Kaufmännische Prüfung eines Verwaltungsvertrags mit Wertsicherung
Die Hausverwaltung V betreut eine Liegenschaft mit 30 Einheiten. Der Verwaltungsvertrag vom 1. Jänner 2022 sieht ein jährliches Honorar von 12.000 Euro netto vor, wertsicherbar nach dem VPI 2020. Die Wertsicherungsklausel lautet: 'Das Honorar wird jährlich zum 1. Jänner an den VPI 2020 angepasst, erstmals zum 1. Jänner 2023.' Der VPI 2020 betrug im Dezember 2021 100,0, im Dezember 2022 108,0 und im Dezember 2023 115,0. Die Verwaltung hat 2023 und 2024 jeweils 12.000 Euro netto vorgeschrieben. Im Jänner 2025 stellt der Obmann fest, dass die Wertsicherung nie angewendet wurde, und verlangt Rückzahlung von 2.760 Euro netto. Die Verwaltung beruft sich auf eine mündliche Vereinbarung, wonach die Wertsicherung 'bis auf Weiteres ausgesetzt' sei.
1. Wie ist das Honorar für die Jahre 2023 und 2024 korrekt zu berechnen?
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Die Wertsicherungsklausel ist wirksam, wenn sie klar und bestimmt ist; die Bezugnahme auf den VPI 2020 genügt. Die Anpassung erfolgt jährlich zum 1. Jänner, erstmals 2023. Maßgeblich ist der Indexstand im Dezember des Vorjahres. Für 2023 ist der Dezemberwert 2022 von 108,0 maßgeblich; das Honorar beträgt 12.000 × 108,0 / 100,0 = 12.960 Euro netto. Für 2024 ist der Dezemberwert 2023 von 115,0 maßgeblich; das Honorar beträgt 12.000 × 115,0 / 100,0 = 13.800 Euro netto. Die Verwaltung hat jeweils 12.000 Euro vorgeschrieben; es fehlen 960 Euro für 2023 und 1.800 Euro für 2024, zusammen 2.760 Euro netto. Der Obmann hat den Fehlbetrag richtig berechnet. Die Wertsicherung ist nicht als Erhöhung, sondern als Anpassung zu verstehen; sie tritt automatisch ein, ohne dass es einer neuerlichen Vereinbarung bedarf. Die Verwaltung hätte die Anpassung von sich aus vornehmen müssen.
2. Ist die behauptete mündliche Aussetzung wirksam, und welche Beweislage ist entscheidend?
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Die mündliche Aussetzung ist nur wirksam, wenn sie als Änderung des Verwaltungsvertrags gültig zustande gekommen ist. Verwaltungsverträge bedürfen nach § 20 WEG der Schriftform; eine mündliche Änderung ist daher grundsätzlich unwirksam, sofern nicht ausnahmsweise eine konkludente Änderung durch übereinstimmendes Verhalten vorliegt. Die Verwaltung trägt die Beweislast für die behauptete Aussetzung. Sie müsste nachweisen, dass der Obmann oder die Eigentümerversammlung die Aussetzung tatsächlich beschlossen hat und dass die Verwaltung im Vertrauen darauf keine Anpassung vorgenommen hat. Ein bloßes Dulden der bisherigen Vorschreibungen durch die Eigentümer genügt nicht, weil darin keine Zustimmung zur Aussetzung liegt. Die Verwaltung sollte daher prüfen, ob Protokolle oder Schriftwechsel existieren. Fehlen solche Nachweise, ist die Aussetzung unbeachtlich; die Verwaltung muss die Differenz nachzahlen.
3. Welche Konsequenzen ergeben sich für die Jahresabrechnung 2025 und für die Haftung der Verwaltung?
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Die Verwaltung muss die Fehlbeträge für 2023 und 2024 nachverrechnen und in der Abrechnung 2025 ausweisen. Die Nachforderung ist als Honorar zu verbuchen und in der Betriebskostenabrechnung, soweit das Honorar umlagefähig ist, zu berücksichtigen. Die Haftung der Verwaltung richtet sich nach dem Verwaltungsvertrag und nach § 1299 ABGB; sie hat die Sorgfalt eines ordentlichen Verwalters anzuwenden. Die Nichtanwendung einer klaren Wertsicherungsklausel ist ein Sorgfaltsverstoß, der zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens führt. Der Schaden besteht in der Differenz zwischen geschuldetem und tatsächlich vorgeschriebenem Honorar, soweit die Eigentümer nicht ohnehin nachzahlen. Die Verwaltung sollte die Nachzahlung anbieten und die Wertsicherung künftig automatisch anwenden. Zudem empfiehlt sich eine Dokumentation der Indexanpassung in der Jahresabrechnung, um künftige Streitigkeiten zu vermeiden.