Instandhaltungsrücklage und Sonderumlage bei unerwarteter Reparatur
Eine Wohnungseigentumsanlage mit 20 Einheiten, errichtet 1998, verfügt über eine Instandhaltungsrücklage von 85.000 Euro. Im Jänner 2025 fällt die zentrale Warmwasserbereitung aus; die Reparatur des 27 Jahre alten Kessels wird auf 38.000 Euro geschätzt, eine Erneuerung der gesamten Anlage auf 120.000 Euro. Der Verwalter lässt den Kessel notreparieren, um die Warmwasserversorgung aufrechtzuerhalten; die Kosten betragen 41.000 Euro. Im März 2025 legt er der Eigentümerversammlung einen Antrag auf Erneuerung der Anlage um 120.000 Euro vor, die durch die Rücklage und eine Sonderumlage von 35.000 Euro finanziert werden soll. Die Rücklage ist durch die Notreparatur auf 44.000 Euro gesunken. Ein Eigentümer mit 2 Anteilen verweigert die Sonderumlage mit der Begründung, die Notrepair sei unwirtschaftlich gewesen und die Erneuerung hätte sofort beschlossen werden müssen.
1. War die Notrepair des Kessels zulässig, und wie ist die Wirtschaftlichkeit zu beurteilen?
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Die Notrepair war zulässig. Bei Gefahr im Verzug, insbesondere bei Ausfall der Warmwasserversorgung, darf der Verwalter nach § 28 WEG die zur Abwendung des Schadens erforderlichen Maßnahmen ohne vorherige Beschlussfassung treffen; er muss die Eigentümer unverzüglich informieren und die Maßnahme nachträglich genehmigen lassen. Die Kosten von 41.000 Euro sind als Erhaltungsaufwand zu verbuchen. Die Wirtschaftlichkeit ist im Nachhinein zu prüfen: Bei einem 27 Jahre alten Kessel war absehbar, dass eine Reparatur nur eine Übergangslösung darstellt. Die Reparatur war dennoch vertretbar, weil sie die Versorgung kurzfristig sicherte und die Erneuerung sorgfältig vorbereitet werden konnte. Unwirtschaftlich wäre sie nur, wenn von Anfang an festgestanden hätte, dass eine Erneuerung unmittelbar bevorsteht und die Reparatur nutzlos ist. Der Verwalter sollte die Entscheidung dokumentieren und der Versammlung die Kostenentwicklung darlegen. Eine Haftung des Verwalters für die Reparaturkosten käme nur bei pflichtwidrigem Verhalten in Betracht, das hier nicht erkennbar ist.
2. Wie ist die Sonderumlage zu beschließen und zu verteilen?
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Die Sonderumlage ist eine Erhöhung der Beiträge und bedarf eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Nach § 32 WEG sind die Kosten nach Anteilen zu verteilen, sofern kein abweichender Verteilungsschlüssel vereinbart ist. Die Sonderumlage von 35.000 Euro ist daher nach Anteilen auf die 20 Einheiten zu verteilen; bei gleichen Anteilen entfallen 1.750 Euro auf jede Einheit. Der Eigentümer mit 2 Anteilen trägt 3.500 Euro. Eine Sonderumlage kann auch dann beschlossen werden, wenn einzelne Eigentümer sie ablehnen; sie ist mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen zu fassen, sofern die ordentliche Verwaltung betroffen ist. Die Erneuerung der Warmwasseranlage ist eine Erhaltungsmaßnahme und damit ordentliche Verwaltung. Die Verweigerung des Eigentümers befreit ihn nicht von der Zahlungspflicht, wenn der Beschluss wirksam ist. Er kann den Beschluss innerhalb eines Monats anfechten, muss aber die Zahlung bis zur gerichtlichen Entscheidung leisten, sofern das Gericht keine aufschiebende Wirkung anordnet.
3. Welche Maßnahmen sollte der Verwalter ergreifen, um die Rücklage mittelfristig wieder aufzubauen?
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Der Verwalter sollte der Eigentümerversammlung einen mehrjährigen Instandhaltungsplan vorlegen, der den Zustand der Anlage, die zu erwartenden Reparaturen und die erforderlichen Rücklagen ausweist. Nach der Erneuerung der Warmwasseranlage verbleiben von der Rücklage 44.000 Euro abzüglich des Rücklagenanteils der Erneuerung; die Sonderumlage von 35.000 Euro deckt nur einen Teil. Die Rücklage sollte so dotiert sein, dass sie die in den nächsten zehn Jahren zu erwartenden Erhaltungsmaßnahmen abdeckt. Bei 20 Einheiten und einem geschätzten Bedarf von 150.000 Euro über zehn Jahre wären jährlich 15.000 Euro, also 750 Euro pro Einheit, zurückzulegen. Der Verwalter sollte zudem prüfen, ob eine Erhöhung der monatlichen Beiträge beschlossen werden kann, und die Eigentümer über die steuerlichen Auswirkungen informieren. Eine Sonderumlage sollte nur für außergewöhnliche Maßnahmen beschlossen werden, nicht zur laufenden Finanzierung.