Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel: fünf Geschäfte in sieben Jahren
Rita und Urs Keller, wohnhaft im Kanton Aargau, haben zwischen 2018 und 2024 fünf Liegenschaftengeschäfte abgewickelt. Urs Keller ist gelernter Bauleiter und zu 60% angestellt; er koordiniert die Umbauten in Eigenregie, verhandelt mit Handwerkern und Banken und wendet nach eigenen Angaben rund 25 Stunden pro Woche auf. Die Geschäfte: (1) Kauf eines Mehrfamilienhauses 2018 für CHF 1,2 Mio, Renovation CHF 250'000, Verkauf 2021 für CHF 1,85 Mio; (2) Kauf und Verkauf eines Reihenhauses innert sechs Monaten, Gewinn CHF 180'000; (3) Kauf von Bauland 2020, Baureifmachung, Verkauf 2023, Gewinn CHF 400'000; (4) Verkauf der selbstgenutzten Wohnung 2022 und Kauf einer Ersatzwohnung; (5) Kauf eines Bauernhauses 2023, Umbau, Verkauf 2024, Gewinn CHF 320'000. Alle Käufe wurden kurzfristig finanziert. Die Kellers deklarierten die Gewinne nicht als Einkommen, sondern entrichteten nur die Grundstückgewinnsteuer.
1. Sind die Liegenschaftengeschäfte private Vermögensverwaltung oder gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel? Würdigen Sie die Kriterien und begründen Sie das Ergebnis.
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Massstab: Das DBG enthält keine abschliessende Definition. Die Rechtsprechung würdigt das Gesamtbild: Anzahl und Häufigkeit der Transaktionen, Dauer der Haltedauer, Absicht im Zeitpunkt des Erwerbs, Art und Umfang der eigenen Arbeitsleistung, Höhe und Struktur der Finanzierung, berufliche Vorkenntnisse sowie das systematische und planmässige Vorgehen. Einzelne Indizien genügen nicht; entscheidend ist, ob die Tätigkeit nach Art und Umfang einer selbständigen Erwerbstätigkeit gleichkommt.
Würdigung: Fünf Geschäfte in sieben Jahren mit durchwegs kurzen Haltedauern (Reihenhaus sechs Monate) sind deutlich mehr als eine übliche private Verwaltung. Urs Keller verfügt als Bauleiter über Fachwissen und leistet 25 Stunden pro Woche, was einer Teilzeit-Erwerbstätigkeit entspricht: Wertvermehrung durch eigene Arbeit ist ein starkes Indiz für Erwerbsstreben. Die kurzfristige Finanzierung aller Käufe spricht für ein projektbezogenes Vorgehen mit Wiederverkaufsabsicht, ebenso die Baureifmachung von unüberbautem Land. Die drei Objekte in den Positionen 1, 2, 3 und 5 sind damit Geschäftsvermögen; es liegt gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vor (Art. 18 Abs. 1 DBG).
Gegenargument: Die blosse Absicht, beim Verkauf einen Gewinn zu erzielen, macht aus privatem Vermögen noch kein Geschäftsvermögen; erst die Häufigkeit und die professionelle Organisation kippen die Beurteilung.
2. Welche steuerlichen Folgen ergeben sich aus der Qualifikation als Gewerbsmässiger, und wie ist mit der bereits bezahlten Grundstückgewinnsteuer umzugehen?
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Steuerart und Behörde: Die Gewinne sind Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit und werden im Wohnsitzkanton Aargau veranlagt, nicht mehr als Grundstückgewinnsteuer. Bei Geschäftsvermögen entfällt die Grundstückgewinnsteuer, weil Art. 12 StHG nur Privatvermögen erfasst. Würde beides erhoben, läge eine unzulässige Doppelbelastung vor.
Rückabwicklung: Die rechtskräftigen Grundstückgewinnsteuer-Veranlagungen sind zugunsten der ordentlichen Einkommenssteuer zu korrigieren; die bezahlten Beträge sind zurückzuerstatten oder mit der Nachsteuer zu verrechnen. Die Einzelheiten richten sich nach dem kantonalen Verfahrensrecht.
Weitere Folgen: AHV-Beiträge auf dem Geschäftseinkommen als Selbständigerwerbender (Art. 9 AHVG), mit entsprechender Anmeldung. Es entsteht eine Buchführungspflicht, und die Liegenschaften sind im Geschäftsvermögen zu bilanzieren. Die Veranlagungen 2018 bis 2024 liegen innerhalb der zehnjährigen Verwirkungsfrist des Art. 152 DBG, die Nachsteuer ist also für alle Perioden möglich. Zusätzlich ist die Steuerhinterziehung zu prüfen, da die Gewinne nicht als Einkommen deklariert wurden; eine Selbstanzeige wäre nur vor Entdeckung wirksam.
Praxishinweis: Der Nachweis der fehlenden Gewerbsmässigkeit wäre nur mit einer durchgehenden, plausiblen Dokumentation möglich gewesen; die Aktenlage spricht klar gegen die Kellers.
3. Wie ist die selbstgenutzte Wohnung (Position 4) zu behandeln, die 2022 verkauft und durch eine Ersatzwohnung ersetzt wurde?
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Grundsatz: Die selbstgenutzte Wohnung gehört auch bei einem gewerbsmässigen Händler zur Privatsphäre, sofern sie nicht in Wiederverkaufsabsicht erworben wurde. Entscheidend ist die Nutzung im Zeitpunkt des Erwerbs und während der Haltedauer, nicht die berufliche Tätigkeit des Eigentümers.
Folge: Der Veräusserungsgewinn unterliegt der Grundstückgewinnsteuer des Kantons der gelegenen Sache, nicht der Einkommenssteuer. Die Gewerbsmässigkeit im Übrigen erfasst dieses Objekt nicht, solange die Selbstnutzung glaubhaft ist. Wird die Wohnung hingegen kurz nach dem Kauf wieder veräussert oder wurde sie erkennbar als Projekt erworben, kippt die Qualifikation; hier ist der Sachverhalt zu dokumentieren.
Ersatzbeschaffung: Der Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei Ersatzbeschaffung ist im kantonalen Recht geregelt. Voraussetzungen sind in der Regel: Reinvestition in ein gleichartig genutztes, selbstgenutztes Objekt in der Schweiz, Verwendung des gesamten Erlöses und Einhaltung einer kurzen Frist, die in der Praxis oft zwei Jahre beträgt. Der Gewinn wird dabei nicht befreit, sondern aufgeschoben; die neuen Anlagekosten sind entsprechend zu kürzen, sodass die stillen Reserven später besteuert werden.
Abgrenzung: Bei den Positionen 1, 2, 3 und 5 hilft die Ersatzbeschaffung nicht; diese Objekte sind Geschäftsvermögen, und der Aufschubtatbestand setzt Privatvermögen voraus.