anteilen entfallen auf einen Anteil 4.000 Euro. Der Eigentümer mit 3 Anteilen trägt 12.000 Euro, der Anfechtende mit 4 Anteilen 16.000 Euro. Sonderinteressen, etwa die Lage im Dachgeschoß, rechtfertigen keine abweichende Verteilung, weil die Sanierung dem gesamten Haus zugutekommt. Die Beträge sind nach Beschlussfassung fällig; der Verwalter sollte eine Ratenzahlung nur bei wirtschaftlicher Notlage und mit Beschluss der Eigentümergemeinschaft gewähren. Bei der Abrechnung ist die Umsatzsteuer zu beachten, sofern die Anlage nicht zur Kleinunternehmerregelung optiert hat.