Droit foncier et droit immobilier congolais
Le régime foncier repose sur la loi n° 73-021 du 20 juillet 1973, modifiée par la loi n° 80-008 du 18 juillet 1980, complétée par la Constitution (art. 34 sur la propriété et l'expropriation) et par le Code minier pour le sous-sol. L'épreuve vérifie la nature des droits, les titres et le contentieux.
Principes
Le sol est propriété de l'État ; les particuliers n'obtiennent que des droits de jouissance : concession perpétuelle, concession ordinaire, bail emphytéotique, droit de superficie. La propriété du sol ne confère pas celle du sous-sol, dont les substances minérales relèvent du domaine de l'État.
Titres et publicité
Le certificat d'enregistrement constate les droits anciens ; le titre de propriété et le livret foncier résultent de l'immatriculation. La conservation des titres immobiliers assure la publicité foncière, l'opposabilité et la sécurité des transactions. Le cadastre identifie les parcelles et les limites.
Procédure d'obtention
Demande à l'autorité compétente selon la localisation (urbaine, rurale, périurbaine), enquête contradictoire, avis de la commission consultative, décision d'attribution, puis immatriculation et délivrance du titre. Les taxes et redevances foncières doivent être acquittées.
Contentieux
Action en revendication, en bornage, en nullité d'une vente sans titre, expulsion. Le tribunal de grande instance est compétent pour les litiges immobiliers. La prescription et la bonne foi de l'acquéreur s'apprécient au regard de la publicité.
Exemple raisonné
Un acheteur paie un terrain à un vendeur muni d'un simple certificat d'enregistrement, sans vérifier le livre foncier ; un autre acquéreur publie ensuite un titre régulier. Raisonnement : vérifier la chaîne des titres et la publicité ; la vente consentie par un non-propriétaire n'ouvre pas droit au transfert et peut être annulée. L'acheteur évincé peut réclamer restitution du prix et dommages-intérêts. La publication régulière prime les conventions non publiées.
Pièges à éviter
Croire que la terre appartient au particulier ; confondre concession et propriété ; négliger la publicité foncière ; oublier la distinction sol et sous-sol ; ignorer la procédure d'expropriation.