Deux titres sur un même quadrilatère : le conflit de titres fonciers à N'sele
La société Agroplus détient depuis 1998 un certificat d'enregistrement n° 12.345/CKY/1998, délivré par la Conservation des titres immobiliers de Kinshasa, pour un quadrilatère de 4 hectares situé dans la commune de N'sele. Faute de trésorerie, elle n'a jamais clôturé le terrain ni payé les redevances annuelles depuis six ans. En 2013, la même parcelle a été reprise dans une concession ordinaire accordée à un tiers, la société Immo-Kasaï, qui n'a jamais occupé les lieux. En mars 2025, un troisième occupant, M. Bemba, a édifié un mur de clôture et un entrepôt en béton sur trois hectares, en se prévalant d'une « autorisation d'occuper » signée par un chef de quartier. Agroplus veut « récupérer son terrain » avant la saison des pluies. Me Tshibangu est saisi le 3 avril 2025 ; il dispose du certificat original, d'un plan cadastral et d'aucun procès-verbal de mise en valeur.
1. Entre le certificat d'enregistrement de 1998, la concession ordinaire de 2013 et l'« autorisation d'occuper » invoquée par M. Bemba, quel titre prime ? Justifiez la qualification de chaque document.
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1. Qualifier chaque document avant de les comparer.
- Le certificat d'enregistrement de 1998, délivré par la Conservation des titres immobiliers, constate une concession perpétuelle. Sous le régime de la loi n° 73-021 du 20 juillet 1973, le sol demeure propriété de l'État, mais la concession perpétuelle confère au concessionnaire un droit réel immobilier définitif, transmissible et saisissable ; le certificat est la preuve légale de ce droit et vaut titre.
- La concession ordinaire de 2013 n'est qu'un droit de jouissance précaire et temporaire. Elle ne peut légalement porter sur un terrain déjà concédé : l'autorité concédante ne peut disposer deux fois du même droit. Entre les deux titulaires, l'acte de 2013 est inopposable à Agroplus - sans être pour autant nul de plein droit, seule une annulation par le juge administratif le ferait disparaître.
- L'autorisation d'occuper signée par un chef de quartier n'est pas un titre : le chef de quartier n'a aucune compétence pour concéder une parcelle. C'est une simple tolérance administrative, sans effet réel.
2. Répondre à l'argument du défaut de mise en valeur. Le non-paiement des redevances et l'absence de mise en valeur n'éteignent pas le droit de plein droit : seule l'autorité concédante peut, après mise en demeure et procédure, prononcer la déchéance. Un occupant sans titre ne peut s'en prévaloir pour s'approprier le terrain.
3. Vérifier avant d'agir. État des inscriptions au CTI, plan de localisation, concordance des limites, procès-verbal de bornage : sans ces pièces, le certificat ne suffit pas à situer le quadrilatère, et la revendication échoue sur la preuve du périmètre.
2. Quelle action Agroplus doit-elle intenter, devant quelle juridiction et contre qui ? Quelles mesures urgentes peut-elle obtenir ?
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Action principale : l'action en revendication (pétitoire). Elle tend à faire reconnaître le droit réel d'Agroplus et à faire condamner M. Bemba à libérer les trois hectares occupés. Elle se porte devant le tribunal de première instance de Kinshasa, juge de droit commun en matière immobilière - et non devant le tribunal de paix ni devant une juridiction coutumière. Elle est dirigée contre l'occupant ; la société Immo-Kasaï doit être appelée en cause, car la décision lui sera opposable, et le conservateur des titres immobiliers peut être mis en cause pour la mise à jour des inscriptions.
Sur la prescription. Un droit réel inscrit ne s'éteint pas par le non-usage ; les sept années de possession de M. Bemba (2018-2025) ne suffisent pas, a fortiori parce que sa possession est équivoque - il invoque une autorisation administrative inexistante.
Mesures urgentes. Le juge des référés peut, sur pied du trouble manifestement illicite, ordonner l'arrêt des travaux, la défense de bâtir et, au besoin, la consignation du matériel. Il ne prononcera pas la démolition : c'est une mesure qui préjudicie au principal, réservée au juge du fond.
Preuve à constituer d'urgence. Constat d'huissier des constructions, photographies datées, état des inscriptions, expertise de bornage, attestation de paiement des redevances. Sans preuve de la localisation exacte, la revendication échoue même avec un excellent titre.
3. M. Bemba invoque sa bonne foi, ses constructions et l'autorisation du chef de quartier. Peut-il acquérir le terrain par prescription ou, à défaut, obtenir une indemnité pour ses constructions ?
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Sur la prescription acquisitive : non. M. Bemba ne peut acquérir par prescription : les terres du domaine de l'État sont inaliénables et imprescriptibles, et le droit réel d'Agroplus est constaté par un titre inscrit. Une « autorisation d'occuper » délivrée par une autorité manifestement incompétente ne saurait fonder une possession utile : la possession doit être paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.
Sur les constructions : oui, mais subsidiairement. Si l'expulsion est ordonnée, M. Bemba peut réclamer le remboursement des impenses utiles et nécessaires - la plus-value apportée au fond, évaluée à la date de la restitution - s'il est reconnu de bonne foi. Cette bonne foi est ici douteuse : bâtir un entrepôt sur un terrain titré, sur la foi d'un papier de quartier, révèle au mieux une négligence. À défaut d'impenses, il pourrait tenter l'enrichissement sans cause, mais l'action est écartée lorsqu'une règle spéciale (accession, impenses) existe.
Stratégie. Ne pas engager le procès sans avoir proposé une transaction : libération contre indemnité pour le mur, ou indemnité d'occupation pour la période écoulée - ce qui reconnaît le droit d'Agroplus sans éteindre le litige. Toujours demander au juge un délai de grâce pour l'enlèvement des matériaux, afin d'éviter une exécution brutale, source de pourvoi en cassation et de troubles à l'ordre public.