Umsatzsteuerliche Behandlung eines Ärztehauses mit gemischter Nutzung
Die M-GmbH errichtet ein Ärztehaus mit 20 Einheiten. Acht Einheiten werden an Ärzte vermietet, die dort heilberufliche Leistungen erbringen (umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr. 14 UStG). Zwölf Einheiten werden an Physiotherapeuten, Apotheken und ein Café vermietet. Die M-GmbH hat beim Bau Vorsteuern von 3 Mio. € geltend gemacht und die Vermietung an die Ärzte als steuerpflichtig behandelt, weil sie die Option nach § 9 UStG für zulässig hielt. Das Finanzamt prüft nun die Vermietungsumsätze. Die M-GmbH erzielt Jahresmieten von 1,2 Mio. €, davon 480.000 € aus den Arztpraxen. Fragen Sie sich: War die Optionserklärung wirksam, und wie ist die Vorsteuer aufzuteilen?
1. Prüfen Sie, ob die M-GmbH die Vermietung an die Ärzte wirksam nach § 9 UStG als steuerpflichtig behandeln konnte. Gehen Sie auf § 4 Nr. 12 UStG und die Einschränkung des § 9 Abs. 2 UStG ein.
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Grundsatz: Die Vermietung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG steuerfrei. Eine Option zur Steuerpflicht ist nach § 9 Abs. 1 UStG möglich, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Das ist bei der Vermietung an Ärzte und Physiotherapeuten grundsätzlich der Fall.
Einschränkung: § 9 Abs. 2 UStG schließt die Option aus, soweit der Mieter den Mietgegenstand für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug ausschließen. Die heilberuflichen Leistungen der Ärzte sind nach § 4 Nr. 14 UStG steuerfrei; sie schließen den Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 2 UStG aus. Die Ärzte verwenden die Praxisräume also für vorsteuerabzugsschädliche Umsätze. Die Option ist insoweit unwirksam.
Folge: Die Vermietung an die acht Ärzte ist steuerfrei. Die M-GmbH hat insoweit zu Unrecht Steuer ausgewiesen; die Vorsteuer aus dem Bau ist für diesen Teil zu korrigieren. Die Vermietung an Physiotherapeuten ist differenziert zu prüfen: Heilbehandlungen nach § 4 Nr. 14 UStG sind vorsteuerabzugsschädlich, gewerbliche Fitnessangebote nicht. Apotheken und Café sind regelmäßig steuerpflichtig, sodass insoweit die Option wirksam ist.
Praktische Folge: Die M-GmbH muss die Optionserklärung für die Arztpraxen aufheben und die Vorsteuer entsprechend berichtigen. Eine rückwirkende Korrektur ist nach § 15a UStG für Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens über den Berichtigungszeitraum von zehn Jahren möglich.
2. Berechnen Sie die abziehbare Vorsteuer aus den Baukosten unter der Annahme, dass die Vorsteuer nach dem Verhältnis der steuerpflichtigen zu den steuerfreien Umsätzen aufzuteilen ist, und erläutern Sie die Berichtigung nach § 15a UStG.
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Aufteilung: Die Gesamtmiete beträgt 1,2 Mio. €, davon 480.000 € aus den Arztpraxen (steuerfrei) und 720.000 € aus den übrigen Einheiten (steuerpflichtig, soweit die Option wirksam ist). Der steuerpflichtige Anteil beträgt 720.000 / 1.200.000 = 60 %. Die abziehbare Vorsteuer beträgt 3.000.000 € × 60 % = 1.800.000 €. Die nicht abziehbare Vorsteuer beträgt 1.200.000 €.
Berichtigung nach § 15a UStG: Soweit die M-GmbH zunächst die volle Vorsteuer von 3 Mio. € geltend gemacht hat, ist der zu viel abgezogene Betrag von 1,2 Mio. € zu berichtigen. Bei Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens erfolgt die Berichtigung nach § 15a Abs. 1 UStG im Jahr der erstmaligen Verwendung und in den folgenden neun Jahren (Berichtigungszeitraum zehn Jahre). Die Berichtigung ist anteilig vorzunehmen: Im Jahr der Anschaffung ist der Unterschiedsbetrag in voller Höhe zu berichtigen, in den Folgejahren jeweils ein Zehntel.
Sonderfall: Wird das Gebäude als einheitliches Wirtschaftsgut behandelt, ist die Vorsteuer nach dem Nutzungsverhältnis aufzuteilen. Eine objektbezogene Betrachtung (jede Einheit separat) kann zu einem anderen Ergebnis führen, wenn einzelne Einheiten unterschiedlich genutzt werden. Die M-GmbH sollte die Aufteilung dokumentieren und die Berichtigung in der Umsatzsteuererklärung für das Jahr der Fertigstellung vornehmen. Zinsen und Nebenkosten sind in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen.