Le compromis de vente et la défaillance du financement
Mme Kaboré, vendeuse, signe le 3 février un compromis de vente portant sur un appartement au prix de 45 000 000 FCFA. L'acte stipule une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 38 000 000 FCFA « au plus tard le 30 avril », ainsi qu'une clause pénale de 10 % du prix en cas de refus de réitérer. L'acquéreur, M. Diarra, dépose un dossier le 10 février. La banque lui notifie le 5 mai un accord pour 30 000 000 FCFA seulement, qu'il refuse. Le 8 mai, il informe la vendeuse qu'il renonce à l'achat, invoquant la caducité de la condition. La vendeuse réclame la clause pénale de 4 500 000 FCFA et soutient que l'acquéreur n'a pas agi avec diligence, la banque ayant demandé des pièces tardivement fournies le 20 avril. La vente n'a jamais été réitérée par acte authentique.
1. La condition suspensive est-elle réputée accomplie ? Analysez la diligence de l'acquéreur et les conséquences juridiques.
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Cadre. La condition suspensive est réputée accomplie lorsque le débiteur, par son fait, l'a empêchée (art. 1304-3 anc. art. 1178 C. civ. dans les systèmes qui le reprennent). Il faut donc examiner la chronologie.
Chronologie. Dossier déposé le 10 février, soit 7 jours après le compromis : démarche rapide. La banque demande des pièces le 20 avril ; l'acquéreur les fournit le même jour. L'accord partiel intervient le 5 mai, après le 30 avril.
Analyse. Le retard de transmission des pièces (20 avril) est imputable à la banque ou à la lenteur administrative, non démontré comme fautif chez l'acquéreur. Un accord partiel (30 M au lieu de 38 M) ne satisfait pas la condition ; la jurisprudence admet que le refus d'un prêt d'un montant inférieur est légitime dès lors que l'acquéreur ne peut financer le solde.
Conclusion. La condition n'est pas réputée accomplie ; le compromis est caduc. La clause pénale ne peut être appliquée, sauf preuve d'une faute distincte (manœuvres, refus délibéré de solliciter un prêt conforme). La vendeuse sera déboutée, sous réserve de l'appréciation souveraine des pièces.
2. Si la condition avait été levée par un accord du 28 avril, quelles seraient les obligations des parties et le sort de la clause pénale ?
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Condition levée. L'accord du 28 avril, dans le délai, rend la condition accomplie ; le compromis devient ferme. Les parties sont tenues de réitérer par acte authentique dans le délai conventionnel ou, à défaut, dans un délai raisonnable.
Refus de réitérer. Si l'acquéreur refuse sans motif légitime, la vendeuse peut : (1) poursuivre l'exécution forcée en nature (transfert de propriété par décision de justice valant titre), ou (2) demander la résolution avec clause pénale.
Clause pénale. Elle est due de plein droit en cas d'inexécution, mais le juge peut la modérer si elle est manifestement excessive (art. 1231-5 C. civ.). Ici 10 % du prix = 4 500 000 FCFA ; il convient de vérifier le préjudice réel de la vendeuse (frais, immobilisation, remise en vente).
Point de vigilance. La clause pénale ne se cumule pas avec des dommages-intérêts pour le même préjudice, sauf stipulation contraire ; elle constitue une évaluation forfaitaire.